מדריך חישוב מס שבח מתמקד בנתונים שמרכיבים את השומה: שווי המכירה והרכישה, ניכויים, הצמדה והבחנה בין רכיבי השבח. לבדיקת אפשרויות ההפחתה ראו הקטנת מס שבח, ולנסיבות של מכירת דירה נוספת ראו מס שבח בדירה שנייה.
איך מחשבים מס שבח? מה מוגדר בתור השבח בעסקה? מהו אחוז המס המוטל על השבח? שאלות אלו ואחרות מעסיקות מוכרי מקרקעין היודעים כי הם יצטרכו לשלם מס שבח בעסקה. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב על חישוב מס שבח במכירת דירה.
חובת תשלום מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכרי נכסי מקרקעין ישלמו מס על השבח בעסקה. שיעור המס הקבוע בחוק עומד, כיום, על 25% מהשבח. חובת תשלום מס השבח חלה ככלל על כלל מוכרי המקרקעין, ואולם במקרים מסוימים המוכר ייהנה מפטור ממס שבח. המקרה הנפוץ ביותר בו המוכר ייהנה מפטור ממס שבח הוא מקרה בו הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והיא מוגדרת כדירת מגורים מזכה. במצב שכזה, המוכר יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס השבח.
איך מחשבים את השבח בעסקה?
כתבנו כי מס השבח הוא מס המוטל על השבח בעסקה. כעת, עלינו להבין מה מוגדר בתור השבח החייב במס. נבין את הרציונל העומד בבסיס החישוב ואת אופן החישוב בפועל. מס השבח הוא מס המוטל על הרווח הנקי בעסקה. לכן, חישוב השבח נועד לאתר את הרווח הנקי. לצורך חישוב הרווח הנקי, יש להחסיר את מחיר רכישת הדירה (שווי הרכישה) ממחיר המכירה שלה (שווי המכירה). לאחר מכן, יש לנכות מהמנה המתקבלת הוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הדירה, דוגמת הוצאות שהוצאו לצורך שיפוץ הנכס, הוצאות שכר טרחת עורך דין מקרקעין ועוד. לבסוף, ככל שהדירה הושכרה בפטור מלא ממס הכנסה, יש להוסיף לתוצאה שהתקבלה תשלומי פחת בשיעור של 2% שנתיים. כך, לא מופחתות רק הוצאות שהוצאו על הדירה אלא גם מתווספות הכנסות שלא חויבו במס קודם לכן. אם כן, לסיכום, חישוב השבח מבוצע באופן הבא:
שווי המכירה של הדירה ביום המכירה, פחות שווי הרכישה של הדירה על ידי המוכר ביום הרכישה, פחות הוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הדירה וכן הוצאות נוספות המותרות בניכוי, בתוספת הפחת שהותר או שהיה מותר בניכוי, ככל שהדירה הושכרה (בכל אחד ממסלולי המיסוי של דמי השכירות), והכל בתוספת הצמדה למדדים בהתאם למקרה. ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבהיר את הדברים. נניח כי פלוני רכש דירה ב-1 מיליון שקלים בשנת 2017. בשנת 2024, הוא מכר את אותה הדירה ב-2.4 מילוני שקלים. סך ההוצאות המותרות בניכוי שפלוני הוציא מסתכמות ב-200 אלף שקלים. נניח כי הדירה לא הושכרה בפטור ממס הכנסה ולכן אין להוסיף תשלומי פחת למס. בדוגמה זו, השבח החייב במס יחושב כך: 2.4 מיליון שקלים (מחיר המכירה), פחות 1 מיליון שקלים (מחיר הרכישה) כאשר יש תוספת מדד של 20% לצורך הדוגמה, פחות 200 אלף שקלים (סך ההוצאות המותרות בניכוי):
2,400,000-1,200,000-200,000 = 1,000,000
אם כן, סך השבח בעסקה עומד על מיליון שקלים. שיעור המס המוטל על השבח עומד על 25%, ולכן מס השבח בעסקה יעמוד על 250 אלף שקלים.
שבח ריאלי ושבח אינפלציוני
עד כאן עסקנו בשבח כולו כחטיבה אחת. ואולם, למעשה, יש להפריד את השבח לשני חלקים נפרדים – השבח הריאלי והשבח האינפלציוני. חלק מהרווח הנובע מהמכירה אינו רווח אמיתי, אלא רווח הנובע מעליית מדד המחירים. המחוקק החליט כי שבח זה אינו חייב במס, החל משנת 1993. קודם לכן, השבח האינפלציוני היה חייב במס בשיעור 10%. על כן, במסגרת חישוב השבח החייב במס, יש להפחית את השבח האינפלציוני מתוך כלל השבח, כך שתשלמו מס שבח על השבח הריאלי בלבד.
חישוב מס שבח – עסק מורכב וחשוב
לבסוף, חשוב לציין כי הנוסחה שהוצגה כאן אמנם נראית פשוטה, אך בפועל מדובר בחישוב מורכב התלוי בשלל משתנים. קביעת שווי המכירה ושווי הרכישה אינה ברורה מאליה במקרים רבים, סך ההוצאות המותרות בניכוי אינו טריוויאלי ואף שיעורי המס הרלוונטיים יכולים להיות נתונים במחלוקת ביניכם לבין רשויות המס. לאור כל האמור, בכל מקרה בו אתם מוכרים מקרקעין, רצוי לקבל ייעוץ מס מדויק למקרה שלכם. ייעוץ מס נכון על ידי עורך דין מקרקעין יוכל לסייע לכם לתכנן את העסקה באופן נכון מבחינת שיקולי המס ובכך להימנע מתשלומי מס מיותרים. והכל, בכפוף לחוק כמובן.
אושר אלקיים משרד עו"ד
זקוקים לייעוץ במיסוי מקרקעין? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ויכול לבדוק עמכם את חישוב מס השבח לפני המכירה. ניתן ליצור קשר ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית במשרד.
