חתמתם על הסכם תיווך ומתווך תובע אתכם על הפרת בלעדיות? המדריך המשפטי המלא על הפרת הסכם תיווך. המשיכו לקרוא.
מהי הפרת הסכם תיווך
הפרת הסכם תיווך היא מצב שבו אחד הצדדים להסכם – הלקוח או המתווך – אינו מקיים את התחייבויותיו לפי ההסכם ולפי חוק המתווכים במקרקעין.
הסכם תיווך מחייב את שני הצדדים: הלקוח מתחייב לשלם דמי תיווך ולא לעקוף את המתווך, והמתווך מתחייב לבצע פעולות שיווק פעילות. כאשר אחד מהם מפר את ההסכם – עלולה להיגרר תביעה.
חשוב לדעת: לא רק לקוחות מפרים הסכמי תיווך. גם מתווכים עשויים להפר את חובותיהם, ובמקרים כאלה הם לא רק מאבדים את הזכות לדמי תיווך – אלא עלולים להיתבע.
סוגי הפרות נפוצות בהסכמי תיווך
הפרת הסכם תיווך יכולה לבוא משני הכיוונים. חשוב להבין זאת לפני שחותמים על כל הסכם בלעדיות – גם הלקוח וגם המתווך יכולים להיחשף לתביעה.
הפרות מצד הלקוח
- התקשרות עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות
- ביצוע עסקה ישירות עם קונה שהגיע דרך המתווך, תוך ניסיון להתחמק מתשלום דמי תיווך
- סירוב לשלם דמי תיווך למרות שהמתווך היה הגורם היעיל לעסקה
הפרות מצד המתווך
- אי ביצוע פעולות שיווק מספקות בתקופת הבלעדיות
- הסתרת מידע מהותי מהלקוח
- גביית דמי תיווך ללא החתמת הלקוח על הזמנה בכתב
נדגיש: הפרה מצד המתווך עשויה לא רק לשלול את זכאותו לדמי תיווך, אלא גם לחשוף אותו לתביעה מצד הלקוח.
השוואה של הפרות של הסכם תיווך – הפרות לפי צד
| הפרה נפוצה | מי הצד המפר | התוצאה המשפטית האפשרית |
|---|---|---|
| עסקה ישירה עם קונה בתקופת בלעדיות | לקוח | תביעה לדמי תיווך |
| אי ביצוע פעולות שיווק בשליש הראשון | מתווך | ביטול הבלעדיות אוטומטית (סעיף 9(ב2)) |
| בלעדיות שנחתמה לתקופה ארוכה מ-6 חודשים | מתווך | הבלעדיות בטלה מעיקרה |
| גביית דמי תיווך ללא הזמנה בכתב | מתווך | שלילת זכאות לדמי תיווך |
תביעות מתווכים בגין הפרת הסכם בלעדיות
על פי חוק המתווכים במקרקעין, מתווך שקיבל בלעדיות וביצע את פעולות השיווק המתחייבות נהנה מחזקה כי היה הגורם היעיל לעסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
במילים פשוטות: אם נחתמה עסקה בתקופת הבלעדיות, נקודת המוצא היא שהמתווך זכאי לדמי תיווך – גם אם לא הוא שהביא את הקונה.
אך חזקה זו ניתנת לסתירה. במקרה שטיפלנו בו, מתווך תבע לקוח שמכר את דירתו ישירות לקונה במהלך תקופת הבלעדיות. הצלחנו להוכיח שהקונה הגיע למוכר דרך מקור אחר לחלוטין, ובמקביל שהמתווך לא פעל בשקידה ראויה כדי למצוא קונה. בית המשפט דחה את התביעה.
טענות הגנה בהפרת הסכם תיווך – מה ניתן לטעון
אם מתווך תובע אתכם, חשוב לדעת שיש מספר טענות הגנה שיכולות להביא לדחיית התביעה:
אי מילוי חובות המתווך: סעיף 9(ב2) לחוק המתווכים קובע כי אם המתווך לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו עד תום שליש מתקופת הבלעדיות, הבלעדיות מסתיימת אוטומטית. מתווך שלא עשה את עבודתו עלול לאבד את הבלעדיות שלו עוד לפני שהסתיימה.
תקופת בלעדיות ארוכה מדי: על פי חוק המתווכים, תקופת הבלעדיות המרבית למכירת דירה היא 6 חודשים, ולנכס אחר – שנה. בלעדיות שנחתמה לתקופה ארוכה יותר אינה תקפה.
אי החתמה על מסמך בלעדיות נפרד: הבלעדיות חייבת להיות מאושרת בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד. ללא מסמך כזה, הבלעדיות אינה תקפה.
המתווך לא היה הגורם היעיל: גם בתקופת הבלעדיות, אם ניתן להוכיח שהמתווך לא היה הגורם היעיל שהביא לעסקה, ניתן לשלול את זכאותו לדמי תיווך.
מה קורה אם מכרתי דירה בתקופת הבלעדיות לחבר משפחה?
זוהי שאלה שאנחנו שומעים לא מעט. חוק המתווכים אינו מבחין בין מכירה לזר לבין מכירה לבן משפחה: אם נכרת חוזה מכר בתקופת הבלעדיות, המתווך עשוי לטעון לזכאות לדמי תיווך גם אם הקונה הוא קרוב משפחה. המצב שונה כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה (מתנה) לקרוב משפחה. במקרה כזה הזכאות לדמי תיווך שנויה במחלוקת, והיא תלויה בנוסח הסכם התיווך ובשאלה אם ההעברה נועדה לעקוף את המתווך. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ בעורך דין לפני ביצוע כל פעולה בנכס בתקופת הבלעדיות.
חשיבות הייצוג המשפטי בהפרת הסכם תיווך
הן למתווכים שהבלעדיות שלהם הופרה והן ללקוחות שמתווך תובע אותם – ייצוג משפטי מנוסה יכול לשנות את התוצאה.
עורך דין העוסק בדיני מקרקעין ותיווך ינתח את ההסכם, יזהה את נקודות החוזק והחולשה, ויבנה אסטרטגיה משפטית שמגנה על זכויותיכם בבית המשפט או בהליכי גישור.
הפרת הסכם תיווך – משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
מתווך תובע אתכם על הפרת בלעדיות, או שאתם מתווכים שהלקוח התחמק מתשלום דמי תיווך? לפני שמחליטים על כיוון, כדאי לבדוק מה עומד לרשותכם.
משרד עו"ד אושר אלקיים ושות' עוסק בדיני מקרקעין ותיווך ומלווה הן לקוחות והן מתווכים בסכסוכים מסוג זה – מבחינת חוזקת הטענות ועד לייצוג בבית המשפט. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מה הדרך הנכונה עבורכם.
