מהי העברת דירה במתנה
העברת דירה במתנה לבן משפחה היא עסקת העברה ללא תמורה (עסקת מתנה במקרקעין), במסגרתה ניתן נכס מקרקעין מבלי להעניק דבר מה בתמורה לצד הנותן.
נותן המתנה מעניק לבן משפחתו דירה במתנה וללא תמורה מצידו של מקבל הדירה. מדובר בהסכמים נפוצים, אשר לרוב הם נערכים בתוך המשפחה הגרעינית, בין הורים לילדים או בין בני הזוג.
היתרון העיקרי שבהעברת דירה במתנה לבן משפחה הן הטבות המס הכרוכות בעסקה: פטור ממס שבח, וכן הקלה במס הרכישה: מקבל המתנה משלם שליש בלבד ממס הרכישה שהיה חל ברכישה רגילה (תקנה 20 לתקנות מס רכישה), ובהעברת דירת מגורים לבן זוג המתגורר עמו – פטור מלא (תקנה 21).
הטעמים להענקת דירה במתנה יכולים להיות מגוונים כמו: מניעים אישיים של נותן המתנה, שיקולי מס (כאמור הסכמי מתנה במקרקעין נהנים מהטבות מס שונות, עליהן נרחיב בהמשך), רצון למנוע חיכוכים עתידיים ביחס לנכסים במשפחה, תכנון העברה בין דורית ועוד.
עסקת העברת דירה במתנה לבן משפחה אמנם כדאית במצבים מסוימים, אך היא עשויה להיות מורכבת בפן המשפטי והבירוקרטי.
היא מצריכה הבנה בפיתולים השונים של חוק מיסוי מקרקעין וההנחיות הרלוונטיות. על כן, אם אתם נדרשים לעסקה מהסוג הזה, מומלץ שלא להתנהל ללא ליווי משפטי מתאים.
איזה מסמכים צריכים בשביל להעביר דירה במתנה
העברת דירה במתנה לבן משפחה, כאמור, היא עסקת העברה ללא תמורה, ועל כן נדרשים כלל המסמכים הנדרשים להשלמת עסקת העברה ללא תמורה.
על דרישות אלה בפירוט, עיינו במאמר "שלבי העסקה בהעברה ללא תמורה" כאן באתר
מכל מקום, נזכיר בתמצות:
1. תצהירים שעניינם העברת דירה במתנה, אחד של נותן המתנה ומקבל המתנה, החתומים בידי הצדדים ומאומתים על ידי עורך דין.
על תצהירים אלה לכלול הצהרות על מתן וקבלת המתנה ללא תמורה, וכן את התנאים לעסקה, אם ישנם.
2. הצדדים רשאים (אך לא חייבים) לחתום גם על הסכם העברה במתנה לבן משפחה, במסגרתו תפורט הקניית המתנה ותנאיה, אם ישנם.
3. שטרות מכר שיציינו כי הנכס מועבר ללא תמורה, שייחתם על ידי שני הצדדים ויאומת על ידי עורך דין.
4. ייפוי כוח עבור עורכי הדין המטפלים בעסקה.
5. אם הצדדים מעוניינים ברישום הערת אזהרה עד העברת הזכויות בטאבו, יש להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה.
6. בהקשר זה נעיר, שאם קיימת משכנתא לצד שנותן את המתנה, על הצדדים לצרף את הסכמת הבנק, בהנחה שמקבל המתנה מסכים לשלם את המשכנתא.
במקרים כאלה יש להתייעץ עם עו"ד לגבי ההשלכות בענייני מיסוי מקרקעין (שכן תשלום המשכנתא עשוי להיחשב כ"תמורה").
מס רכישה בהעברת דירה במתנה
על פי תקנה 20 לתקנות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מס רכישה"), מס רכישה בהעברת דירה ללא תמורה במתנה (המוטל על מקבל מתנה) יעמוד על שליש מסכום המס הרכישה שהיה משלם, אילו היה רוכש את הדירה עבור תמורה כספית.
מיהו קרוב לצורך תקנות מס רכישה? סעיף 1 לתקנות קובע כך: "
"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן–זוגו של צאצא, אח ואחות;".
מס שבח בהעברת דירה במתנה
כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לבן משפחה שמוגדר כ"קרוב" לנותן המתנה, יחול סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, ולפיו המכירה תהא פטורה ממס שבח, במכירה לבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן–זוג (ובן זוג של כל אחד מאלה), וכן כאשר מדובר באח/אחות שמוכרים זכות שקיבלו מההורה/הורי הורה בלא תמורה או בירושה.
חשוב לדעת!
נציין שאין התאמה בין הגדרת הקרוב בהתאם לתקנות מס הרכישה ובין הגדרת קרוב לעניין מס השבח, ועל כן יש לבחון את העסקה בצורה קפדנית על מנת להימנע מתקלות משפטיות.
האם העברה של חתן/כלה לחמיו/חמותו (האבא או האמא של האשה או הבעל) מהווה העברה לקרוב?
בעניין יעקובוביץ (ו"ע 7999-08-16 רחל יעקובוביץ נ' רשות המיסים – מנהל מס שבח מקרקעין) נטען שמאחר ובעל ואישה מהווים תא משפחתי אחד, יש לראות בהם כישות זהה לצורך הגדרת הקרוב בתקנות מס רכישה. בית המשפט דחה את הטענה, וקבע כי יש לפרש את ההוראה בחוק בצורה דווקנית. מקבל מתנה יחשב כ"קרוב" רק אם הוא מצוי באחת מדרגות הקרבה המנויות בסעיף.
חשוב לשים לב, כי מבחינת המדיניות של רשות המיסים, המבחן בשאלה האם נכס הועבר במתנה הוא מבחן השליטה בנכס.
אם התוצאה של העסקה היא שהשליטה בנכס נותרת אצל המוכר (למשל, באמצעות גביית דמי שכירות עבור השימוש בנכס, או באמצעות רישום הערת אזהרה לפיה ניתן יהיה למכור את הדירה רק באישור נותני המתנה), רשות המיסים תתייחס לעסקה כעסקה רגילה ולא תאפשר את הטבות המס.
העברה ללא תמורה בין בני זוג נשואים או ידועים בציבור
ההקלה במס אף משמעותית יותר כאשר מדובר בבני זוג המתגוררים ביחד: תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת שכאשר מדובר בהעברה ללא תמורה של דירת מגורים לבן זוג המתגורר יחד איתו בדירה, יחול פטור ממס רכישה. יש לשים לב, כאשר מדובר בבני זוג שאינם מתגוררים יחד, תחול תקנה 20 הנ"ל, ומס הרכישה יעמוד על שליש מהשיעור הקבוע.
כמו כן, בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, בהעברה ללא תמורה לבן זוג לא יחול מס שבח.
ומה לגבי ידועים בציבור? על פי עניין ע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעין נ' עליזה לבנון, נז(5) 309 (2003), הפטור ממס רכישה וממס שבח החל על בני זוג נשואים משתרע גם על בני זוג במעמד ידועים בציבור.
תקופת צינון לדירה שניתנה במתנה
מאחר ומנגנון ההטבות במס בהעברת דירה במתנה לבני משפחה מנוצל לעיתים לצרכי מקלט מס, נקבעו בחוק "תקופות צינון" בהן מכירת דירה שהתקבלה במתנה לא תזכה בפטור ממס שבח. תנאים אלה נקבעו בסעיף 49ו(א) שכותרתו "סייג לדירה שנתקבלה במתנה", באופן הבא:
- • אם הדירה (שהתקבלה במתנה) לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – רק בחלוף 4 שנים מהיום שהמוכר נעשה בעלים בדירה.
- • אם הדירה (שנתקבלה במתנה) שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – רק בחלוף 3 שנים מהיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה.
- • אם המוכר קיבל את הדירה כקטין, תחל להיספר תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18 שנים.
העברת דירה בין אחים במתנה – מוקש לפניך!
כאמור, עסקת העברת דירה במתנה בין אחים תהא פטורה ממס שבח רק אם הם מוכרים זכות שקיבלו מההורה או הורי ההורה בלא תמורה או בירושה.
על פי החלטת מיסוי 6642/21 (החלטת מיסוי בהסכם של רשות המסים), הפטור הקבוע בסעיף 62 לחוק בהעברה בין אחים יחול גם כאשר הדירה המועברת נרכשה בכספים שהתקבלו במתנה מהורה, כולם או לפחות 95% מהם. נטל ההוכחה לגבי מקור הכספים מוטל על המבקש.
יש לשים לב, שהחוק מוסיף תנאי ייחודי זה להעברה בין אחים.
אח או אחות שמעבירים לאחיהם דירה שלא התקבלה במתנה או בירושה מהוריהם או מסביהם (ושגם לא נרכשה בכספי מתנה מהם בשיעור של 95% לפחות) – לא יזכו לפטור ממס שבח (אלא אם כן זו דירתו היחידה, לפי הפטור בסעיף 49(ב)2 לחוק מיסוי מקרקעין).
מס רכישה בהעברה בין אחים יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.
סיפור אמיתי
סיפור אמיתי מהפרקטיקה: בהעברת דירה במתנה בין אחים, רשות המסים בוחנת בקפידה את מקור הכספים ששימשו לרכישת הדירה. לפי החלטת מיסוי 6642/21 נטל ההוכחה מוטל על המבקש, ולכן חשוב לאסוף מראש אסמכתאות על העברת הכספים מההורים (או מהסבים) ועל השימוש בהם לרכישה. משרדנו ליווה עסקאות כאלה לאחר פרסום ההחלטה, ובמסגרתן הכין את התשתית הראייתית הנדרשת לבקשת הפטור.
עורך דין להעברת דירה במתנה לבן משפחה
במדריך זה הצגנו כיצד עסקת העברת דירה במתנה לבן משפחה עשויה להיות עסקה כדאית במיוחד, לאור הטבות המס הקבועות בחוק.
עם זאת, החוק (וגם הרשויות) מקפידים על הדרישות למתן הטבות אלה, מתוך חשש לניצולם לצרכי מס.
על כן, העברת דירה במתנה לבן משפחה מצריכה ליווי של עו"ד מקצועי ומנוסה, שבקיא בכל התנאים המשפטיים והדרישות הבירוקרטיות.
באמצעות התנהלות זהירה ומחושבת, ניתן יהיה למצות את היתרונות בעסקה.
עו"ד אושר אלקיים עוסק במיסוי מקרקעין ומלווה עסקאות של העברת דירה במתנה לבני משפחה. פנו למשרדנו לקביעת פגישת ייעוץ.
לכן, אם את או אתה עומדים בפני העברת דירה במתנה עצרו!
משרדנו ליווה רכישה ומכירה של מאות עסקאות העברה ללא תמורה, החל משלב הבדיקות המקדמיות, תכנון משפטי, ניתוח היבטי המיסוי שיחולו, ניהול הליכי המשא ומתן עד לחתימת ההסכם, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים (מיסוי מקרקעין, רשויות וצדדים נוספים) עד לרישום הדירה על שם מקבלי המתנה.
אנו בעל ניסיון עשיר ומקיף בהעברות דירה במתנה, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים!
