דיור מוגן הולך ונעשה נפוץ יותר ויותר בישראל. לאחר שכבר סחף את העולם המערבי כולו, הדיור המוגן הגיע גם אלינו. לאחר שנים ארוכות של חוסר אסדרה בנושא, המחוקק הישראלי חוקק, בשנת 2012, את חוק הדיור המוגן, וביצע בו.
למה חוקקו את חוק הדיור המוגן?
לאור הביקוש לבתי דיור מוגן שנעשה עם השנים והניסיון שנצבר במהלך הפעלתם, ולצד פניות רבות שביצעו דיירים המתגוררים בבתי דיור המוגן השונים אשר התלוננו על ניצול אי-השוויון בינם לבין מפעילי בתי הדיור המוגן, בין השאר באמצעות הכנסת תנאים מקפחים בחוזה הדיור המוגן עמם ושימוש בכספים ששולמו לבית הדיור המוגן על פי ההסכם שלא למטרות שלהן נועדו.
בנוסף, המחוקק הבין שבתי הדיור המוגן שונים באופיים מבתי האבות המסורתיים, ושני אלה הביאו יחד הביאו להכרה בצורך לקבוע בחקיקה הסדרים מיוחדים לעניין בתי דיור מוגן.
הוראות חוק הדיור המוגן כוללות, הטלת חובות והגבלות על מפעילי בתי דיור מוגן, ובהן עמידה בתנאים להפעלת בית הדיור המוגן, וכן חובות כלפי הדיירים בבית הדיור המוגן לרבות חובת התקשרות בהסכם בכתב עם הדיירים בהתאם להוראות שייקבעו בחוק והבטחת הכספים שישלמו הדיירים. בנוסף נקבעו עוד מספר רב של סעיפים הנוגעים לבית הדיור המוגן בחוק הדיור המוגן, עליהם נעבור בקצרה במאמר זה.
פרק א לחוק הדיור המוגן – הגדרות
פרק א' לחוק הדיור המוגן הינו פרק ההגדרות. פרק זה מגדיר את המונחים אשר ישמשו את חוק הגנת הדייר לכל אורכו. זהו פרק חשוב במיוחד שכן בהמשך חוק הדיור המוגן נעשה שימוש רב בהגדרות אלה.
פרק זה מפרט אודות שלל הגדרות, מתוכן כדאי לשים לב למספר הגדרות עיקריות.
- "בית דיור מוגן" מוגדר כמקבץ דירות המיועד למגורי הדיירים המוגנים, בו מוצעים שירותים לדיירים תמורת תשלום.
- "דייר" הוא, לפי החוק, אדם שגילו 60 ומעלה ומתגורר בבית דיור מוגן.
- "פיקדון" ישולם על פי הסכם ויושב לדייר בתום ההתקשרות בניכוי שכר הדירה של הדייר.
פרק ב' רישיון להפעלת בית דיור מוגן
פרק ב' לחוק הדיור המוגן מפרט אודות הרישיונות להפעלת בית דיור מוגן. בטרם החוק, כל גוף שרצה בכך היה יכול היה להפעיל בית דיור מוגן ללא צורך ברישיון וכמעט ללא כל מגבלה. חוק הדיור המוגן, מתוך מטרה להבטיח איכות מסוימת לדיירים ולשמור על כספיהם מניצול, מתנה את הפעלת הדיור המוגן בקבלת רישיון על פי חוק זה.
נציין בחלק זה כי על אף הצורך בהוצאת רישיון לבית הדיור המוגן, בפועל עד ליום זה לא חולק אף רישיון לבתי הדיור המוגן השונים, מה שמעיד שעל אף החובה על פי דין, בפועל המחוקק מזלזל לא פעם בצורה בוטה בהוראותיו שלו. הממונה על הרישיון על פי חוק הדיור המוגן יעניק רישיון בכפוף לעמידה בכל התנאים הבאים:
- בעלות או חכירה על המקרקעין בהם מצוי הדיור המוגן.
- היעדר עבר פלילי רלוונטי.
- המבקש אינו פושט רגל.
- הוכחה יציבות פיננסית ניאותה.
- היעדר שלילת רישיון דיור מוגן בשנתיים שקדמו לבקשה.
- המבקש הוכיח כי ביכולתו לעמוד בתנאי הפעלת הדיור המוגן.
פרק ג' לחוק הדיור המוגן – תנאים, חובות והגבלות לעניין הפעלת בית דיור מוגן
פרק ג' הינו ליבת חוק הדיור המוגן, הפרק מפרט אודות התנאים, החובות וההגבלות לעניין הפעלת בית דיור מוגן. חוק הדיור המוגן קובע תנאים כלליים בלבד ומסמיך את השר הממונה על החוק לקבוע תנאים מפורטים יותר.
תאנים אלו אשר ייקבעו על ידי השר, יבטיחו תנאים פיזיים, סביבתיים, בטיחותיים ותברואתיים נאותים עבור הדיירים. התנאים התברואתיים ייקבעו תוך היוועצות בשר הבריאות.
תנאים על פי החוק
חוק הגנת הדייר מחייב את מפעיל הדיור המוגן להעמיד לרשות הדיירים צוות רב מקצועי, הכולל רופא, עובד או עובדת סוציאלית ואחות. צוות זה יעמוד לרשות הדיירים וידאג לרווחה הנפשית והפיזית שלהם.
כמו כן, הצוות הרב – מקצועי יהיה אמון על אישור דיירים לבית הדיור המוגן. חברי הצוות יאשרו כי הדייר המיועד מסוגל להתנהל לבדו, גם אם ניתן לו סיוע חלקי בהתנהלות השגרתית שלו. ללא אישור זה, בעל הדיור המוגן לא יוכל לצרף אדם כדייר לדיור המוגן.
החוק אף מחייב את בעל הדיור המוגן לספק את כלל התנאים הקבועים בתוספת הראשונה לחוק, להקים מחלקה סיעודית, לשמור על כבודם ופרטיותם של הדיירים, לבדוק את שלומם ורווחתם ולקבוע כללי התנהגות בדיור המוגן. בנוסף, מפעיל הדיור המוגן מחויב לעמוד בתנאים הנוספים אשר הצהיר שיעניק לדיירים, על פי הסכם ההתקשרות שנערך בין הדיור המוגן לבין דייריו.
הסכם המגורים
תנאי נוסף להפעלת בית הדיור המוגן על פי חוק הדיור המוגן הוא עריכת הסכם דיור מוגן כתוב בו יקבעו זכויות נוספות לדיירים. מומלץ לערוך הסכם זה בעזרת עורך דין מומחה ומקצועי בעל ניסיון בתחום – אתם מוזמנים לקרוא עוד על כך במאמר שלנו בנושא עורך דין לדיור מוגן, ולהבין את היתרונות הגלומים בייצוג מקצועי בתחום הדיור המוגן.
הסכם המגורים על פי ס' 16 לחוק הגנת הדייר יכלול מפרט של דירת הדייר בבית הדיור המוגן, מידע על בעל הדיור המוגן ורישיונו, אופן שחיקת הפיקדון, זכות ביטול ההסכם ועוד, הכל לפי חובת הגילוי וכן תנאים נוספים שייקבעו בהסכם.
ביכולתו של הסכם לקבוע, למשל, כי בית הדיור המוגן יספק שירותים רפואיים נוספים מעבר לקבוע בחוק או שירותי תרבות ובידור בתדירות שבועית. מוסד הדיור המוגן מחויב, כמובן, לעמוד בתנאי ההסכם. חוק הגנת הדייר מקנה לדיירים תקופת ניסיון בדיור מוגן של שלושה חודשים, במהלכה יוכלו לבטל את הסכם ההתקשרות. ניתן להאריך את תקופת הניסיון לשנה לכל היותר.
כספי הפיקדון
פרק ג' לחוק אף מסדיר את כלל נושאי כספי הפיקדון לדיור מוגן. תכלית סעיפים אלו היא לשמור על כספי הדיירים ולמנוע ניצול של כספיהם או שימוש בהם שלא כהוגן וללא בטוחות מתאימות. לבסוף, הוראות החוק מסדירות את זכותו של בעל הרישיון לפנות דייר מדירתו. פינוי דייר יתבצע רק לפי אחת מהעילות המצויות בסעיף. סעיף זה הוא קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו.
פרק ד' לחוק הדיור המוגן זכויות דיירים
פרק ד' לחוק הדיור המוגן אמון על הבטחת זכויות הדיירים במעון. החוק מבטיח כי הדיירים יוכלו לנהל אורח חיים כרצונם בתוך הדירה שלהם, כל עוד הם אינם מפריעים לזולתם, החוק קובע כי הדיירים יוכלו להתקשר עם כל נותן שירות בדיור המוגן וכן כי דייר רשאי לשכן מטפל בדירתו.
החוק אף מקנה לדיירים זכות להקים ועד דיירים ולמנות באי כוח לצורך קבלת הודעות מבעל הרישיון וביצוע פעולות נוספות בדיור המוגן. כך, החוק מנסה להבטיח את ניאותות מגוריהם של הדיירים בדיור המוגן.
פרקים נוספים בחוק הדיור המוגן
פרקים ה' ו' ו-ז' הם שלושת הפרקים האחרונים בחוק הדיור המוגן, אשר פחות רלוונטים לדיירים בדיור מוגן. בפרק החמישי לחוק, מוסדרים דיני האכיפה והפיקוח על קיום החוק. החוק קובע כי שר הרווחה ימנה מפקחים אשר יוודאו כי בתי הדיור המוגן עומדים בתנאים שנקבעו וכן מסדיר את סמכויות המפקח.
הפרק השישי קובע כי עבירה על החוק הינה עבירה פלילית ומסדיר את הענישה על פי החוק. החוק קובע עונשי מאסר וקנסות למפרי הדין.
הפרק השביעי, החותם את החוק לפני התוספות, מסדיר עניינים כלליים בחוק דוגמת חובת מינוי הממונה על הדיור המוגן, שמירת סודיות וטיפול בפניות הציבור מצד הממונה. הממונה יטפל בפניות הציבור על בתי דיור מוגן שונים. לסיכום, אם אתם עומדים בפני מעבר לדיור מוגן, המלצתנו היא לערוך את ההתקשרות אך ורק עם עו"ד לדיור מוגן אשר בקיא ומנוסה.
