שוקלים לרכוש שטח חקלאי? חשוב שתדעו מה מותר ומה אסור לבנות בשטח קודם להפשרתו. האם מותר לבנות מבני מסחר ומגורים בשטחים חקלאיים? מהו שימוש חורג בשטח חקלאי? כל זאת ועוד, במאמר שלפניכם.
שימוש בשטח חקלאי עד להפשרתו
עם עליית מחירי הנדל"ן בישראל, רכישת קרקע חקלאית הפכה לאפיק השקעה מועדף למדי על ישראלים רבים. הרעיון נשמע מושלם על הנייר: המשקיעים רוכשים את הקרקע החקלאית מתוך אמונה, מבוססת יותר או פחות (לפעמים הרבה פחות), לפיה הקרקע צפויה לעבור הליכי הפשרה ושינוי ייעוד בסופם תיועד למגורים או למסחר חלף השימוש החקלאי.
במצב שכזה ערך הקרקע צפוי לעלות בצורה משמעותית והמשקיעים יקצרו רווחים נאים.
עם זאת, לרוב עוברות לא מעט שנים עד שהליכי הפשרת הקרקע מושלמים (ולפעמים אנחנו מדברים על 10-15 שנה!), וגם זאת בהנחה שהליכים אלו בכלל מקודמים.
על כן, למשקיעים חשוב לדעת אילו שימושים יוכלו לעשות בקרקע החקלאית שבבעלותם עד להשלמת הפשרתה.
אילו שימושים מותרים בשטח חקלאי?
דיני התכנון והבניה מגבילים את השימוש בשטחים חקלאיים לצרכים חקלאיים בלבד. הצרכים החקלאיים מפורשים באופן מצומצם יחסית.
מכיוון שכך, מגורי עובדים, למשל, אינם עונים על הגדרת צורך חקלאי המותר לשימוש בשטח חקלאי, קל וחומר שבניית גן אירועים בקרקע החקלאית אסורה -מה שימנע מכם לקבל רישיון עסק לגן.
מעבר לכך, אף שימוש חקלאי-קמעונאי בקרקע לא יתאפשר.
מה זה אומר בפועל? שלא תוכלו להקים מרכז מבקרים, נקודת מכירה למטיילים או חוות סוסים טיפולית בקרקע החקלאית שלכם. כל עוד הקרקע מוגדרת לשימוש חקלאי תוכלו לבנות עליה מבנים המיועדים לשימוש החקלאי המצומצם בלבד -כמובן בכפוף לקבלת היתר בניה.
היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית
לצד האמור לעיל, בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, יש דרך אחרת לצאת מהמגבלות הללו – תוכלו לקבל היתר לשימוש חורג בקרקע חקלאית.
היתר טעון אישור מהוועדה המחוזית או מהוועדה לשמירה על קרקעות חקלאיות. כאשר מדובר בנחלות חקלאיות במושבים שר החקלאות או מי שהוסמך על ידו יוכל לאשר שימוש חורג בקרקע.
ובכל זאת, סל השימושים החורגים שיאושרו בקרקע החקלאית מצומצם יחסית.
שימוש חורג שמאושר באופן נרחב ביחס לשימושים אחרים הוא הקמת מגורי עובדים במקום, לרוב בקרוואנים ולא במבני קבע של ממש. הוועדות מוכנות לראות במגורי העובדים מעין צורך חקלאי אותו הן נוטות לאשר חרף חריגתו מהשימושים המותרים בשטח חקלאי.
יש לנו מאמר שלם בנושא – מומלץ לקרוא אותו!
שימוש חורג ללא היתר
מה הסכנה בשימוש חורג ללא היתר? שימוש שכזה נחשב לעבירת בניה החושפת אתכם לעונשים פליליים וקנסות מנהליים משמעותיים. זאת, לצד צווי הפסקת עבודה וצווי הריסה שעלולים להתקבל בגין ביצוע עבודת בניה בהיעדר היתר מתאים.
שינוי ייעוד קרקע חקלאית
על כל פנים, אם רכשתם קרקע חקלאית להשקעה, רצוי שתתקדמו עם הליכי הפשרת הקרקע. במרבית המקרים שינוי ייעוד הקרקע מקודם על ידי חברה יזמית העוסקת בכך.
אנו ממליצים לכם להסתייע בעורך דין מטעמכם העוסק בהליכים מול רשות מקרקעי ישראל קודם לרכישת קרקע חקלאית שכזו, כדי שעורך הדין יוודא כי אכן קיימת סבירות ממשית לשינוי ייעוד הקרקע. חשוב לבחור בעורך דין מקרקעין העוסק בדיני תכנון ובנייה ובהפשרת קרקעות, שכן מדובר בתחום משפטי ייחודי.
שטח חקלאי מה מותר? – משרד עורכי דין אושר אלקיים ושות'
מחזיקים בקרקע חקלאית או שוקלים לרכוש? צריכים להבין מה מותר לעשות בה לפני ההפשרה או לקדם שינוי ייעוד?
משרד עורכי דין אושר אלקיים ושות' עוסק בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה והפשרת קרקעות חקלאיות. אנו מלווים משקיעים בבדיקת הרכישה ובבחינת סיכויי ההפשרה לפני החתימה, מסייעים בקבלת היתרים לשימוש חורג ומלווים הליכי שינוי ייעוד מול הוועדות. פנו אלינו להתייעצות לפני קבלת החלטות.
