תכנון ובניה הינה תת התמחות בתוך דיני המקרקעין. עורך דין תכנון ובניה הינו עורך דין מקרקעין העוסק באופן ספציפי בהליכי תכנון ובניה ובקיא בחוק התכנון והבנייה על מאות סעיפיו ונספחיו הרבים.
כמו כן, על עורך דין תכנון ובניה לשלוט בחוקים הקרובים לחוק התכנון והבניה וכן בדיסציפלינות משיקות הנוגעות לתחום. מאמר זה יעסוק בתפקידיו של עורך דין תכנון ובניה ובדרכים בהן הוא יוכל לסייע לכם.
תפקידיו של עורך דין תכנון ובניה
עורך דין תכנון ובניה עוסק בהליכים שונים ומגוונים, הנוגעים כולם למקרקעין ולבנייה בהם. הליכים אלו יכולים להיות גדולים ומורכבים הנוגעים לחברות נדל"ן ענקיות, אך גם מינוריים יחסית הרלוונטיים לאנשים פרטיים עבור הצרכים שלהם.
במדינה צפופה כמו ישראל, בה הנדל"ן יקר כל כך, להליכי תכנון ובניה נודעת חשיבות יתירה, מה שהופך את עבודתו של עורך דין תכנון ובניה לקריטית יותר וחיונית יותר.
מבין תפקידיו הרבים של עורך דין תכנון ובניה, ניתן למנות את התפקידים הבאים:
- התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי;
- שינוי תב"ע והתנגדות לשינויי תב"ע;
- היטל השבחה ושאר השלכות מיסוי;
- שינוי ייעוד קרקע;
- סיוע ללקוחות פרטיים.
עורך דין מקרקעין המתמחה בתכנון ובניה יסייע ללקוחותיו בכל אחד מהליכים אלו. נעמיק כעת בהליכים המצוינים.
עורך דין לתכנון ובניה בהתחדשות עירונית
בישראל של היום מקודמות שתי תוכניות עיקריות של התחדשות עירונית – פינוי בינוי למתחמי מגורים ותמ"א 38. פינוי בינוי למתחמי מגורים הינה תוכנית במסגרתה מפונים מספר בניינים מדייריהם, הבניינים נהרסים ותחתם נבנים מבנים חדשים.
בעלי הדירות במתחם המגורים הקודם מקבלים דירות חדשות בבניינים שייבנו. כמו כן, היזם יממן את הוצאות השכירות של בעלי הדירות בשנים בהן ייאלצו לצאת מביתם. לצורך ביצוע פינוי בינוי למתחמי מגורים, נדרשת מומחיות מיוחדת בדיני התכנון והבניה. יש להכריז תחילה על שטח כמיועד לפינוי בינוי, לאחר מכן יש לקבל אישורים לתוכניות המוצעות, לשנות את התב"ע, לקבל היתרי בניה ורק בשלב זה ניתן יהיה להתחיל בעבודות.
אשר על כן, כדי לצלוח את ההליך, יש להסתייע בעורך דין המתמחה בדיני תכנון ובניה.
תמ"א 38 הינה תוכנית לחיזוק מבנים בישראל.
התוכנית, נחלקת לשתי תוכניות משנה. הראשונה, תמ"א 38/1, היא תוכנית במסגרתה מחוזק הבניין, היזם מוסיף לו קומות חדשות ושטחה של כל דירה מוגדל. במסגרת תמ"א 38/2, הבניין הישן נהרס ונבנה במקומו בניין חדש. בניגוד לפינוי בינוי למתחמי מגורים, כאן לא מדובר על מתחם אלא על בניין בודד. כמו כן, לא מבוצע פיתוח עירוני כולל אלא רק חידוש של הבניין.
לבסוף, שיעור ההסכמה הדרוש לפרויקט שונה מזה הדרוש להליכי פינוי בינוי למתחמי מגורים. תמ"א 38 אינה דורשת את אותם אישורים הדרושים לפינוי בינוי למתחמי מגורים. אולם גם לצורך ביצוע תוכנית זו, נדרשים אישורים נרחבים מוועדות התכנון המקומיות.
כמו כן, הרשויות תצטרכנה לאשר כי הבניין אכן נמצא מתאים לעבור תמ"א. אישורים אלו לא יגיעו מעצמם. יש לפעול באופן נכון ומדויק כדי לקבלם. מעבר לכך, ישנה חשיבות קריטית לקבלת האישורים תוך זמן סביר. רק עורך דין תכנון ובניה מקצועי ומנוסה יצליח לעשות כן.
עורך דין לשינוי תב"ע והתנגדות לשינוי תב"ע
תב"ע, תוכנית בניין עיר, כוללת תכנון מקיף של העיר ובעיקר הקצאת שטחים לייעודים מסוימים. במסמכי התב"ע ניתן לראות אילו שטחים מיועדים למגורים, לפארקים, למסחר או לחינוך. לעיתים, מתקבלת החלטה כי נכון לשנות את התב"ע. כך קורה כי שטחים שיועדו להיות פארקים פתוחים, למשל, עוברים הסבה תכנונית למגדלים.
פעמים רבות, התושבים מתנגדים לשינויים אלו. זכותם להביע את התנגדותם ולהגיש התנגדויות לשינוי תב"ע. התנגדויות לשינוי תב"ע תוגשנה בעזרת עורך דין תכנון ובניה המתמחה בתחום. לחלופין, ניתן יהיה להגיש בקשות לשינוי תב"ע בעזרת עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין להיטל השבחה
שינוי תוכניות ופיתוח עירוני של אזור יכולים להוביל להשבחתם של הנכסים באותו אזור ובסביבתו. במקרים אלו, העירייה תטיל היטל השבחה על בעלי הדירות שנכסיהם הושבחו. מבלי להיכנס לשאלת מועדי התשלום והיקף התשלום שיידרש, נציין בקצרה כי עורך דין תכנון ובניה יוכל לפעול כדי להפחית את תשלומי היטל השבח שתחויבו בהם ואף לבטל לחלוטין את החבות בהיטל זה.
עורך דין לשינוי יעוד לקרקע
קרקעות בישראל מיועדות לשימוש מסוים. קרקע יכולה להיות מיועדת לשימוש חקלאי, מסחרי, למגורים וכן הלאה. מזה שנים, המנהל משנה ייעוד של קרקעות מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. שינוי ייעוד זה מסב לבעלי הקרקע רווח עצום. עורך דין תכנון ובניה יקדם שינוי יעוד לקרקעות חקלאיות ויסב ללקוחותיו רווחי עתק.
סיוע ללקוחות פרטיים
לבסוף, עורך דין תכנון ובניה מסייע ללקוחותיו בשלל צרכים פרטיים שלהם. צרכים אלו יכולים להיות שינוי תוכניות לבית לשם סגירת מרפסת, פתיחת מרתף וכן הלאה. עורך דין תכנון ובניה יסייע ללקוחותיו בקבלת היתרים לאותן עבודות.
עו"ד לתכנון ובניה – אושר אלקיים
זקוקים לסיוע משפטי בהליכי תכנון ובניה? מעורבים בהליכים שכאלו שהסתבכו? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת שירותים משפטיים מקיפים ומקצועיים בתחום. עורך דין אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני תכנון ובניה בפרט. צרו קשר עם משרדו לקבלת ייעוץ וייצוג משפטי מהשורה הראשונה והוציאו את תוכניות הבניה שלכם מהכוח אל הפועל.
