בלעדיות בתיווך

על פי רוב, אנשים עובדים עם מתווכים כאשר הם מוכרים דירה. אולם בשנים האחרונות, יותר ויותר בעלי דירות נעזרים בשירותיו של מתווך לצורך השכרת הנכס שלהם. מי צריך לשלם את עמלת התיווך על תיווך בשכירות? האם מותר למוכר להשית את מלוא דמי התיווך בשכירות על הרוכש? כל זאת ועוד במאמר הבא.

מי אמור לשלם דמי תיווך שכירות לפי חוק?

במשך שנים רבות לא היה הסדר חוקי למי אמור לשלם דמי תיווך בשכירות, השוכר או המשכיר, ובפועל השוכר שילם את דמי התיווך. לפני מספר שנים תוקן חוק השכירות והשאילה כך שהוא קובע שהשוכר לא יישא בתשלומי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר, אך הדבר לא הועיל והתיקון לא מיושם בפועל.

על אף שהחוק קובע מפורשות שהשוכר לא ישא בתשלום דמי התיווך של בהם התחייב לשלם המשכיר, בפועל מתווכים רבים גובים את התשלום אך ורק מאת השוכרים. חוק השכירות והשאילה הינו חוק המסדיר מגוון נושאים הקשורים לתשלומי שכירות. בין היתר, סעיף 25 (ט) לחוק קובע אילו תשלומים מחויב השוכר לשלם ואילו תשלומים השוכר לא ישלם.

סעיף זה קובע כי השוכר ישלם את התשלומים הבאים:

• דמי שכירות
• מיסים שונים החלים על מחזיק של הדירה, כמו ארנונה
• תשלומים שוטפים של מים, חשמל, גז וכו'
• תשלומי ועד בית

אם כן, כל משכיר חייב לשלם בנוסף לדמי השכירות ארנונה, תשלומי חשבונות ותשלומי ועד בית. זאת, כמובן, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה.

האם ניתן לפעול בניגוד לחוק? האם החוק הוא קוגנטי?

סעיף 25 (ט) לחוק השכירות והשאילה הוא קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו אלא לטובת השוכר. ככלל, הסעיף קובע כי ברירת המחדל הוא שהשוכר לא משלם כל תשלום נוסף מלבד אלו שפורטו לעיל.

עם זאת, הסעיף מדגיש מספר תשלומים במפורש שלא יחולו על השוכר:

• תשלומי רכישה או השבחה של הנכס, דוגמת מעלית לבניין או מזגן לדירה, אלא אם כן השוכר הוא זה שביקש את הרכישה
• דמי ביטוח הדירה
• דמי תיווך שחב בהם המשכיר למתווך אם המתווך פעל מטעמו של המשכיר

החוק קובע באופן מפורש כי השוכר לא ישלם דמי תיווך אותם התחייב המשכיר לשלם למתווך.

כלומר, בניגוד לסעיפים הקודמים המפרטים אודות התשלומים בהם חייב המשכיר, אי אפשר לטעון שסעיף גם הוא בר התניה ונראה שלא ניתן להכניס סעיף לחוזה שכירות המחייב את השוכר בתשלום דמי תיווך בשכירות שהתחייב המשכיר לשלם למתווך.

אם כן, אם משכיר יצר קשר עם מתווך למציאת שוכר והתחייב לו על תשלום של שכר דירה חודשי עבור מציאת השוכר, המשכיר לא יוכל לגולל תשלום זה על השוכר. המשכיר הוא זה שחייב בתשלומים ואסור לו להעביר אותם לשוכר.

איך מתווכים עוקפים את החוק ודורשים מהשוכר דמי תיווך בשכירות?

יש מספר דרכים בהם המתווכים עוקפים את הוראות החוק ומבקשים מהשוכר את דמי השכירות. הנפוצה שבהם היא החתמה על הסכם תיווך שקובע שהמשכיר הוסמך לחפש עבור השוכר דירה, ועוד ישנם שיטות נוספות.

לפי האמור לעיל, החוק קובע כי המשכיר לא יוכל לגולל את העמלה שהוא מחויב לשלם על השוכר.  האם משמעות הדברים היא שהשוכר לא ישלם את דמי התיווך? לא ולא.

החוק קובע שלא ניתן לחייב את השוכר בתשלום עמלה שהתחייב המשכיר לשלם למתווך. אולם המשכיר ישלם הוא את דמי השכירות כאשר הוא התחייב לשלם אותם.

שוכר שחתם על חוזה אל מול המתווך לפיו הוא ישלם לו עמלת תיווך עבור מציאת הדירה, יחויב בתשלום עמלת התיווך למתווך. אין כמובן כל חוק האוסר על עסקה שכזו בין השוכר לבין המשכיר. התוצאה היא שפעמים רבות משכירים חותמים על חוזה עם המתווך ללא עמלת תיווך כלל והמתווך משיג את העמלה שלו במלואה מהסכם התיווך שיחתום עם השוכר!

מציאות זו מתאפשרת לאור הביקוש העולה עשרת מונים על ההיצע בשוק השכירות בישראל, לפחות באזורי הביקוש. אופציה נוספת היא שהמשכיר יוכל, לדרוש שכר דירה גבוה יותר כך שבפועל התשלום יעבור לשוכר בעקיפין.

כך, למשל, נניח כי משכיר מתכנן להשכיר את הדירה שלו ב-6,000 שקלים בחודש. לשם מציאת שוכר, המשכיר מתקשר עם מתווך והם מסכמים על תשלום דמי תיווך של שכר דירה עבור חודש אחד, דהיינו 6,000 שקלים. מה יעשה משכיר שמעוניין לגולל את התשלום על השוכרים?

יגבה תשלום שכר דירה חודשי של 6,585 שקלים (המהווה תשלום של 6,000 ₪ בתוספת מע"מ) כך שבפועל השוכר הוא זה שישלם את עמלת התיווך. הדוגמה הזו נכונה באופן תיאורטי, אולם בשוק שכירות מציאותי היא פחות אפשרית. זאת, מכיוון שמחירי השכירות לא נקבעים לפי שרירות ליבו של המשכיר אלא לפי תנאי השוק, כך שהמשכיר לא יוכל לגולל סתם כך את התשלום על השוכרים.

מהם דמי התיווך המקובלים בשכירות? מקרים אמיתיים (ועצובים)

הנוהג בשוק לגבי שכירות של דירה/חנות הוא תשלום של חודש אחד בתוספת מע"מ. יחד עם זאת ישנם מקרים בהם מתווכים מבקשים יותר מחודש אחד של שכירות, והצדדים מגלים זאת רק בדיעבד.

כפי שהובהר, הנוהג בשוק הנדל"ן הוא תשלום של חודש אחד של שכירות בתוספת מע"מ. אך מה לעשות? גם את הנוהג הזה נוהגים לשנות על מנת למקסם את התמורה.

להלן מספר מקרים אמיתיים בהם נתקל משרדנו בשנים האחרונות:

1. מתווך החתים את השוכרים של דירת מגורים על הסכם תיווך, לפיו הם מתחייבים לשלם כל שנה דמי שכירות של חודש אחד במקרה של המשך השכירות למתווך. כלומר, המתווך הנואל ניסה לדאוג לעצמו להכנסה שנתית של דמי שכירות כל שנה, על בסיס הסכם למספר שנים. לאחר התערבות משרדנו, המתווך הפסיק להטריד את מנוחת השוכרים וויתר על דרישת דמי השכירות.
2. מתווך החתים את השוכרים של חנות כי דמי התיווך יהיו בגובה של 3 חודשי שכירות בחנות. הוא תירץ זאת בכך שהשכירות נמוכה יחסית לאיזור ולא הסכים לוותר על תנאי זה. לאחר התערבות משרדנו, נערכה פנייה לבעל הנכס שהסכים לשאת בחלק מעלויות התיווך, והמתווך עצמו הסכים להוריד לדמי שכירות של חודש אחד.

תשלום דמי תיווך שכירות על ידי שוכר

לאור כל האמור ולאור הוראות החוק השונות, נוכל לנסח מתי השוכר ישלם את דמי התיווך בשכירות ומתי המשכיר ישלם דמי תיווך אלו.  כאשר נחתם חוזה התקשרות בין המשכיר לבין המתווך בלבד, המשכיר הוא זה שישלם את דמי התיווך ולא ניתן יהיה לגולל את התשלום לשוכר.

מנגד, אם נחתם הסכם התקשרות גם בין השוכר לבין המתווך, השוכר ישלם למתווך דמי שכירות. פעמים רבות, ההסכם קובע כי רק השוכר משלם את דמי התיווך. על כל פנים, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין לפני שחותמים על הסכמים עם מתווכים.

משרד עו"ד אושר אלקיים

משכירים דירה, רוצים להיעזר במתווך ולהימנע משתלום דמי תיווך?  אתם שוכרים דירה, חייבו אתכם בתשלום דמי תיווך ואתם לא יודעים אם זה חוקי?  אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לסייע לכם בכך ולהעניק לכם ייעוץ משפטי וייצוג בנושא דמי תיווך בשכירות. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובנושאי תיווך ושכירות בפרט. צרו קשר עם המשרד וקבלו את הייצוג הטוב ביותר בתחום.