מס רכישה על דירה שנייה נבחן בעת רכישת הדירה. אם השאלה נוגעת למס בעת מכירת דירה נוספת, יש לבדוק את מס השבח בנפרד. למס שבח במכירת דירה שנייה.
מס הרכישה נקבע לפי מצב הזכויות של הרוכש ושל התא המשפחתי במועד העסקה. לכן בודקים את התמונה המלאה לפני חתימת החוזה: דירות קיימות, חלקי דירות, ירושות ומתנות, זכויות בן או בת הזוג, תושבות, מועדי מכירה והזכאות להקלות. רישום פורמלי בלבד אינו מספיק אם הבעלות הכלכלית שונה.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה ב־2026?
ברכישת דירת מגורים שאינה “דירה יחידה” לצורכי החוק חלות בשנת 2026 המדרגות הבאות:
| חלק משווי הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% על החלק שמעל התקרה |
דוגמה: דירה נוספת בשווי 3,000,000 ₪ תחויב בדרך כלל ב־240,000 ₪. אילו אותה רכישה הייתה מוכרת כדירה יחידה, המס לפי מדרגות 2026 היה כ־45,538 ₪ בלבד. הפער ממחיש מדוע צריך לקבוע את הסיווג לפני החתימה ולא בדיעבד.
אפשר לבדוק סכום משוער גם באמצעות מחשבון מס הרכישה הרשמי של רשות המסים. במקרה של סתירה, הוראות הדין והנתונים הספציפיים לעסקה גוברים.
הדרך המרכזית למשפרי דיור: דירה חלופית
מי שבבעלותו דירה יחידה ורוכש דירה חדשה במקומה עשוי להיחשב רוכש דירה יחידה, אף שבתקופת ביניים הוא מחזיק בשתי דירות. ברכישה רגילה יש למכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (לדירות חלופיות שנרכשו מיום 1.6.2025; לדירות שנרכשו בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 התקופה הייתה 18 חודשים). ברכישה מקבלן התקופה היא 12 חודשים ממועד מסירת הדירה, או 24 החודשים האמורים – לפי המאוחר.
אי־עמידה במועד עלולה להביא לחיוב בהפרש המס, בצירוף הצמדה וריבית. הוראות שעה עשויות להאריך מועדים לקבוצות או לתקופות מסוימות, ולכן יש לבדוק את הדין ביום העסקה. למדריך מפורט ראו מס רכישה למשפרי דיור.
מתי חלק בדירה אחרת לא שולל מעמד של דירה יחידה?
לצורך מניין הדירות, בדרך כלל לא מביאים בחשבון דירה אחרת שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש. כאשר החלק בדירה התקבל בירושה, התקרה היא בדרך כלל עד מחצית. לעומת זאת, חלק גדול יותר, זכויות נוספות או צירוף זכויות של התא המשפחתי עשויים לשנות את התוצאה.
חשוב: דירה שהתקבלה בירושה או במתנה כן נחשבת עקרונית דירה בבעלות הרוכש; רק אם מתקיים חריג ספציפי היא לא תיספר לצורך המדרגות.
העברה במתנה או רכישה על שם ילד: רק אם זו עסקה אמיתית
העברה ללא תמורה לקרוב היא עסקה במקרקעין המחייבת דיווח. במקרים המתאימים מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל עליו, אך עלולות להיות גם השלכות מס שבח, תקופות צינון, מימון ושליטה בנכס.
אסור להשתמש ברישום פיקטיבי. אם ההורים מממנים, שולטים בדירה, מקבלים את דמי השכירות או נשארים הבעלים בפועל, רשות המסים עשויה לבחון את הבעלות המהותית ולא רק את שם הרוכש בטאבו. העברה אמיתית פירושה שהמקבל נעשה בעל הזכויות לכל דבר. מידע נוסף: העברת דירה במתנה.
הקלה במס רכישה לנכה ולזכאים נוספים
תקנה 11 מעניקה, בתנאים, הקלה לנכה, לנפגע פעולות איבה ולבני משפחות שכולות, כאשר הדירה נרכשת לשם שיכונם. אם זו דירתו היחידה של הזכאי ושוויה אינו עולה על 2.5 מיליון ₪, לא משולם מס עד תקרת הפטור של דירה יחידה ועל היתרה עד 2.5 מיליון ₪ משולם 0.5%. אם שווי הדירה גבוה מ־2.5 מיליון ₪, או שזו אינה דירה יחידה, שיעור ההקלה הוא בדרך כלל 0.5% מהשקל הראשון.
ההקלה אינה “פטור לנכה על כל דירה”: היא תלויה בהגדרת הזכאי, בשימוש למגורים, באישורים ולעיתים גם באישור מנהל מיסוי מקרקעין. בדרך כלל ניתן לנצל אותה עד פעמיים.
הקלה לעולה חדש בשנת 2026
לעולה עשויות לעמוד שתי תקנות שונות. ברכישת דירת מגורים יחידה בתקופה הקבועה בתקנה 12א, ובתנאי ששווי הדירה אינו עולה על 20,183,565 ₪, המדרגות (מוקפאות עד 15.1.2028) הן: 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% על החלק שעד 6,055,070 ₪ ו־8% על החלק שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪. בדירה ששוויה עולה על 20,183,565 ₪ ההקלה לפי תקנה 12א אינה חלה.
תקנה 12 חלה כיום על רכישת בית עסק בלבד, בתנאים ובתקופה שנקבעו בה: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו־5% על היתרה. אין להסיק מהקלה לבית עסק שניתן לרכוש דירה שנייה להשקעה במס מופחת; צריך לבחור במסלול המתאים לנכס ולזכאות.
הסכומים מבוססים על הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026.
הסכם ממון והפרדה רכושית בין בני זוג
לעניין מס רכישה, בני זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 נחשבים בדרך כלל “רוכש אחד”. עם זאת, הפסיקה מכירה במקרים מסוימים בהפרדה רכושית אמיתית. הסכם ממון הוא ראיה חשובה, אך הוא אינו פתרון אוטומטי: יש לבחון מתי נרכשה הדירה, מקור המימון, תשלומי המשכנתה, מגורים, הכנסות שכירות והאם בני הזוג קיימו את ההפרדה בפועל.
הסכם שנחתם רק כדי ליצור מצג לצורכי מס, בעוד ההתנהלות הכלכלית משותפת, עלול שלא להספיק. ראו גם את הוראת ביצוע רשות המסים בנושא התא המשפחתי.
האם רישום דירה על שם חברה הוא “פרצה”?
לא. חברה אינה מסלול קסם להפיכת דירה פרטית לדירה יחידה. רכישת דירה בידי חברה חייבת בדרך כלל במס רכישה בשיעורי דירה נוספת, והעברת דירה קיימת לחברה היא עסקת מקרקעין שעלולה ליצור מס רכישה, מס שבח, מע"מ או השלכות מס אחרות. גם שינוי מבנה שעשוי לקבל הקלה כפוף לתנאים מחמירים ואינו מבטיח שהיחיד ייחשב חסר דירה.
תכנון באמצעות חברה נבחן רק כאשר יש לו תכלית עסקית אמיתית ולא כפעולת רישום מלאכותית.
מה עובד — ומה לא?
| מהלך | המשמעות |
|---|---|
| מכירת הדירה הישנה במועד כדירה חלופית | עשויה לאפשר מדרגות של דירה יחידה |
| החזקה של עד שליש בדירה אחרת, או עד מחצית בדירת ירושה | עשויה שלא להיספר, בכפוף לתנאים |
| זכאות לפי תקנות נכה או עולה | הקלה מותנית, לא פטור גורף |
| הפרדה רכושית אמיתית | נבחנת לפי ההסכם וההתנהלות בפועל |
| רישום על קרוב כשהרוכש האמיתי הוא אדם אחר | מסוכן ועלול להיחשב עסקה מלאכותית או הצהרה לא נכונה |
| העברת הדירה לחברה רק כדי “להעלים” בעלות | אינה פרצה ועלולה ליצור חיובי מס נוספים |
בדיקות שצריך לבצע לפני החתימה
- להוציא נסחי טאבו ואישורי זכויות לכל הדירות והחלקים בדירות.
- לבדוק את זכויות כל התא המשפחתי, לרבות ירושה, מתנה ודירה בחו"ל כאשר הדבר רלוונטי.
- לחשב מס בכל תרחיש: דירה נוספת, דירה חלופית והקלה מיוחדת.
- לקבוע בחוזה מועדים ובטוחות המתאימים לתכנון המס.
- להגיש הצהרה מלאה ונכונה לרשות המסים ולשמור אסמכתאות.
שורה תחתונה: תכנון מס רכישה נעשה לפני חתימה, על בסיס העובדות והמסמכים — לא באמצעות שינוי שם על הנייר. משרד עו"ד אושר אלקיים בודק את חלופות המס, המועדים והדיווח כדי לצמצם מס כחוק ולמנוע חיוב מאוחר.
