מי שרכשו דירה מקבלן, יודעים כי מלבד התשלום לקבלן, נדרש מהם לשלם גם עבור ההוצאות המשפטיות בעסקה וכן תשלום עבור עורך הדין שילווה לכם את העסקה. עם זאת, חוק המכר דירות מגביל את שכר הטרחה שעורך הדין של הקבלן יוכל לגבות מכם, רוכשי הדירות מקבלנים. מהו שכר הטרחה המקסימלי שעורך הדין יוכל לגבות? עבור מה בכלל נגבה שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן? בכל זאת ועוד יעסוק מאמר זה.
שירותים משפטיים ברכישת דירה מקבלן
רכישת דירה היא לא פעולה עסקית בלבד, אלא גם פעולה משפטית. רכישת דירה מצריכה ניסוח חוזים משפטיים מורכבים וכן רישום זכויות בדירה לאחר העסקה. פעולת רישום הזכויות הינה פעולה משפטית, שמטרתה לשייך את הדירה לבעליה החדשים מבחינת החוק וכלפי כל הציבור. רישום דירה על שם בעליה בטאבו, הלא הוא המרשם הקונסטיטוציוני של המקרקעין בישראל, תעיד כלפי כל העולם כי דירה זו שייכת לפלוני.
זאת, בניגוד לחוזה המכר לבדו אשר מסדיר את היחסים שבין המוכר לקונה בלבד ולא נוגע ישירות לצדדים שלישיים. למי שאינו בקיא בתחום, רישום זכויות יכול להישמע כעניין של מה בכך. הולכים לטאבו, ורושמים את הדירה על שם בעליה. אולם בפועל, מדובר בפעולה מורכבת ומסובכת יותר. המרשם דורש הוכחות לביצוע העסקה, נדרש לוודא כי לא חלים על הנכס משכונים ושעבודים קודמים ועוד כהנה וכהנה.
רישום הדירה עשוי להימשך זמן ולכלול רישום בית משותף והסדרת זכויות. בדרך כלל עורך הדין מטעם הקבלן מטפל ברישום, אך תשלום ההוצאות אינו הופך אותו לעורך הדין העצמאי של הרוכש בבדיקת החוזה ובמשא ומתן. יש להבחין בין תפקידו ברישום לבין ייצוג האינטרסים של הקונה בעסקה.
שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
בשכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם כדאי להשוות גם ניסיון בתחום והיקף שירות. מחיר נמוך לבדו אינו מוכיח חוסר מקצועיות, ומחיר גבוה אינו מבטיח בדיקה מספקת. חשוב לברר מראש אילו בדיקות יבוצעו ומי ילווה אתכם.
בעת ייצוג קבלנים לא פעם אותם עורכי דין מתקשרים למשרדנו ומבקשים ''נספח שינויים מוסכם'', אשר משמעותו שאותו עורך דין לא עובר כלל על ההסכם, לא מעיר עליו, וכל מטרתו היא שתחתמו על ההסכם, ומחר בבוקר אם אפשר. לכן, להלן מספר דגשים חשובים לשכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן שחשוב שתיישמו.
מקדמה ושכר טרחה: מה כדאי להסדיר מראש?
אין חובה כללית לשלם מקדמה בכל התקשרות עם עורך דין. מומלץ לקבוע בהסכם שכר הטרחה אבני דרך, תשלום בעד בדיקות שכבר נעשו ומה קורה אם מחליטים שלא לרכוש. הסדר ברור מאפשר לקבל החלטה על העסקה לפי האינטרס שלכם.
כל סיבה ו/או נסיבה שאינה לטובתכם – תיכנס מתחת לשטיח, כי אם תפחדו ו/או תחששו, ולא תחתמו על ההסכם – לא תשלמו לאותו עורך דין, ואז יוצא שהוא עובד חינם. לצערנו לא פעם מצאנו עצמו מייעצים ללקוח שלא לרכוש דירה מבחינה משפטית, או מסיבה שטמונה בקבלן/יזם. לא פעם מציגים מצג אחד, ומגלים דבר אחר. באותם מקרים – משרדנו נוטל מקדמה בלבד, ולא מחייב בכל התשלום, שכן ברור שניתן שירות שיש לקבל בגינו תמורה.
שכר טרחת עורך דין מקבלן – מה כולל השירות?
להשוות בין שירותיו של עורך דין זה הרבה פעמים לערוך השוואה בין תפוחים לאגסים. אין צ'ק ליסט קבוע של מה השירותים הנדרשים – שכן הם משתנים בין עורכי דין שונים. כך למשל – הרבה עורכי דין אינם בוחנים היבטי מיסוי מקרקעין ו/או היבטים תכנוניים – ואז הרוכשים עלולים למצוא עצמם מול שוקת שבורה ודירה שונה לחלוטין.
כך גם בקניית דירה על הנייר – לא פעם עורכי דין לא מעירים הערות קריטיות בנוגע לזהות הנאמן, מנגנון השבת התשלום, ביטול עסקה ועוד. מי ''שאוכל אותה'' בסוף זה הרוכש, שיכול למצוא עצמו מול עסקה שונה לחלוטין מזו שהובטחה לו מבלי שיבין זאת – עד שזה יגיע אליו.
שכר טרחת עורך דין נדל"ן – כמה מומלץ לשלם?
שכר הטרחה לייצוג עצמאי נקבע בהסכמה. ניתן לקבל הצעה באחוזים משווי הדירה או בסכום קבוע, ואין שיעור אחיד המחייב את הצדדים. יש להשוות את המחיר יחד עם מורכבות העסקה והיקף השירות.
כאשר מדובר בעסקה מורכבת יותר כמו למשל בעסקה של קניית דירה על הנייר, קניית דירה מתמ"א וכיוצ"ב האחוז יהא גבוה יותר. אך לקוחות מבינים שאי אפשר לקחת מחיר קבוע – שכן השירותים עשויים להיות זהים בין דירה ששוויה 800,000 ₪ בקריית שמונה, ובין דירה בשווי 6,000,000 ₪ ברמת גן או תל אביב.
לכן, בעסקאות של רכישת דירה במחיר גבוה – נהוג לקחת מחיר שהוא פיקס (FIX PRICE), ואמור להיות נמוך במעט מהאחוז המפורט לעיל. אבל, כמובן שכל עורך דין רשאי לקבוע את שכרו לפי שיקול דעתו ועל הרוכש לבחון האם מתאים לו.
שכר טרחת עורך דין קניית דירה מקבלן מצד הקבלן – בעבר וכיום
עד לשנת 2014, לא חלה על הגבלה על גביית שכר טרחת עורך דין עבור רישום הזכויות. בפועל, נהוג היה לגבות 1-2.5% משווי העסקה כשכר טרחת עורך דין לקניית דירה מקבלן.
המשמעות היא כי אם אדם היה רוכש דירה ב-2 מיליון שקלים, למשל, הוא היה משלם שכר טרחת עורך דין על סך 20 עד 50 אלף שקלים! מדובר בסכום גבוה למדי, שהכביד במיוחד על הרוכשים, ומנע מהם ליטול שירותיו של עורך דין מטעמם נוכח העלויות היקרות, וההטעייה לפיה עורך הדין של הקבלן ייצג גם אותם.
שכר טרחת עו"ד קבלן כיום
סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) והתקנות מכוחו מגבילים את ההשתתפות בהוצאות משפטיות, בכפוף לתחולה ולחריגים. הסכום הקצוב מתעדכן לפי מנגנון התקנות, ולכן יש לבדוק את ההודעה הרשמית התקפה במועד העסקה ולא להסתמך על סכום משנים קודמות.
כשהמגבלה חלה, יש להשוות בין שני הסכומים ולפעול לפי הנמוך, בהתאם לתקנות:
- הסכום הקצוב המעודכן בתקנות, בתוספת מע״מ כדין;
- 0.5% מתמורת הדירה, לפי הוראות התקנות ובתוספת מע״מ כדין.
מדובר בתקרה ולא במחיר קבוע שחובה לגבות. אפשר להסכים על סכום נמוך יותר. יש לבדוק גם את אופן חישוב התמורה ואת החריג הנוגע לדירות שמחירן מעל הסף המעודכן בתקנות.
שכר טרחת עורך דין חברה משכנת
לניהול רישום זכויות לפני הרישום בטאבו עשויים לחול הסדרי פיקוח ייעודיים. אין להניח שכל רוכש חייב אוטומטית בתוספת של 300 ש״ח: יש לבדוק איזה שירות ניתן, מה כבר נכלל בתשלום ומהו הדין והתעריף החלים עליו.
בכל דרישת תשלום נוספת יש לבקש פירוט של הפעולה, הבסיס המשפטי והתעריף, כדי למנוע כפל חיוב או עקיפה של מגבלת ההוצאות המשפטיות.
שכר טרחת עורך דין קבלן מצד הקבלן – דירות יוקרה
התקנות כוללות חריג לדירות שמחירן עולה על סף המתעדכן לפי הדין. אם החריג חל, יש לבחון ולנהל משא ומתן על ההוצאות בהסכם. החריג אינו היתר להטעיה או לפעולה בחוסר תום לב, ואין להסיק שחתימה מכשירה כל חיוב.
מומלץ להסדיר במפורש את גובה ההוצאות ואת השירותים הכלולים בהן בנספח השינויים, לפני החתימה. כך ניתן לצמצם אי ודאות ומחלוקות סביב דרישות תשלום נוספות.
שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן – אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין
מחפשים עו"ד לרישום זכויות בקניית דירה מקבלן? גבו מכם שכר טרחה גבוה מידי וזקוקים לייעוץ משפטי בנושא? פנו אלינו באושר אלקיים ושות' משרד עו"ד. משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובעבודה מול קבלנים בפרט ויעניק לכם ייעוץ וייצוג משפטי מהשורה הראשונה בתחום. צרו קשר – ולא תתחרטו.
לקריאה נוספת: בדק בית דירה מקבלן.
לקריאה נוספת: חברה משכנת.
