עורך דין רשות מקרקעי ישראל מהווה את הגורם המוסמך, הבקיא והמקצועי ביותר להתנהלות בנוגע לרישום בעלות וקבלת הזכויות במקרקעין מול הרשות רשות מקרקעי ישראל בסמכויותיה השונות. במאמר זה נתייחס לתפקידי הרשות ולמבנה ההיררכי דרכו היא פועלת ונעמוד על חשיבותו של עורך הדין למקרקעין בהליכים שונים מול הרשות.
רשות מקרקעי ישראל – מהותה ותפקידיה
רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) היא הרשות המנהלת את קרקעות המדינה בהתאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל (התש"ך, 1960), שמסדיר את ההליכים המשפטיים הרלוונטיים לשם כך.
רשות מקרקעי ישראל אחראית על רישום וניהול הנכסים של המדינה, אשר שייכים ל-3 גורמים עיקריים:
- מדינת ישראל
- קרן קיימת לישראל (קק"ל)
- רשות הפיתוח
עד לשנת 1996 השתייך המינהל למשרד הבינוי והשיכון ולאחר מכן למשרד התשתיות הלאומיות. בשנת 2003 עבר המינהל לפעולתו תחת משרד המסחר והתעשיה. הסמכויות המוקדמות של המינהל היו לנהל את כל הקרקעות המוחזקות בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח.
בשנת 2009 אושר בכנסת תיקון לחוק, המורה על הקמת רשות מקרקעי ישראל שתכליתה להעביר בעלות על קרקעות עירוניות המיועדות למגורים ולתעסוקה לידי חוכרים המחזיקים בהן. הרשות החלה את פעילותה בחודש מרץ 2013, כאשר השינוי בינה לבין המינהל מתבטא בשני אלמנטים:
- שינוי פנימי במבנה הרשות, המכיל הסכם עבודה חדש למועסקים בה אשר קיבלו קביעות ועובדים ישירות של הרשות.
- הפחתה בעומס העבודה באמצעות רישום החוכרים כבעלי הקרקעות – זכות בעלות (קרקעות עירוניות למגורים ולתעסוקה בלבד).
רשות מקרקעי ישראל מנהלת את המקרקעין המדיני כמשאב לתועלת הציבור ולפיתוח המדינה. לפיכך היא נדרשת לשמור על כמות נאותה של עתודות קרקע ולאזן בין הצורך בפיתוח לבין הצורך בשימור, באמצעות שיווק מידתי של כל הקרקעות. בנוסף, הרשות אמונה על מניעת העברת הקרקעות לגורמים שהיא סוברת שעלולים להפר את איזון זה, למנוע ריכוזיות במקרקעין ולקדם את התחרות הקיימת.
פעולותיה המרכזיות של הרשות הן:
- הקצאת קרקעות למגורים, כולל דיור ציבורי ודיור בר השגה, שטחי תעשייה, תעסוקה ולתועלת הציבור ובהתאם לתוכניות ארציות המבוססות על צרכי המשק, החברה והסביבה.
- רכישה והפקעת קרקעות בהתאם לכל דין ולפי מדיניות הממשלה.
- מתן שירות לבעלי זכויות במקרקעין לצורך מימוש או ניהול הזכויות, רישום בעלות בנכסים מהוונים ובפנקסי המקרקעין.
- פרסום מידע בנוגע למקרקעין בקרב בעלי עניין, בדגש על זמינות של קרקעות לתכנון, פיתוח או לשימור.
מבנה רשות מקרקעי ישראל
בראש הרשות עומדת מועצת מקרקעי ישראל. העומד בראש המועצה הינו שר האוצר ויתר חבריה הם מנכ"לי משרדי הממשלה ונציגי הקרן הקיימת לישראל. מנהל הרשות הינו גורם במינוי ישיר של שרי הממשלה וראש הממשלה, שכפוף בפעילותו לשר האוצר. המנהל מכהן לפרק זמן של 5 שנים ותחתיו עובדים המוגדרים כעובדי מדינה.
רשות מקרקעי ישראל פועלת דרך שלוש חטיבות:
חטיבה עסקית – אמונה על שיווק הקרקעות וביצוע עסקאות מקרקעין בכל סוגי הקרקעות: חקלאות, תעשיה, מסחר, מגורים ותיירות.
המטרה המרכזית של חטיבה זו היא ליצור פתרונות מקרקעין, משלב הייזום, דרך התכנון והפיתוח ועד לשיווק, כאמור בראייה לעתיד ובהתאם לצרכי המשק, החברה והסביבה.
חטיבת השירות – חטיבה זו מספקת שירות לציבור בעלי הזכויות והחוכרים, כאשר חלק ממתן השירותים בפועל מתרחש דרך סוכנויות חיצוניות הפרושות ברחבי המדינה.
תכלית חטיבה זו היא לצמצם את פעילות הרשות דרך מתן בעלות מלאה לחוכרי קרקעות עירוניות.
חטיבת השמירה על הקרקע – תפקידה לשמור על הקרקעות ולהגן על זכויות המדינה במקרקעין, תוך ביצוע פיקוח שוטף על מצבים כמו הסגת גבול ופלישה לשטחים, הפרות חוזיות או שימושים חורגים.
מתי דרוש עורך דין רשות מקרקעי ישראל?
כל עסקת מכר במקרקעין דורשת בהתייעצות מבעוד מועד עם עורך דין מקרקעי ישראל, במטרה להעריך את כדאיות העסקה, את פרטיה ומהותה.
הפעילות המשפטית מול רשות מקרקעי ישראל נפתחת עוד בשלב הבדיקות המקדמיות. במסגרתן יאמת עורך הדין את זהות בעלי הנכס ומצב הזכויות בו, את כשירות העסקה ואת הפעולות הנדרשות לצורך מימוש עתידי של העסקה, כמו למשל רישום בית משותף במקרקעין, העברת בעלות כעסקת מתנה ללא תמורה, רישום בן ממשיך או רישום התחייבויות לגבי העדר חריגות בנייה או תיקוף חוזה חכירה פרטי.
עורך דין רשות מקרקעי ישראל מהווה את הגורם הבלעדי לניהול הסדר קרקעות והליכי פרצלציה – חלוקת מקרקעין ורישומו על פי החלוקה החדשה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). פרצלציה מתרחשת בנחלות או קרקעות שבהן לא נקבעו זכויות מדויקות לבעלות וההחזקה של אותו המקרקעין בידי גורמים מקבילים.
עורך דין רשות מקרקעי ישראל אחראי גם למתן ייעוץ וליווי לכל ההתנהלות שתידרש מול רמ"י, בייחוד כלפי קרקעות חקלאיות הדורשות בפרוצדורה ובבירוקרטיה ספציפיות מאוד, בהתאם להליך הרלוונטי. עורך הדין חוסך ללקוחותיו זמן, כסף ומאמצים בירוקרטיים רבים, הודות לבקיאותו בחוק ובפסיקה, מיומנותו בניהול ההליך עד לסיומו ויכולתו להגן על הזכויות של הלקוח מבלי לקפח את אלו של רשות מקרקעי ישראל.
עורך דין לתביעת רשות מקרקעי ישראל
לא פעם עולה הצורך להגיש תביעה נגד רשות מקרקעי ישראל בעניין מסוים ולקבל ייצוג משפטי הולם לשם כך בבית המשפט. תביעות כספיות בנוגע למקרקעין עשויות להתבטא בסכומים משמעותיים מאוד ולכן ישנה חשיבות רבה לליווי המקצועי מצד עורך דין רשות מקרקעי ישראל.
ליווי וייצוג משפטי לכל הליך מול רשות מקרקעי ישראל
עורך הדין אושר אלקיים מתמחה בדיני מקרקעין בדגש על היכרות מעמיקה ויסודית עם כל תחומי הפעילות של הרשות והפעולות הנדרשות מולה בעסקאות מקרקעין.
המשרד מעניק מעטפת משפטית מלאה לתחומים כמו הסדרת הזכויות (קבלת חוזה חכירה ורישום נכסים בטאבו), פיצול מגרשים, העברת זכויות על פי חוזה פיתוח או לבנייה רוויה/ נמוכה, דמי היוון, דמי היתר בתוספת בנייה או שינוי ייעוד קרקעות, העברת זכויות במגזר החקלאי, המרה משכר לחכר, השגות לגבי שומות המינהל ועוד.
להתייעצות ולקבלת ליווי מקצועי בנושא זה, פנו למשרדנו כבר כעת.
-
עורך דין רשות מקרקעי ישראל – מומלץ!
