מס שבח בדירה שנייה עוסק במס על הרווח בעת המכירה. מס רכישה בעת קניית הדירה, חישוב השבח הכללי וסיווג פעילות כעסק הם שאלות נפרדות. למס רכישה על דירה שנייה. לאופן חישוב מס שבח. לסיווג בין מס שבח למס הכנסה.
לפני המכירה בודקים ארבעה דברים: אילו דירות או חלקי דירות נחשבים בבעלות התא המשפחתי; האם אחת ההחזקות אינה נספרת לעניין הפטור; האם חל פטור ייעודי כגון דירת ירושה או מכירת שתי דירות לצורך דירה חלופית; ואם אין פטור—האם ניתן להפחית את השבח באמצעות הוצאות, חישוב ליניארי, קיזוז הפסדים או פריסה.
תכנון מס חייב להיעשות לפני חתימת החוזה. העברת דירה במתנה, שינוי סדר המכירות או הצגת עסקה באופן שאינו תואם את המציאות עלולים ליצור מס נוסף, תקופות צינון וסיכון מול רשות המסים.
מהו מס שבח על דירה שנייה?
מס שבח הוא מס החל על השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. נקודת המוצא היא ההפרש בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה, ולא מלוא התמורה שמקבל המוכר. מהשבח ניתן לנכות הוצאות שהחוק מתיר, לבצע התאמות למדד ולהביא בחשבון פחת, פטורים והקלות הרלוונטיים למקרה.
המונח „דירה שנייה” הוא תיאור נפוץ, אך החוק בוחן את כלל הזכויות של המוכר ושל התא המשפחתי. לכן יש לבדוק גם דירה של בן או בת הזוג, ילדים קטינים וחלקים בדירות אחרות, וכן כיצד ומתי התקבלו הזכויות.
האם יש פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה?
ככלל, הפטור לפי סעיף 49ב(2) נועד למכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר, בכפוף לכל תנאי החוק. כאשר למוכר שתי דירות מלאות, מכירת אחת מהן בדרך כלל אינה עומדת בתנאי זה.
עם זאת, לא כל זכות בדירה אחרת שוללת בהכרח מעמד של דירה יחידה. סעיף 49ג כולל החזקות מסוימות שאינן מובאות במניין, ובהן—בכפוף לתנאים—חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת, או חלק שאינו עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה. החריג אינו „פטור למכירת שליש דירה”; הוא עשוי לאפשר לראות דירה אחרת כדירה יחידה בעת מכירתה.
בנוסף יש לבחון את תקופת הבעלות, השימוש בדירה, מכירות קודמות בפטור, זכויות בנייה בלתי מנוצלות ותושבות המוכר. גם כאשר מתקיים פטור, הוא עשוי להיות מוגבל בתקרה או לא לחול על רכיב זכויות הבנייה.
איך מחשבים מס שבח כשאין פטור?
החישוב מתחיל בדרך כלל בנוסחה הבאה:
שווי מכירה פחות יתרת שווי רכישה פחות הוצאות מותרות = השבח לצורכי מס.
בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 עשוי לחול חישוב ליניארי מוטב: חלק השבח הריאלי המיוחס לתקופה שעד סוף 2013 נהנה מההקלה הקבועה בחוק, והחלק המיוחס מ־1.1.2014 ועד המכירה מחויב בדרך כלל בשיעור של עד 25% ליחיד. החישוב בפועל מושפע ממועד הרכישה, פחת, זכויות בנייה, זהות המוכר ונתונים נוספים.
בדירה שנרכשה מ־1.1.2014 אין „תקופה פטורה” במסגרת החישוב הליניארי המוטב. שיעור המס האפקטיבי אינו תמיד בדיוק 25%, בין היתר בשל מס יסף, חלוקה בין בני זוג, הפסדים, פריסה או סיווג עסקי.
אילו הוצאות מותר לנכות?
סעיף 39 לחוק מאפשר לנכות הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות, השבחתה ומכירתה, אם הן עומדות בתנאים ולא נוכו במקום אחר. בין ההוצאות הנפוצות:
- מס רכישה ששולם ברכישה;
- שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה;
- דמי תיווך;
- היטל השבחה;
- שכר שמאי, מודד והוצאות רישום;
- הוצאות שיפוץ והשבחה שאינן תחזוקה שוטפת, כנגד אסמכתאות;
- ריבית ריאלית והוצאות מימון, בכפוף לתנאי החוק;
- הוצאות נוספות הקשורות ישירות לרכישה, להשבחה או למכירה.
חשבוניות, הסכמים, אסמכתאות תשלום ותיעוד העבודות חשובים מאוד. מנגד, פחת שניתן היה לדרוש עשוי להשפיע על יתרת שווי הרכישה גם אם לא נדרש בפועל, בהתאם לדין ולפסיקה.
מקרים שעשויים להפחית או למנוע מס שבח
דירת ירושה – סעיף 49ב(5)
פטור לדירת ירושה נבחן לפי שלושה תנאים מצטברים מרכזיים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוגו של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור. יש לבדוק את מצב הזכויות במועד הפטירה ואת יתר תנאי החוק.
מכירת שתי דירות ורכישת דירה חלופית – סעיף 49ה
במקרים מסוימים מי שמחזיק שתי דירות ומוכר את שתיהן כדי לרכוש דירה חלופית אחת עשוי לקבל פטור מלא או חלקי. ההטבה כפופה ללוחות זמנים, לתקרות שווי וליחס שבין מחיר הדירה החלופית לבין שווי הדירות שנמכרו. אין לבצע את סדר העסקאות בלי חישוב מוקדם, משום שחריגה במועד או בשווי עלולה לשלול את ההטבה.
העברה אגב גירושין
העברת זכויות במקרקעין שנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת „מכירה” לפי סעיף 4א. אין פירוש הדבר שמוחקים את השבח שנצבר: מקבל הזכות נכנס בדרך כלל לנעלי המעביר לעניין יום ושווי הרכישה, והמס עשוי להתעורר במכירה עתידית.
העברה ללא תמורה לקרוב
סעיף 62 עשוי להעניק פטור בהעברה אמיתית ללא תמורה לקרוב כהגדרתו בחוק. ברוב המקרים מדובר בדחיית מס ולא במחיקתו: מקבל המתנה נושא עמו את יום ושווי הרכישה ההיסטוריים, עשוי לשלם מס רכישה מופחת, ועלולות לחול תקופות צינון לפני מכירה בפטור. עסקה מלאכותית או מתנה שאינה אמיתית עלולות להיפסל.
פריסת מס, קיזוז הפסדים וחלוקה בין בני זוג
מוכר יחיד עשוי לבקש לפרוס את השבח הריאלי החייב לתקופה של עד ארבע שנות מס, בכפוף לתנאים. הפריסה עשויה להפחית מס כאשר ההכנסות ונקודות הזיכוי מאפשרות זאת. אפשר לבדוק גם קיזוז הפסדים מאושרים וחישוב נפרד לבני זוג, לפי הנתונים והדין. אלה אינן הטבות אוטומטיות ויש לבצע סימולציה.
מה אינו „פטור רגיל” למוכר דירה שנייה?
- סעיף 50: מיועד בעיקר למכירה שהרווח ממנה נתון לשומת מס הכנסה, כגון מלאי עסקי של קבלן; הוא אינו מסלול רגיל למוכר פרטי.
- אופציה במקרקעין: הטבות הנוגעות לאופציה ייחודית אינן פטור כללי ממס על מכירת הדירה עצמה.
- פירוק איגוד: ההסדרים לפירוק איגוד מקרקעין כפופים לתנאים ואינם דרך פשוטה להעברת דירה פרטית ללא מס.
- מכירה בהפסד: כאשר אין שבח לא יהיה מס שבח על רווח שלא נוצר, אך עדיין קיימת חובת דיווח ובדיקת שווי השוק וההוצאות.
דיווח לרשות המסים
מוכר ורוכש חייבים להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום העסקה, גם כאשר מבוקש פטור. בהצהרה מציגים את פרטי העסקה, שווי הרכישה והמכירה, הניכויים, השומה העצמית והפטור או ההקלה המבוקשים. יש לצרף חוזים, נסח או אישור זכויות ואסמכתאות להוצאות.
רשות המסים מפעילה מערכת שומה עצמית למס שבח, וכן מפרסמת מדריך למוכר ולרוכש זכות במקרקעין. מחשבון הוא כלי עזר ואינו מחליף בדיקה משפטית ומיסויית של העסקה.
בדיקות לפני מכירת דירה שנייה
- להפיק נסחים ואישורי זכויות לכל הדירות והחלקים שבבעלות התא המשפחתי;
- לרכז חוזי רכישה, שומות קודמות, מס רכישה ואסמכתאות להוצאות;
- לבדוק אם הדירה היא דירת מגורים מזכה ואם קיימות זכויות בנייה;
- לחשב כמה תרחישים: סדר מכירות, פטור אפשרי, חישוב ליניארי, ניכויים ופריסה;
- לבחון את השלכות מס הרכישה על הדירה הבאה ואת לוחות הזמנים של משפרי דיור;
- לעגן בחוזה את מנגנון הדיווח, המקדמה, האישורים לטאבו והסיכונים אם השומה משתנה.
תכנון מס שבח לפני חתימה
במכירת דירה שנייה, שינוי קטן בסדר העסקאות, במועד החתימה או באופן הצגת הזכויות יכול להשפיע באופן מהותי על המס. הבדיקה צריכה להתבסס על מסמכי הבעלות, נתוני התא המשפחתי, היסטוריית הרכישה וההשבחה והיעד לרכישת דירה אחרת. המידע במאמר הוא כללי ואינו תחליף לשומה עצמית ולייעוץ פרטני.
