מתעניינים ברכישת קרקע חקלאית? רגע לפני שאתם קופצים- שימו לב! חשוב שתבדקו האם אכן קיים סיכוי ממשי לשינוי ייעוד הקרקע.
מהם התנאים לשינוי ייעוד בקרקע חקלאית? אילו שלבים יש לעבור עד להשלמת שינוי הייעוד? זאת ועוד, במאמר שלפניכם.
איך מבצעים שינוי ייעוד בקרקע חקלאית?
שינוי יעוד בקרקע חקלאית יכול להתבצע ביוזמת הרשויות (רמ"י, ועדות התכנון) או ביוזמת חברה יזמית או בעל הקרקע. שינוי היעוד הוא חלק מתוכנית אסטרטגית של כל ישוב ו/או עיר אשר בתחומיה ניתן לשנות את הייעוד משימוש חקלאי לשימוש "רווחי" יותר לכל הצדדים – בין אם מגורים, מסחר או כל דבר אחר שכן השימוש החקלאי הוא השימוש "הזול" ביותר של קרקע.
כך למשל, קצת היסטוריה מעניינת: בשנות ה-90 המדינה קידמה באופן מאסיבי יחסית שינוי ייעוד בקרקע חקלאית, במטרה להתמודד עם מצוקת הדיור כתוצאה מהעלייה המשמעותית מברית המועצות, אך כיום מדובר בהליך שמבוצע לא אחת גם ביוזמת בעל הקרקע או החברה היזמית המקדמת את שינוי ייעוד הקרקע החקלאית.
עם זאת, חשוב להבין כי שינוי ייעוד קרקע חקלאית אינו עניין של מה בכך (בכלל לא!) ומדובר בהליך מורכב מבחינה משפטית אשר אורך על פי רוב מספר שנים.
נציין את השלבים העיקרים בהליך הפשרת קרקע חקלאית, כלומר בהליך הפיכתה מקרקע שייעודה הוא חקלאי לקרקע שייעודה הוא מגורים או מסחר.
- פניה לוועדה המקומית: תחילה, יש להציג את התוכניות לוועדה המקומית. הוועדה המקומית תבחן את התוכניות ותחליט אם להמליץ על אישורן לוועדה המחוזית. פעמים רבות הוועדה תבקש שורת תיקונים בתוכנית המוצעת (לפעמים לא מעט תיקונים) ורק לאחר ביצוע אותם התיקונים תמליץ על העלאת התוכנית לוועדת התכנון המחוזית. בפועל, לא מעט תוכניות פרטיות נתקלות בקשיים בשלב זה – בין היתר משום שלרשות המקומית יש שיקולים ותכנון כוללים משלה, ולעיתים היא מעדיפה לקדם תוכניות על קרקעות בבעלותה.
- בחינת הוועדה המחוזית: היה והוועדה המקומית תמליץ לאשר את התוכנית, התוכנית תגיע לבחינת הוועדה המחוזית. ככל שהוועדה המחוזית תמצא שנכון לאשר את התוכנית היא תפרסם את התוכנית להתנגדויות.
- תקופת ההתנגדויות: לאחר פרסום התוכנית על ידי הוועדה המחוזית, יינתנו לבעלי עניין 60 ימים להגיש התנגדויות לאישור התוכנית.
מי הם 'בעלי עניין'? שכנים, ארגונים סביבתיים, רשויות מקומיות- כל מי שחושב שהתכנית משפיעה עליו. ככל שתתקבלנה התנגדויות שכאלו הן ייבחנו לגופן על ידי הוועדה (וזה יכול להאריך את התהליך משמעותית). בעיקרון כל אחד יכול להיקרא בעל עניין.
- המלצת הוועדה המחוזית לשר הפנים: בסופו של דבר הוועדה תמליץ לשר הפנים לאשר או שלא לאשר את התוכנית. במקרים בהם המלצת הוועדה היא חיובית ההמלצה עולה לאישור השר המוסמך להעניק אישור סופי לשינוי ייעוד הקרקע החקלאית למגורים או למסחר. רק עכשיו, לאחר כל התהליך הזה, הקרקע רשמית משנה ייעוד.
- ערר על החלטת הוועדה המחוזית: אם הוועדה המחוזית תחליט שלא להמליץ על אישור התוכנית שלכם, ניתן יהיה לערער על החלטתה בפני וועדת התכנון העליונה. החלטות הוועדה העליונה ניתנות לערעור, במקרים המתאימים בלבד, בפני בית המשפט העליון.
שינוי ייעוד בקרקע חקלאית – קריטריונים לאישור
לא נוכל לפרוס כאן כמובן את כל הקריטריונים לאישור שינוי ייעוד בקרקע חקלאית, (זה ספר שלם) אך נזכיר את המרכזיים שבהם. יש לבחון את התאמת התוכנית המוצעת לתמ"א 35 ולתוכנית המתאר המחוזית.
אם בתמ"א 35, למשל, הקרקע אכן מיועדת להפוך לשטח עירוני, הסיכויים לאישור התוכנית יגדלו משמעותית.
מעבר לכך חשוב לברר מי החברה היזמית המקדמת את הפשרת הקרקעות ומה מידת הניסיון שלה בהליכים אלו. אנו נתקלים לא אחת בלקוחות שקנו קרקעות חקלאית מחברות לא מקצועיות מספיק אשר סיפקו ללקוחותיהם הרים של הבטחות, אך בפועל לא הצליחו לקדם את התוכנית ולהוביל לשינוי ייעוד הקרקע. בנוסף, קרקע שיש לגביה בעלים יחיד או בעלים המאוגדים עם הסכם שיתוף – יגדיל את הסיכויים של הקרקע להיות מקודמת.
כמו כן, עליכם לבדוק את סטטוס הבעלות הנוכחית בקרקע. זה לא פשוט כמו שזה נשמע – האם מדובר בקרקע פרטית או בקרקע של המנהל המוקצית לוועדה לשמירה על קרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים (מוכרת גם בראשי התיבות האימתניים "ולקחש"פ")? האם קיים הסכם שיתוף בין הבעלים הנוכחיים במקרקעין? מה המרחק מהים? בקרבת קו החוף יידרש גם אישור הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף). כל פרט כזה יכול להשפיע על כל התהליך.
כלל השאלות שהצגנו משפיעות באופן ישיר על סיכויי אישור שינוי ייעוד הקרקע. נדגיש כי מדובר בסט שיקולים מורכב ומסועף. משכך, רצוי מאוד לפנות לעורך דין העוסק בתחום ובהליכים מול רשות מקרקעי ישראל, עוד לפני רכישת הקרקע.
עורך דין מטעמכם יוודא באופן אובייקטיבי את הסיכויים לשינוי ייעוד בקרקע חקלאית בהתאם למאפיינים שהצגנו. הייעוץ הזה יכול לחסוך טעויות יקרות מאוד.
שינוי ייעוד בקרקע חקלאית – אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין
שוקלים לקנות קרקע חקלאית או מעוניינים לקדם שינוי ייעוד לקרקע שכבר בבעלותכם? צריכים להבין מה הסיכויים האמיתיים ואיך לנווט את התהליך המורכב?
משרד עורכי דין אושר אלקיים ושות' עוסק בדיני מקרקעין ובהליכי שינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות. אנו מלווים לקוחות בכל שלבי התהליך – מבדיקת היתכנות ראשונית, דרך הכנת התוכניות והגשתן לוועדות התכנון וטיפול בהתנגדויות, ועד לייצוג בערכאות במקרה הצורך. ניסיוננו מסייע לזהות מראש מכשולים ולבחון את הדרך המתאימה לקידום התוכנית. פנו אלינו להתייעצות לפני קבלת החלטות.
