חישוב מס שבח לדירות יוקרה עשוי להיות שונה מחישוב מס השבח לדירות רגילות, שאינן דירות יוקרה. מעוניינים לדעת מהם ההבדלים בין מיסוי דירת מגורים רגילה לבין מיסוי דירת יוקרה? רוצים לדעת כיצד ניתן לחסוך בתשלום מס השבח על העסקה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות העדכניות ביותר.
מס שבח לדירות יוקרה – איך מחשבים?
במכירת דירת מגורים יחידה ניתן פטור ממס שבח על שווי מכירה של עד 5,008,000 ₪ (תקרה שהוקפאה לשנים 2025–2027 ולכן תקפה גם ב-2026). מעל לתקרת הפטור ממס שבח, יחול חישוב מס שבח ליניארי, וניתן לקזז הוצאות המותרות בניכוי.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי עסקה למכר דירה חייבת במס שבח, אלא אם מדובר בדירתו היחידה בהתאם לחוק. מס שבח הינו מס אשר המוכר נדרש לשלם, בשיעור 25% מהרווח הנקי של המוכר בעסקה. הרווח הנקי מהעסקה במס שבח של דירות יוקרה מחושב באופן הבא.
ראשית, יוחסר מחיר הרכישה ממחיר המכירה.
שנית, יופחת מהמנה המתקבלת סכום ההוצאות שהוצאו להשבחת הדירה, בהצמדה למדד (ניכויים במס שבח).
כך, אם הוצאתם הוצאות דוגמת הוצאות תיווך, הוצאות עורך דין, הוצאות שיפוץ וכדומה, כל אלו יופחתו מהרווח שלכם לצורך חישוב הרווח הנקי בעסקה. רק לאחר ניכוי ההוצאות הרלוונטיות, ניתן יהיה לבצע שומת מס נכונה. את מקדמת תשלום מס השבח, ישלם הקונה על חשבון התמורה ישירות למנהל.
באשר לדירות מגורים יחידות, חוק מיסוי מקרקעין מעניק לכם פטור מקיף מתשלום מס שבח. מי שמוכר דירה המוגדרת כדירת מגורים יחידה על פי חוק, זכאי לפטור מלא ממס שבח והעסקה תהיה פטורה ממס זה.
עם זאת, הפטור לדירת מגורים יחידה מוגבל לשווי מכירה של עד 5,008,000 ₪. מי שמוכר דירה במחיר גבוה יותר יחויב במס שבח על החלק היחסי של התמורה שמעל התקרה.
מס שבח בדירות יוקרה מעל תקרת הפטור – פטור לדירה או פטור לאדם?
בדצמבר 2022 קבעה ועדת הערר בעניין גבע כי תקרת הפטור ממס שבח היא פטור שניתן למוכר, ולא פטור שניתן לדירה – כלומר אם יש יותר ממוכר אחד במכירת דירה ששוויה עולה על תקרת הפטור (5,008,000 ₪ נכון ל-2026), ואין ברשותם דירה נוספת – הרי שתקרת הפטור תהא לכל אדם בנפרד ולא לדירה עצמה!
בפסק הדין (ו"ע 59018-11-21 כפיר גבע נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב) הכריעה ועדת הערר בשאלה משפטית יסודית שהתעוררה ביחס לחישוב מס שבח לדירות יוקרה. כפיר גבע וערן גולן ערערו על קביעתו של פקיד השומה בעניין הפטור שלהם ממס שבח.
כפיר גבע וערן גולן היו בעלים במשותף של דירת יוקרה בתל אביב. כל אחד מהשותפים היה בעלים של 50% מהנכס. דירת היוקרה נמכרה על ידיהם לצד ג' בסכום של 10 מיליון שקלים. כל אחד מהשותפים, קיבל בתמורה 5 מיליון שקלים.
שני השותפים ציפו לשלם מס שבח רק על אותו חלק מהתמורה שקיבלו שעולה על התקרה שהייתה בתוקף במועד המכירה – 4,522,000 שקלים. אולם להפתעתם, פקיד השומה העניק לכל אחד מהם רק חצי מהפטור – 2,261,000 שקלים. על כל היתרה הם חויבו בתשלום מס שבח מלא.
מס שבח במכירת דירת יוקרה – השאלה המשפטית וההכרעה – פטור לכל מוכר!
השאלה המשפטית באותו מקרה הייתה אם תקרת הפטור ממס שבח לדירות יוקרה מתייחסת לדירה, או לאדם. כלומר, האם התקרה של 4,522,000 שקלים היא למחיר המכירה הכולל של הדירה או שמא התקרה רלוונטית לתמורה שמקבל כל מוכר במכירה של דירת יוקרה.
גבע וגולן טענו, כמובן, שהתקרה מתייחסת לתמורה שמקבל כל מוכר של הדירה. לעומתם, פקיד השומה טען שהפטור הוא עבור מלוא התמורה לדירה ולא לכל מוכר. בית המשפט לא קיבל את טענת פקיד השומה ופסק כי הפטור הקבוע בחוק הוא פטור למוכר ולא לדירה. כל מוכר זכאי לפטור עד לתקרה שבתוקף במועד המכירה (באותו מקרה 4,522,000 ₪; ב-2026 – 5,008,000 ₪).
מכיוון שכך, אם מכרתם במשותף דירה ב-10 מיליון שקלים וכל אחד מהשותפים קיבל 5 מיליון שקלים, תהיו מחויבים בתשלום מס שבח על סכום של פחות מחצי מיליון שקלים בלבד!
מסכום זה יחושב הרווח שלכם, באופן יחסי. אם הרווח הנקי היה של 25%, למשל, יחושבו 25% מהסכום שמעבר לתקרת הפטור ממס שבח לדירות יוקרה והם יהיו הרווח הנקי החייב במס. מס השבח ייקבע על פי רווח נקי זה.
תכנון מס שבח בדירות יוקרה
בהתאם לקביעה בפסה"ד בעניין מס שבח בדירות יוקרה – ניתן כיום באופן לגיטימי וחוקי לערוך מספר פעולות משפטיות שיכולות לסייע בהפחתה משמעותית של מס השבח במקרה של מכירת דירת יוקרה מעל תקרת הפטור.
כך למשל, ניתן לרכוש דירת יוקרה על ידי מספר שותפים, כאשר לאחר מכירתה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח עבור כל אחד מהחלקים.
עוד הזדמנות היא העברה ללא תמורה בתוך המשפחה של חלק מדירת יוקרה בתוך המשפחה – כלומר, העברה של חלק מדירה בין אחים, הורים וילדיהם, ובני משפחה נוספים, אשר יכולים לסייע בהפחתת המס לאחר תקופת הצינון. מעוניינים לדעת על שיטות נוספות לחיסכון במס שבח בדירות יוקרה? תפנו אל משרדנו ונשמח לסייע!
דירת יוקרה שעברה בירושה
במקרה של מכירת דירת יוקרה מעל תקרת הפטור שניתנה בירושה, יש לערוך חישוב פרטני על מנת לוודא שניתן לקבל הנחה מקסימלית במס השבח שיוטל על הצדדים.
חשוב לשים לב כי מועד הרכישה הרלוונטי לדירת יוקרה שעברה בירושה הוא לא מועד מות המוריש והורשת הדירה, אלא מועד רכישת הדירה על ידי המוריש.
השבח יחושב מהמועד שבו המוריש רכש את הדירה ועד מועד המכירה בידי היורש. אם המכירה זכאית לפטור, הפטור יחול על שווי המכירה עד לתקרה (5,008,000 ₪ נכון ל-2026). על החלק שמעל התקרה עשוי לחול חישוב ליניארי מוטב, שבו החלק היחסי של השבח שנצבר עד 1.1.2014 פטור.
מעבר לכך, החוק קובע כי ככל שהמוריש היה זכאי לפטור ממס בגין דירת מגורים מזכה, כך גם אתם, היורשים, תהיו זכאים לפטור שכזה. כך, תוכלו למכור את הדירה בפטור אף אם יש ברשותכם דירות מגורים נוספות.
חיסכון במס שבח על דירת יוקרה
מעוניינים לחסוך בתשלומי מס השבח על דירת יוקרה? בעזרת תכנון נכון והיוועצות בעורך דין מקרקעין, ניתן יהיה לחסוך באופן משמעותי בתשלומי מס השבח.
ירושת הדירה בשותפות עשויה להפחית את מס השבח, שכן לפי פסק הדין בעניין גבע כל אחד מהיורשים המוכרים עשוי להיות זכאי לתקרת פטור נפרדת, בכפוף לכך שכל אחד מהם עומד בתנאי הפטור. אפשרות נוספת היא פריסת השבח: המוכר רשאי לבקש שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים על פני עד ארבע שנות מס (ולא יותר מתקופת הבעלות), שהאחרונה בהן היא שנת המכירה (סעיף 48א(ה) לחוק).
הפריסה עשויה להפחית את שיעור המס ולמנוע או לצמצם מס יסף, בהתאם להכנסות המוכר בשנים אלה.
משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
מוכרים דירת יוקרה? במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לבחון איתכם את חבות מס השבח ואת אפשרויות התכנון העומדות לרשותכם. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בייעוץ במיסוי מקרקעין. אתם מוזמנים לפנות למשרד לבדיקת חבות המס בעסקה שלכם.
