קונים או מוכרים דירה? רוצים לחסוך במיסים? חשוב שתדעו כי עסקאות מכר במקרקעין יכולות להיות חייבות במס, בסכומים משמעותיים במיוחד. עם זאת, באמצעות עבודה נכונה והיכרות מעמיקה עם הנושאים המשפטיים, ניתן לחסוך לא מעט כסף בתשלומי מיסים אלו. המשיכו לקרוא וגלו מהם המיסים המוטלים על נדל"ן וכיצד ניתן לחסוך בתשלומיהם.
מיסוי נדל"ן – מה המיסים העיקריים?
בעסקאות נדל"ן חלים בעיקר המיסים הבאים: מס רכישה (על הרוכש), מס שבח והיטל השבחה (בדרך כלל על המוכר), ומס הכנסה על הכנסה משכירות (על המשכיר). בנוסף עשויים לחול מס הכנסה, מע"מ ומיסים או היטלים אחרים, בהתאם למהות העסקה.
חוק מיסוי מקרקעין מפרט אודות המיסים השונים אשר עסקת נדל"ן יכולה להיות מחויבת בהם. שני המיסים המרכזיים ביותר בחוק זה, הם מס השבח ומס הרכישה. תשלומי מס השבח מוטלים על המוכר בעסקה בעוד שתשלומי מס הרכישה מוטלים, כמובן, על הרוכש.
מס רכישה (2025) – מיסוי נדל"ן ייחודי המוטל על קניית נכס מקרקעין
מס רכישה הוא מס ישיר המוטל מכח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, וחישובו הוא פונקציה של מחיר הנכס הנרכש (או שוויו), בעת קניית נכס, בהתאם למדרגות המס שתוארו בחוק.
נכון, מדובר במס מעצבן, וכמעט ייחודי לישראל שכן בעולם לא נהוג להטיל מס על קניית נכס, בדיוק כמו שאין מס רכישה על רכישת ניירות ערך, מטלטלין.
יחד עם זאת – יש מספר הצדקות לקיומו של מס רכישה כמס נדל"ן
- הצדקה ראשונה היא שמדובר בהרבה מאוד כסף! מדינת ישראל מקבלת ממיסוי נדל"ן מיליארדים רבים של שקלים מכל עסקה שנערכת בשוק.
סכום הכסף שמתקבל ממיסוי נדל"ן משמש את הממשלה לצרכיה השוטפים, ולצערנו הממשלה לא תיגמל כל כך מהר ממקור הכנסה רווחי וקבוע. - הצדקה שנייה היא שמדובר בכלי לויסות הביקוש בשוק הנדל"ן. כלומר – אם אין הגבלה על מס הרכישה, כל אדם יוכל לקנות מספר רב של דירות ככל שניתן. במקרה זה, היצע הדירות לרוכשי דירות יקטן, מחירים יעלו, ואנשים לא יוכלו לקנות דירות.
בנוסף, ניתן לראות כי במספר רב של מקרים – דיון ציבורי על העלאת או הפחתת מס רכישה – מביא להתנפלות המונית של רוכשים על דירות.
כך היה בדיונים על מיסוי דירה שלישית, העלאת סכום מס הרכישה, מע"מ 0 על רכישת דירה, מחיר למשתכן ומה לא – וכל פעם שיש דיון מינימלי הנוגע בהיקף מס הרכישה שישולם על ידי הציבור מצביע ורוכש בכמויות אדירות.
יחד עם הנושאים לעיל, ישנם מספר מאפיינים בולטים במיוחד במס רכישה, אותם נסקור להלן:
מס רכישה לדירה יחידה 2025
מי שרוכש דירה יחידה (כהגדרתה בחוק) יהיה פטור מתשלום מס רכישה עד לסכום של 1,978,745 השקלים הראשונים במכירה. לאחר מכן יחולו מדרגות פרוגרסיביות שנעות בין 3.5% ועד 10% ממחיר הדירה.
כך, מי שרכש דירה לאחר ה-16.01.2025, בעלות של 1.5 מיליון שקלים וזוהי דירתו היחידה או שהיא מחליפה את דירת המגורים הנוכחית שלו, יהיה זכאי לפטור מוחלט ממס רכישה.
יחד עם זאת, יש לבצע דיווח מסודר לרשויות המס על העסקה בתוך 30 ימים מביצועה, ולוודא עם עורך הדין כי יתקבל פטור ממס רכישה של דירה יחידה בעת הרכישה.
מדרגות מס רכישה – מוקפאות עד 15.1.2028
כפי שצוין לעיל, עד לסכום של 1,978,745 ₪ לא יחול מס רכישה. אך מה קורה לאחר מכן?
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות בדרך כלל ב-16 בינואר בכל שנה, אך לשנים 2025–2027 הן הוקפאו, ולכן הסכומים שלהלן תקפים עד 15.1.2028:
בכפוף להוראת סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2028 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
| מדרגת מס רכישה דירה יחידה | עד שווי | גובה המס |
| 1 | השווי שמ-0 ₪ ועד 1,978,745 ש"ח | 0% |
| 2 | השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| 3 | השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| 4 | השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח | 8% |
| 5 | השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10% | 10% |
ונרחיב בדוגמה:
נניח כי אדם רכש דירה יחידה ב-3 מיליון שקלים. על פי האמור, במדרגת המס הראשונה הוא יזכה לפטור מוחלט.
במדרגה השנייה, הוא יחויב במס בגובה 12,890 ₪, שכן שיעור המס במדרגה זו עומד על 3.5%.
על מדרגת המס האחרונה הוא יחויב בתשלום מס רכישה בסך 32,648 ₪.
בסך הכל הוא יחויב במס רכישה בסך 45,538 ₪.
מס רכישה לדירה נוספת 2025
מה הדין שחל כאשר רוכשים יותר מדירה אחת? הרי בדירה יחידה ישנו פטור, יש מדרגות – יש מורכבות. בדירה שנייה זה יותר פשוט – מס הרכישה של דירה נוספת מחולק ל-2 מדרגות בלבד, אך גבוה בצורה ניכרת מאשר מס הרכישה של דירה יחידה.
כך, בכפוף להוראת סעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין, מי שקנה דירת מגורים נוספת (כלומר שנייה ומעלה) מיום 16.1.2024 ועד ליום 15.1.2028 יחויב במס רכישה בכפוף למדרגות להלן:
| מדרגת מס רכישה דירה נוספת | עד שווי | גובה המס |
| 1 | השווי שעד 6,055,070 ₪ | 8% |
| 2 | השווי העולה על 6,055,070 ₪ | 10% |
וחשוב לציין – בעבר היה מס הרכישה של דירה נוספת רק 6%, ולעיתים אף נמוך מכך – אבל לאור השינויים, וההצדקות שצוינו בפרק הקודם, ניתן להבין כי מדרגות מס הרכישה עבור דירה נוספת עלו משמעותית על מנת לצנן ביקושים להגדיל את קופת המדינה ממיסים.
מס שבח (2025) – מס שמוטל על רווח שנוצר במכירת מקרקעין
מס שבח הינו מס נדל"ן שמשלם מוכר על נכס מקרקעין שמכר, בשיעור של 25% מהרווח שהרוויח בעסקה, אך לעיתים ניתן לקבל בגינו פטור, ולרוב ניתן להפחיתו באופן משמעותי באמצעות תכנון מס לגיטימי.
כך, אם מוכר רכש דירה ב-1.4 מיליון שקלים ומכר אותה כעבור שנתיים ב-2.2 מיליון שקלים, הרווח שהרוויח המוכר עומד על 800 אלף שקלים והוא יחויב בתשלום מס שבח בגובה 200 אלף שקלים.
זהו מצב הדברים הפשוט ביותר באשר לחיוב מס שבח. אלא שהמציאות מורכבת יותר וייתכנו מצבים בהם המוכר יהיה פטור מכל תשלום מס שבח שהוא וכן מצבים בהם תשלומי מס השבח ישתנו.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה (2025)
אם אדם מוכר דירת מגורים מזכה (בהתאם להגדרה בחוק וכמפורט במאמר) שהיא דירתו היחידה, הוא יהא זכאי לפטור ממס שבח עד לתקרת שווי מכירה של 5,008,000 ₪, בגין מכירת זכויותיו במקרקעין.
מס שבח הוא מס בעייתי – אתם משלמים אותו על רווח שנוצר בין מחיר הקנייה ומחיר המכירה של הדירה, והסכום שלו הוא גבוה משמעותית, ועומד לרוב על 25%. ולכן, אם אתם מוכרים את דירת המגורים שלכם מתוך מטרה לקנות דירה אחרת – הפרשה של 25% מהרווח שלכם – שעשוי להיות בסכום של מאות אלפי שקלים – אינה עניין של מה בכך.
המחוקק היה ער לבעיה זו, והוא העניק בעבר פטור גורף של 1 ל-4 שנים מפטור שבח בעת מכירת דירה. אם אתם בעלים של דירה יחידה – אתם מבינים שאתם בבעיה חמורה, כי לחכות 4 שנים זה המון זמן בשוק הנדל"ן, ולפעמים אנשים נאלצו או רצו למכור תוך זמן קצר בהרבה.
עקב תלונות רבות, המחוקק שינה את החוק והחליט על מתן פטור בעת מכירת דירת מגורים יחידה שהיא מזכה. זה חוק הרבה יותר שיוויוני והוגן, מאשר פטור אחת ל-4 שנים שהוא ללא הגבלה של שבח, שהיה מיטיב בעיקר עם העשירים שיכלו לבצע תכנונים והשבחה, ולהרוויח יותר, ולא לשלם דבר. המחוקק קבע מספר תנאים מצטברים לצורך קבלת פטור דירה יחידה ממס שבח
- הדירה צריכה להיות "דירת מגורים מזכה" בהתאם להוראות סעיף 49. מהם התנאים לדירת מגורים מזכה? אלה התנאים וכולם מצטברים:
| תנאי של דירה מזכה | משמעות | |
| דירה ששימשה בעיקרה למגורים | לא יכול להיות שאדם הסב את דירתו למשרד ויקבל פטור. המחוקק מעוניין לתמרץ רק בעלי דירות | |
| תקופת זמן שהיא משמשת כדירה – בהתאם לאחת החלופות: | הדירה שמשה למגורים ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח | המטרה היא לחשב תקופת זמן ארוכה מאוד, כדי למנוע סיטואציה של אופרטוניסטיים שמנסים לקבל פטור עבור משהו שלא היה דירה. |
| ארבע השנים שקדמו למכירתה | כלומר, אם לצורך העניין הדירה שימשה כמשרד 40 שנה, אבל לפני 4 שנים החלו להשתמש בה כדירה (רק 10% מהזמן) – עדיין יתקבל פטור. | |
| נסיבה מקלה:
"תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת " |
מדובר בפטור שביקשו החרדים, שכן הם הרבו להשתמש בדירות מגורים כ"חדר" ודירות הוסבו בפועל לפעוטונים, על אף הדרישה שיפעו כדירות. | |
בנוסף, יש לעמוד בתנאי סעיף 49.ב.(2) – אשר כולם תנאים מצטברים:
| תנאי לפטור מדירת מגורים יחידה | משמעות |
| הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; | המשמעות היא שאין לאותו אדם, ולמשפחתו לעניין "חזקת התא המשפחתי" |
| והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, | אפשר לייחס לכאן 2 אפשרויות חשובות:
|
| ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו | המטרה היא למנוע מאנשים לעשות עסקים על דירת יחיד. לכן, אם קניתם דירה, ואתם מעוניינים למכור אותה ברווח (פליפ), עליכם לחכות לפחות 18 חודשים מהמועד בו מכרתם דירה אחרת |
יש לדעת כי גם אם קניתם דירה נוספת בשנתיים האחרונות, אשר אמורה להחליף את דירת המגורים שמכרתם, אתם זכאים לפטור ממס שבח. זאת, למרות שהחזקתם בשתי הדירות במקביל. לשם קבלת הפטור, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין אשר ידאג לכך שתקבלו את הפטור המגיע לכם.
מס שבח – ירושה
מי שמקבל דירה בירושה ומוכר אותה, יתחייב במס שבח בשיעור 25% מהפער שבין המחיר בו רכש המוריש את הדירה לבין המחיר בו הדירה נמכרה, וזאת על פי חישוב מס שבח לירושה.
כך, אם למשל הדירה בדוגמה הקודמת לא נרכשה על ידי המוכר אלא עברה אליו בירושה והמוריש רכש אותה ב-900 אלף שקלים בלבד, מס השבח לא יעמוד על 200 אלף שקלים אלא על 325 אלף שקל!
עם זאת, ככל שהמוריש היה פטור ממס על הדירה אם הוא היה מוכר אותה – גם היורש יהיה פטור ממס על המכירה. לשם כך, על היורש להיות בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצא של המוריש. בכל אחד מהמקרים הללו, היורש יוכל למכור את הדירה מבלי לשלם מס שבח על הרווח שנצבר.
מס שבח – רווח נקי
לבסוף, חשוב לציין כי הרווח לצורך מס שבח ומיסוי נדל"ן בכלל לא מחושב לפי הרווח ברוטו מהעסקה אלא לפי הרווח נטו. בהתאם, ינוכו מהרווח הוצאות שהוציא המוכר על הדירה דוגמת דמי תיווך, שיפוצים וכדומה וכן ייערכו התאמות אינפלציוניות כדי למנוע שחיקה של ערך הכסף.
על מנת לדעת אילו הוצאות ניתן לקבל, ניתן לראות את רשימת הניכויים במס שבח בסעיף 39 לחוק. לאחר התאמות אלו יחושב הרווח הנקי מהמכירה ועל בסיסו ייקבע מס השבח.
מס רכוש – מס היסטורי שעשוי לעלות במכירת קרקע שלא נבנתה
בעת מכירת קרקע שלא נבנתה, ובכלל זה קרקע חקלאית, עשוי לעלות חוב של מס רכוש מהשנים שבהן המס היה בתוקף. מס רכוש הוטל מכוח חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961, במסגרתו המדינה ביקשה לזרז בנייה בקרקעות שניתן לבנות עליהם, אבל בעליהן לא מקדמים בהם בנייה.
איך המדינה עשתה זאת? על ידי "מקל" במסגרתו על בעל הנכס לשלם אחוז מסוים משווי הקרקע מדי שנה (1.2% אם מדובר במלאי עסקי; 2.5% בקרקע שאינה מלאי עסקי). המדינה החליטה, ובצדק, להיפטר מחוק זה בשנת 2000, כך שמי שרכש קרקע החל משנה זו לא יחוייב במס רכוש.
אבל – אם קניתם קרקע לפני שנת 2000, ולא ביצעתם בה שום פעולה, עלול לחול מס הרכוש בעת מכירת הנכס.
מס הכנסה מדמי שכירות – איזה מסלול במיסוי נדל"ן עדיף?
בהשכרת דירת מגורים בשנת 2026 קיימים שלושה מסלולי מיסוי:
- מסלול פטור – הכנסה חודשית מדמי שכירות של עד 5,654 ₪ פטורה ממס. כשההכנסה עולה על סכום זה, הפטור נשחק בהדרגה עד שהוא מתאפס בהכנסה של 11,308 ₪ (כפל התקרה), ומעליה אין פטור.
- מסלול 10% – מס בשיעור 10% על כל דמי השכירות, ללא ניכוי הוצאות וללא פטור. מסלול זה כדאי בדרך כלל כאשר ההכנסה גבוהה מתקרת הפטור.
- מסלול רגיל (מס שולי) – המס מחושב לפי מדרגות המס השוליות של המשכיר, בניכוי הוצאות ופחת. מסלול זה עשוי להשתלם בעיקר למשכירים בעלי הכנסה נמוכה או הוצאות גבוהות.
לקריאה נוספת על מסלולי תשלום דמי שכירות – אתם מוזמנים לקרוא במאמר שלנו בנושא.
היטל השבחה – מיסוי נדל"ן של הרשות המקומית
היטל השבחה הינו תשלום המטילה הרשות המקומית על בעלי דירות, בעד פעולות שביצעה אשר הובילו להשבחת הנכס, וגובה התשלום הוא 50% מסכום ההשבחה. כפי שפורט לעיל, להבדיל ממיסים האחרים, היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית ולא לרשויות המדינה.
הסיבה לכך היא שהרשות המקומית היא ש"מעניקה" את השירותים לאזרח, וצריכה לשרת אותו באופן יומיומי, ועל כן התשלום הוא אליה ולא למדינה. כך, אם הרשות המקומית הוסיפה זכויות בנייה בנכס או שינתה ייעוד קרקע, היא תוכל לגבות מבעל הנכס או החלקה תשלום במועד מכירת הנדל"ן.
על פי רוב, היטל ההשבחה יעמוד על 50% מערך ההשבחה בפועל. חשוב לשים לב כי סכום זה משולם לרשות העירונית ולא לרשות המיסים. ישנם מקרים שבהם יינתן פטור מהיטל השבחה, בהתאם לפטורים הקבועים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. למשל, ניתן לקבוע פטור מהיטל השבחה באזורים מסוימים, כגון שכונות שיקום.
כך גם אם הוסף ממ"ד בגודל המינימלי בבניין וכן אם הורחבה דירת מגורים ב-140 מ"ר לכל היותר והדירה שימשה למגורי בעל הנכס או קרובו במשך 4 השנים שלאחר תום הרחבתה.
מע"מ במכירת/רכישת נדל"ן
תשלומי מע"מ עלולים לחול באחד משלושה מקרים עיקריים:
המקרה הראשון הוא בו המוכר הוא עוסק/חברה/ישות משפטית אשר חבה בתשלום מע"מ כחלק מפעילותה. כלומר – אם אתם חברה ואתם מוכרים נכס מקרקעין – בין אם דירה, משרד, חנות או קרקע, הרי שלמכירה אמורה להתווסף מע"מ כדין.
כך למשל – בעת קניית דירה חדשה מקבלן – הרי שמחיר הדירה הוא כולל את המע"מ החל על העסקה, ורכיב זה משולם ישירות על ידי הרוכש למדינה.
המקרה השני הוא במקרה בו הקונה הוא עוסק/חברה/ישות משפטית החבה בתשלום מע"מ. כך למשל אם חברה בע"מ רוכשת חנות (אפילו אם לא במסגרת פעילותה העסקית) – הרי שהיא תשלם מע"מ בגין הרכישה בנוסף על מחיר הנכס. על המע"מ היא תוכל להזדכות בפני רשויות המע"מ.
דוגמה מייצגת היא רכישת חנות על ידי חברה בע"מ. במקרה זה יש לשלם את רכיב המע"מ בהתאם לקבוע בדין, ולאחר מכן ניתן יהיה לקבל החזר על המע"מ מול רשויות המס.
המקרה השלישי הוא במקרה בו על העסקה יחול מע"מ כתוצאה מהוראת החוק או דרישות רשות המיסים. מדובר במספר מקרים חריגים בהם המחוקק מייחס פעילות עסקית לפעולה אחת או יותר למוכר / לקונים. מדובר בהתערבות בוטה שמתרחשת לרוב בעקבות החלטות מיסוי, והציבור לרוב לא חשוף אליהם.
ניתן למנות לכך 2 דוגמאות – האחת במקרה של ריבוי עסקאות במקרקעין או עסקת אשראי במקרקעין. מקרה נוסף שניתן לציין אותו הוא במכירת קרקע בין אדם פרטי לקבוצת רכישה.
טבלת תשלומים במיסוי נדל"ן
על מנת להקל על קוראינו – להלן טבלה מייצגת של תשלומי מיסוי נדל"ן נפוצים בישראל נכון לשנת 2026, המחולקת על פי סוג המס, וחלוקה בין מתי חל הפטור מתשלום המס ומה שיעור המס שיחול במקרה בו אין פטור.
| פטור ממס | שיעור המס במקרה בו אין פטור | |
| מס שבח | עבור דירת מגורים מזכה, על שווי מכירה של עד 5,008,000 ₪ | 25% מהרווח הנקי |
| מס רכישה | עבור דירה יחידה עד 1,978,745 ₪ | משתנה, החל מ-3.5% מעבר לתקרת הפטור עבור דירה יחידה. 8% עבור דירה נוספת על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% מעליו. |
| מס הכנסה משכירות | על הכנסה משכירות של עד 5,654 ₪ לחודש (נכון ל-2026) | 10% עבור הכנסה, ועד תשלום מס לפי מדרגות. |
| היטל השבחה | במקרה בו אין השבחה – אין מס | 50% משווי ההשבחה |
| מע"מ | בעסקה בין אנשים פרטיים | 18% במקרים שבהם העסקה חייבת במע"מ (למשל רכישה מקבלן או מעוסק). |
תשלומים נוספים
לעיתים, נקבעים תשלומים נוספים בהם מחויב רוכש או מוכר נדל"ן. ישנן רשויות מקומיות, למשל, אשר מטילות על רוכשים היטל מבני ציבור עבור מימון בניית בתי כנסת, מרכזי ספורט ועוד. היטלים אלו יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
מוכרים או קונים נכס? משרד עו"ד אושר אלקיים
מוכרים נכס? מעוניינים לקנות דירה להשקעה? משכירים דירה ומתלבטים באיזה מסלול מס לבחור?
עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק שנים רבות בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ויבחן אתכם את מבנה העסקה ואת חבות המס הצפויה לפי החוק.
