חתמתם על הסכם תיווך. אפילו הוספתם הסכם בלעדיות. בסופו של יום, המתווך כמעט ולא עשה דבר ובטוח לא יהיה הגורם היעיל להתרחשות העסקה. האם במקרה שכזה אתם עדיין מחויבים לשלם לו דמי תיווך? האם יש דרכים להתגבר על חובה זו, לאור תפקודו הלקוי של המתווך? כל זאת ועוד, בהמשך המאמר.
חובת תשלום דמי תיווך – איך לא משלמים דמי תיווך?
חובת התשלום לדמי תיווך מתקיימת רק כאשר מתקיימים התנאים של סעיף 14 לחוק המתווכים, לפיהם הוא נדרש להיות עם רישיון תיווך בתוקף במועד העסקה וחתימת הסכם התיווך; הוא החתים את הרוכש על חוזה בכתב; הוא היה הגורם היעיל לעסקה.
כאשר יצרתם קשר עם המתווך שלכם וסיכמתם כי הוא יעבוד עבורכם, חתמתם על חוזה. החוזה קובע כי המתווך יפעל למען מכירת הדירה במחיר שנקבע על ידכם. בתמורה, ככל שהדירה אכן תימכר על ידו, אתם תשלמו לו דמי תיווך. לרוב, עמלת דמי התיווך נעים בין 1% לבין 2% פלוס מע"מ מסכום המכירה.
ייתכן בהחלט כי בנוסף להסכם התיווך, חתמתם גם על חוזה בלעדיות בתיווך. על פי חוזה הבלעדיות, בפרק זמן קצוב שלא יעלה על חצי שנה, המתווך הוא בעל הזכות הבלעדית למכור את הדירה. גם אם בסופו של יום יפנה אליכם מתווך אחר עם קונה עשיר ויסגור מולכם את העסקה, עדיין תצטרכו לשלם דמי תיווך למתווך שלכם. זאת, כמובן, בתנאי שהוא עמד בחובותיו.
מתווך שלא מגיע לו תשלום – מה הטענות?
ישנם מספר סיבות הקבועות בחוק לפיהן ניתן לשלול ולהימנע מתשלום של דמי תיווך למתווך, בין היתר אם לא היה הגורם היעיל בעסקה, אם ביצע פעולות משפטיות, לא החתים על הסכם תיווך, ומספר סיבות נוספות.
אולם מה קורה אם המתווך לא מילא את חלקו בעסקה? המתווך לא פעל עבורכם כמו שצריך ואתם מרגישים שאין כל סיבה שתשלמו לו. אם אכן זה המצב, תוכלו לטעון שהמתווך הפר את חובותיו החוזיות, ממילא החוזה בטל ואתם לא צריכים לשלם לו את דמי התיווך. להלן נציג 5 טענות להפרת החוזה מצדו של הלקוח, שיכולות לפטור אתכם מחובת תשלום דמי התיווך. בנוסף, נציג טענה שישית אולם טענה זו מורכבת יותר ויש לשקול היטב אם רצוי להשתמש בה.
1. לא הגורם היעיל
סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". אם תוכיחו שהמתווך לא היה הגורם היעיל, לא תצטרכו לשלם לו דמי תיווך. בתי המשפט פיתחו מבחנים רבים לבחינת השאלה אם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה. ככלל, יש לבחון עד כמה הוא היה מעורב בעסקה, מה מידת הדמיון בין העסקה שבוצעה לבין ההצעה המקורית והאם היה גורם אחר שניתן להצביע עליו בתור הגורם היעיל.
על כל פנים, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין המתמחה בדיני מתווכים, לפני שמסיקים מסקנות אם המתווך היה הגורם היעיל. זכרו – אם תודיעו על ביטול החוזה מבלי שתהיה הצדקה לכך, אתם עלולים לשלם על כך לא מעט. לכן, הודיעו על בטלות חוזה רק לאחר התייעצות עם עורך הדין שלכם.
אם אתם מתווכים – תשתדלו להיות נוכחים ועם אסמכתאות לכל צומת מרכזית – להחתים על הסכם תיווך, לערוך מסמך תנאים ולשלוח לעורכי הדין, להיות בקשר עם עורכי הדין, ולוודא שאתם מקבלים את התשלום שלכם בזמן.
2. התנהגות שלא בתום לב והגינות
המתווך מחויב בחובת תום לב ובחובת הגינות ללקוחותיו. כלומר – עליו להתנהל בצורה אחראית ומקצועית, להציג את מלוא הנתונים בפני הלקוח, ולתת לו את הזכות להחליט בעצמו על ההתנהלות.
התנהלות בתום לב היא חובה שהיא לא רק מכוח חוק המתווכים – אלא קבועה גם בחוק החוזים (סעיפים 12 ו-38 לחוק החוזים), חוק החברות ועשרות חוקים אחרים. זה הכלי המשמעותי ביותר למחוקק ובתי המשפט להכניס נורמות של התנהלות תקינה ונכונה מבלי לקבוע את כל כללי המשחק.
כך למשל, אם מתווך קיבל הצעה משמעותית גבוה יותר – אבל לא הביא אותה לידעתכם כי הרוכש הסכים לתשלום מופחת בדמי תיווך – תוכלו לטעון שהמתווך פעל שלא בתום לב שכן העדיף את האינטרס הפרטי שלו על פניכם. אם המתווך הפר חובות אלו, לא תצטרכו לשלם לו דמי תיווך. מתווך שהסתיר מכם הצעות, העביר מידע פנימי למקורביו וכדומה, הפר חובות אלו.
אם אתם מתווכים – פשוט תנהגו בהגינות. תקיימו את המוטל עליכם ותקדמו את העסקה בצורה המהירה והבטוחה ביותר.
3. המתווך פועל ללא רישיון
חוק המתווכים במקרקעין קובע שמתווכים חייבים לפעול ברישיון. מתווך שפעל ללא רישיון לא יהיה זכאי לדמי התיווך. מכיוון שכך, אם המתווך שלכם פעל ללא רישיון, אתם לא צריכים לשלם לו דמי תיווך. אם ברצונכם לוודא האם המתווך בעל רישיון – עליכם לבחון זאת ברשימה שנמצאת אצל רשם המתווכים ולוודא כי המתווך עמו התקשרתם בעל רישיון תיווך כדין.
ונדגיש – על המתווך להיות עם רישיון בתוקף בכל מהלך העסקה! כלומר מהרגע שחתמתם על ההסכם – ועד הרגע שהושלמה העסקה. אם בשלב מסוים לא יחדש את הרישיון – לא יהא זכאי לקבל את דמי התיווך שלו.
אם אתם מתווכים – תשלמו את האגרה שנה לפני. עדיף מאשר להיקלע לטענה שהרישיון לא היה בתוקף ולאבד עשרות אלפי שקלים מעסקה.
4. אין הסכם בכתב
על פי חוק, הסכם תיווך חייב להיות הסכם בכתב. ללא הסכם בכתב, תוכלו להימנע מתשלום דמי תיווך. עם זאת, ככל שההסכמות היו ברורות ואתם לא חולקים עליהן, המתווך יוכל לתבוע אתכם בבית המשפט ולטעון כי התנהלתם שלא בתום לב. בכוונה נמנעתם מלעלות את ההסכם על הכתב ולא מנעתם מהמתווך לעמול על העסקה. לכן, יש להיזהר עם עילת ביטול זו.
אם אתם מתווכים – אל תוותרו! גם אם מדובר בבן משפחה/חבר קרוב / לקוח קבוע! אם הם יזהו שאתם לא מחתימים על הסכם תיווך הם יתקדמו ולאחר מכן תמצאו את עצמכם מול שוקת שבורה. למרות שיש פסקי הדין אשר מתירים את התשלום על אף אי קיומו של הסכם בכתב, לרוב בתי המשפט יסרבו לאשר את התשלום.
5. המתווך ביצע או סייע לבצע פעולות משפטיות
אחד האיסורים החמורים ביותר על מתווך הוא לבצע פעולות משפטיות ו/או לנסח מסמכים בעלי אופן משפטי – וזה נקבע בסעיף 12 לחוק המתווכים. הפעולות יכולות להיות ניסוח של מסמכים בעלי אופן משפטי כמו זיכרון דברים ו/או הסכם מכר ו/או מסמך אשר נועד להטיל על הצדדים תנאים משפטיים כלשהם. ונדגיש – אם המתווך אפילו ייעץ או הנחה או סייע לערוך מסמכים כאלו – הרי שהוא לא יהא זכאי כלל לקבלת דמי התיווך.
אם אתם מתווכים – מומלץ מאוד שלא לנסות ולסייע לצדדים בניסוח או בשידול לניסוח. אם אתם רוצים לעשות את עבודתכם נאמנה – תעבירו את ההסכמה של הצדדים מיידית לעורכי הדין שיבצעו עבור הצדדים את ההסכם.
6. לא בוצעו פעולות שיווק
סעיף 9 לחוק המתווכים מתיר למתווכים לערוך הסכם בלעדיות. עם זאת, כדי שלהסכם יהיה תוקף, חובה עליהם לבצע פעולות שיווק הקבועות בתקנות חוק המתווכים. עליהם לפרסם את הדירה בשלטים, בעיתונות כתובה ובתפוצות דיגיטליות, ליצור קשר ושיתופי פעולה עם מתווכים נוספים ולהציג את הבית לרוכשים פוטנציאליים. אם המתווך לא עמד בחובות אלו, לא תצטרכו לשלם לו דמי תיווך.
אם אתם מתווכים – מומלץ כמובן להתייחס לנושאים אלה בהסכם התיווך – ולקבוע את שיטות התיווך בהם תנקטו. בנוסף – מומלץ מאוד לערוך את פעולות השיווק מיד לאחר החתמת המסמכים.
אי תשלום דמי תיווך – איך להתכונן?
אם החלטתם שלא לשלם למתווך לאחר שביצע את עבודתו על סמך אחת מהסיבות לעיל – עליכם להודיע לו זאת בהקדם האפשרי, ומומלץ לעשות זאת עם עורך דין מטעמכם.
עליכם יהיה להודיע לו בכתב – בין אם באמצעות הודעת וואטסאפ ובין אם באמצעות הודעה כתובה. לאחר מכן – לנתק מגע ולא ליצור קשר. מעכשיו עליכם להבין שכל שיחה שלכם עם המתווך או מישהו מטעמו עשויה להיות מוקלטת, ותשרת בהכרח אותו ולא אותכם.
ההמלצה היא שעורך הדין יהא עורך דין מומחה לענייני מקרקעין ובקיא בנושא התיווך על מנת שיוכל להעלות את הטענות המשפטיות בהזדמנות הראשונה אל מול המתווך. יש חשיבות גדולה לכך שתגיעו לעסקה ולאחריה עם כוח וידע משמעותי שיסייע להצלחה בביצוע העסקה, ולאחריה.
אי תשלום דמי תיווך – אושר אלקיים משרד עורכי דין
כפי שציינו – מומלץ מאוד לעשות את העסקה עם עורך דין שאתם בחרתם אותו ולא אף אחד אחר. לכן – אם המתווך המליץ על עורך דין שהוא עובד איתו – תסרבו בנימוס. אם המתווך או מישהו ממליץ על ייצוג של עורך דין לשני הצדדים – תסרבו בנימוס. ולסיכום, ישנן לא מעט דרכים בהן ניתן להימנע מתשלום דמי תיווך, למרות החוזים עליהם חתמתם. חושבים שאין הצדקה שתשלמו דמי תיווך? מעוניינים בביטול החוזה? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים.
עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין ככלל ובדיני תיווך בפרט. עו"ד אלקיים, יחד עם כל צוות המשרד, יעניק לכם שירות ממדרגה ראשונה כדי שלא תשלמו דמי תיווך מיותרים.
