שוכר הזיק לדירה שלכם ומסרב לשלם או לתקן? לא בטוחים מי אחראי לאיזה נזק ומה אפשר לעשות מבלי לפגוע בעמדתכם המשפטית? המדריך המשפטי המלא למשכירים.
נזקים של שוכר בדירה – מה קובע החוק?
נזקים של שוכר בדירה הם נזקים שנגרמו לנכס המושכר כתוצאה משימוש בלתי סביר של השוכר. על פי סעיף 68 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, נזקים שנגרמו שלא כתוצאה משימוש סביר הם באחריות השוכר ועליו לתקנם על חשבונו.
מנגד, ליקויים שאינם נובעים משימוש בלתי סביר ושאינם קלי ערך – הם באחריות המשכיר. הגבול בין "שימוש סביר" לבין "שימוש בלתי סביר" הוא מקור מחלוקת נפוץ, ולכן כדאי לכלול בחוזה השכירות הגדרות מפורשות שמצמצמות את האזור האפור מראש.
לדוגמה: שריטות קלות על הרצפה נחשבות לרוב לשימוש סביר, אך חור בקיר או נזק למטבח ייחשבו בדרך כלל לשימוש בלתי סביר שהשוכר אחראי עליו.
מי אחראי לתיקון – משכיר או שוכר?
| סוג הנזק | מי אחראי? | הבסיס החוקי |
|---|---|---|
| נזק עקב שימוש בלתי סביר | השוכר | סעיף 68 לחוק השכירות והשאילה |
| ליקוי שאינו קל ערך ואינו מחמת השוכר | המשכיר | סעיף 68 לחוק השכירות והשאילה |
| נזק שהוגדר מפורשות בחוזה | לפי הוראות החוזה | עקרון חופש החוזים |
| נזק שגרם צד שלישי | תלוי בנסיבות | יש לבחון כל מקרה לגופו |
תרופות המשכיר במקרה של נזקים של שוכר בדירה
אם השוכר לא מתקן את הנזקים שבאחריותו, ניתן להגיש נגדו תביעה מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 לאכיפת החוזה. במסגרת תביעה זו ניתן לדרוש מבית המשפט לחייב את השוכר לתקן את הנזקים או לשלם עבור תיקונם.
אם המשכיר מעוניין בביטול החוזה – הדבר מותנה בכך שהפרת השוכר היא יסודית. לא כל נזק מצדיק ביטול חוזה. נדרש בדרך כלל שהנזק יהיה משמעותי, או שהתנהגות השוכר תהיה שיטתית ומתמשכת.
פינוי שוכר בשל נזקים בדירה – כיצד פועלים?
אם השוכר לא מתפנה לאחר ביטול החוזה, ניתן לפנות להליך המזורז לפינוי מושכר המוסדר בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (פרק ו'2). הליך זה מאפשר פינוי מהיר, אך מוגבל לסעד הפינוי בלבד – תביעה לפיצויים בגין הנזקים חייבת להיות מוגשת בהליך נפרד.
נקודה קריטית שמשכירים רבים מתעלמים ממנה: בית המשפט ידרוש בדרך כלל שהמשכיר ייתן לשוכר ארכה לתיקון הנזקים לפני ביטול החוזה. רק אם השוכר לא תיקן בתוך הארכה שניתנה – ניתן לבטל את החוזה ולהגיש תביעת פינוי.
ארכה שלא ניתנה כראוי עלולה לפגוע בכל ההליך. לכן מומלץ לשלוח כל התראה בכתב ולשמור עותק.
מגבלות חשובות בטיפול בנזקים של שוכר בדירה
שתי נקודות שמשכירים רבים אינם מודעים להן, ושעלולות לפגוע קשות בעמדתם המשפטית:
איסור פינוי בכוח
סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מאפשר שימוש בכוח סביר רק כנגד מי שתפס את המקרקעין שלא כדין מלכתחילה – אינו חל על שוכר שנכנס לנכס בהסכמה. משכיר שיפעל בכוח עלול להידרש לפי סעיף 19 לחוק להשיב לשוכר את החזקה בנכס.
שני הליכים נפרדים
מי שרוצה גם לפנות את השוכר וגם לקבל פיצוי על נזקים של שוכר בדירה, צריך לנהל שני הליכים נפרדים: הליך הפינוי המזורז והליך כספי נפרד לפיצויים. ניסיון לשלב ביניהם בהליך אחד יסורב על ידי בית המשפט.
מה עושים עם פיקדון שוכר כשיש נזקים בדירה?
שאלה שעולה אצל כמעט כל משכיר: האם אפשר לקזז נזקים מהפיקדון שהשוכר הפקיד? התשובה היא כן – אך בתנאים. ניתן לעשות שימוש בפיקדון כדי לכסות נזקים שבאחריות השוכר, בתנאי שהדבר מוסדר בחוזה ובתנאי שהנזקים מתועדים.
מומלץ לצלם את הדירה לפני כניסת השוכר וביציאתו, ולתעד כל נזק בכתב. ללא תיעוד, קשה מאוד לאכוף ניכוי מהפיקדון גם כשהנזק ברור לחלוטין.
נזקים של שוכר בדירה – משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
שוכר גרם נזקים לדירה שלכם ומסרב לשלם או לתקן? לפני שפועלים, חשוב להבין מה הדרך שלא תפגע בעמדתכם המשפטית בהמשך. משרד עו"ד אושר אלקיים ושות' עוסק בדיני מקרקעין ושכירות, ומלווה משכירים מהשלב של מתן הארכה לשוכר, דרך הגשת התביעה ועד לפינוי ולקבלת הפיצוי. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מה הדרך הנכונה עבורכם.
