מה עושים אם פלשו לי למקרקעין? האם ניתן לסלק את הפולשים ואם כן כיצד? ומה ההבדל בין פולש לשוכר שמסרב לצאת? שאלות אלו מעסיקות בעלי מקרקעין רבים. במאמר זה נעשה סדר בתחום ונציג את עיקרי הדין.
הגנה עצמית מפני הסגת גבול: סעיף 18 לחוק המקרקעין
סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מעניק לבעלי מקרקעין כלי משפטי רב-עוצמה. הסעיף קובע כי המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו, וכי במקרה שתפס אדם את המקרקעין שלא כדין, רשאי המחזיק להוציאו תוך שלושים ימים מיום התפיסה.
במילים פשוטות: אם מישהו פלש לנכס שלכם, החוק מאפשר לכם לפעול בכוח סביר כדי להוציאו, אך רק בתנאי שעושים זאת תוך 30 יום ובאופן מידתי. חלף המועד, הדרך היחידה היא פנייה לבית המשפט.
טיפ חשוב!
30 הימים מתחילים לרוץ מרגע שנודע לכם על הפלישה. כל יום שעובר מצמצם את האפשרויות שלכם לפעול ישירות.
חשוב לזכור: סעיף 18 אינו חל על שוכרים שאינם מתפנים בתום תקופת השכירות. שוכר שנכנס לנכס בהסכמתכם אינו "פולש" במובן המשפטי, גם אם הוא מסרב לצאת. על כן יש לנקוט נגדו בהליך שונה לחלוטין.
תביעה לפינוי מושכר: הליך מזורז לפינוי שוכרים
כאשר שוכר אינו מתפנה בתום תקופת השכירות, בעל הנכס יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז בהתאם לתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי. מדובר בהליך ייעודי שנועד להביא לפינוי מהיר.
מאפייני ההליך המזורז:
- מיקוד הדיון אך ורק בשאלת הפינוי
- איסור על צירוף תביעות כספיות כגון חובות שכר דירה או פיצוי על נזקים
- הגבלת אפשרות הנתבע להגיש תביעה שכנגד
- סדרי דין מקוצרים המאפשרים פינוי מהיר יחסית
טעות נפוצה: תביעות כספיות נגד השוכר יש להגיש בהליך נפרד. ניסיון לשלב אותן בהליך המזורז עלול לעכב את כל ההליך ולפגוע בעמדתכם.
תביעה לסילוק פולשים: ההליך הכללי
סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כי בעל מקרקעין זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. סעיף 17 לחוק מוסיף כי ניתן לדרוש הפסקת כל מעשה המפריע לשימוש במקרקעין.
במסגרת התביעה יש להוכיח שלושה דברים:
- את זכות התובע במקרקעין
- את העובדה שהנתבע מחזיק בהם שלא כדין
- את סירובו להתפנות למרות דרישה מפורשת
יתרון משמעותי לעומת ההליך המזורז: ניתן לכלול גם תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין ובגין שימוש ללא רשות. כלומר, אפשר גם לסלק את הפולש וגם לתבוע פיצוי על הנזק שגרם, בהליך אחד.
הוראה שרבים אינם מודעים אליה: פרק ד' לחוק המקרקעין קובע כי אם הפולש בנה מבנה בשטחכם, יש לבעל הקרקע אפשרות לדרוש את סילוקו או לרכוש את המבנה במחיר עלות בלבד, לא מחיר שוק. כלי שימושי במצבים מסוימים.
איזה הליך משפטי מתאים לתביעה לסילוק פולשים?
| הפרמטר | שוכר שאינו מתפנה | פולש שנכנס ללא רשות |
| ההליך המתאים | תביעה לפינוי מושכר (תקנה 81) | סעיף 18 / תביעה לסילוק פולשים |
| מסגרת זמן לפעולה עצמית | לא רלוונטי | 30 יום מהפלישה בלבד |
| ניתן לכלול תביעה כספית? | לא. יש להגיש בנפרד | כן, בהליך הרגיל |
| מהירות ההליך | מהיר יחסית | תלוי בסוג התביעה |
| ניתן לקבל צו ביניים? | כן | כן |
הסוד להתמודדות עם פולשים: בחירת ההליך הנכון
הטעות הנפוצה ביותר היא בחירת המסלול הלא נכון. מי שמנסה להשתמש בהליך המזורז כשצריך הליך רגיל, או להפך, מאבד זמן יקר ולעיתים גם פוגע בעמדתו המשפטית.
עורך דין מקרקעין המתמחה בליטיגציה יוכל:
- לייעץ לגבי האפשרות להשתמש בזכות לעשיית דין עצמי לפי סעיף 18
- לבחור בין הליך מזורז לפינוי מושכר לבין תביעה רגילה לסילוק פולשים
- לנסח כתבי טענות אפקטיביים שיגדילו את סיכויי ההצלחה
- לקבל צווי ביניים להבטחת זכויותיכם במהלך ההליך
- לייצג אתכם בפני בית המשפט באופן מקצועי
האם אפשר לקבל פיצוי על הנזק שגרם הפולש מעבר לסילוקו?
שאלה זו מגיעה אלינו לעיתים קרובות מבעלי נכסים שסבלו מנזקים בזמן שהפולש החזיק בנכס. התשובה הקצרה: כן, אך הדרך לכך תלויה בהליך שנבחר.
בהליך הרגיל לסילוק פולשים ניתן לתבוע בו-זמנית גם פיצויים על נזקים, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש. בהליך המזורז לפינוי מושכר יש להגיש תביעה כספית נפרדת. עורך דין מנוסה יבנה את האסטרטגיה הנכונה כדי למקסם את התוצאה.
סילוק פולשים ממקרקעין: משרד עו"ד אושר אלקיים
פלשו לנכס שלכם או שוכר מסרב לפנות ואתם לא בטוחים איזה צעד לעשות? כל יום שעובר מצמצם את האפשרויות שלכם, ולכן כדאי לפעול מהר.
משרד עו"ד אושר אלקיים מתמחה בדיני מקרקעין וליטיגציה ומלווה בעלי נכסים בהליכי סילוק פולשים ופינוי מושכר, מהבדיקה הראשונית ועד להשבת הנכס לחזקתכם בזמן הקצר ביותר. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד איזה מסלול נכון ומהיר עבורכם.
