מכירת דירה לפני טופס 4 הינה עסק מורכב. הקבלן יכול להתנות על מכירת דירה לפני השלמתה, למכירה השלכות מיסוי משמעותיות וכן יכולים להיות כרוכים במכירה ובקנייה תשלומים נוספים שלא היו חלים אם לדירה היה כבר טופס 4.
לכן, חשוב להיות מודעים להשלכות של מכירת דירה טרם השלמת בנייתה מכל הבחינות השונות. מעוניינים לדעת עוד על מכירת דירה במצב זה? המשיכו לקרוא.
מה זה טופס 4
טופס 4 הוא מסמך שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה במסגרתו מאשרת הוועדה והעירייה את אכלוס המבנה לציבור, וכי המבנה מאושר למגורי אדם וחיבור מערכות של חשמל, גז, טלפון מעליות ושירותים נוספים.
כדי להבין את ההשלכות של מכירת דירה לפני טופס 4, יש להכיר תחילה את טופס 4 עצמו. כולנו שמענו על טופס 4. ייתכן בהחלט שהוא המפורסם ביותר מבין טופסי הבנייה השונים. אולם מה בעצם המשמעות שלו ובמה מותנית קבלתו?
טופס 4, או בשמו המקצועי טופס אישור אכלוס, הינו טופס הניתן על ידי הרשות המקומית המאשר כי המבנה ראוי לאכלוס וניתן לחבר אותו לתשתיות השונות. לפני קבלת טופס 4, נציג מטעם העירייה יגיע למבנה ויוודא כי הוא עומד בתנאי הבטיחות והתשתיות הרצויים.
כמו כן, כדי שהנציג יגיע בכלל לבדוק את המבנה יש להציג בפניו מספר טפסים מקדימים, דוגמת טופס הצהרת מודד, טופס אחראי לביצוע שלד ואישור ממכבי האש כי המבנה עומד בתנאי בטיחות האש הנדרשים.
נציג הרשות יסרוק את המבנה ויוודא כי הוא אכן עומד בתנאי הבטיחות והתשתיות הנדרשים וכן כי כל הטפסים הדרושים ישנם. לאחר שתושלם הבדיקה בהצלחה, הנציג יעניק טופס 4 למבנה.
תאריך הענקת טופס 4 למבנה ייחשב לתאריך סיום בנייתו. משלב זה, ניתן יהיה לגור בבית והמבנה יחובר לתשתיות מים, חשמל וטלפון.
כאמור, ברמה העקרונית, לא ניתן לגור בנכס לפני קבלת טופס 4. אולם בפועל, ישנם נכסים רבים המקבלים טופס 4 מספר שנים לאחר השלמת בנייתם. בוני הנכסים לא נשארים מחוץ לבית שבנו אלא נכנסים אליו, וגרים בו בפועל עוד לפני קבלת טופס 4. המשמעות היא שחיבור החשמל שלהם לא יהיה יציב וכך גם חיבורי האינטרנט והטלפון.
מכירת דירה לפני טופס 4 – האם זה מותר?
אין חוק האוסר על מי שרכש דירה מקבלן למכור אותה לפני קבלת טופס 4. עם זאת, הסכמי מכר רבים של קבלנים כוללים סעיף שאוסר מכירה כזו, או מתנה אותה בהסכמת הקבלן ובתשלום עמלה, ולכן בפועל נדרשת לרוב הסכמת הקבלן.
נניח כי רכשתם דירה בפרויקט חדש. אתם קניתם את הדירה על הנייר וכיום הדירה כבר בנויה כמעט לחלוטין.
ערכה של הדירה עלה באופן משמעותי ואתם מעוניינים למכור אותה. האם המכירה מותרת? התשובה לשאלה זו היא – תלוי. אין כל חוק האוסר על מכירת זכות במקרקעין לפני השלמת הבנייה ולפני קבלת טופס 4.
מכירת דירה לפני טופס 4 מותרת על פי חוק. עם זאת, קבלנים ויזמים רבים, משיקוליהם שלהם, מכניסים לחוזה שלהם איתכם סעיף האוסר עליכם למכור את הדירה לפני קבלת טופס 4.
ככל שחתמתם על טופס שכזה, מכירת הדירה לפני טופס 4 אכן תהיה בעייתית ולא פשוטה מבחינה חוזית. אם כן, למרות שאין כל חוק האוסר על מכירת דירות לפני טופס 4, הסכמי התקשרות עם קבלנים ויזמים כוללים, פעמים רבות, סעיף שכזה.
מכיוון שכך, אם אתם מעוניינים למכור את הדירה שקניתם עוד לפני קבלת טופס 4 מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין שיבחן את הסכם ההתקשרות שלכם עם הקבלן ויוודא האם מכירה שכזו אפשרית ומה יהיו השלכותיה.
מכירת דירה לפני טופס 4 ומס שבח
מכירת הדירה לפני טופס 4 משליכה באופן משמעותי על המיסוי שתשלמו. על פי חוק מיסוי מקרקעין, כל מי שמוכר דירת מגורים בטרם קבלת טופס 4 עשוי לחוב בתשלום מס שבח על סך כ-25% מהרווחים בעסקה.
כדי להנות מהפטור ממס שבח, יש להוכיח שהדירה שמכרתם היא דירת מגורים מזכה. אלא שלפי החוק, דירה לא תיחשב לדירת מגורים מזכה לפני שהושלמה בנייתה ונתקבל טופס 4 לבניין.
המשמעות היא שאם תמכרו דירה לפני קבלת טופס 4, לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח! למרות שמדובר בדירתכם היחידה ולמרות שאם היה טופס 4 לדירה הייתם זכאים לפטור, לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח לפני קבלת טופס 4.
ההשלכה הכספית של היעדר הפטור מרחיקת לכת. נניח כי רכשתם את הדירה על הנייר ב-1.5 מיליון שקלים. כיום, אתם מוכרים אותה ב-2.3 מיליון שקלים.
על עסקה שכזו, תתחייבו במס שבח בסכום של 200 אלף שקלים! אילו הייתם מוכרים את הדירה לאחר קבלת טופס 4 והדירה עונה על הגדרות דירת מגורים מזכה ועומדת בתנאי הפטור, הייתם חוסכים תשלום מס עצום זה.
מכירת דירה ללא טופס 4 וקבלת פטור ממס שבח
במקרים חריגים – ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שהינה ראויה למגורים, אף אם אין טופס 4.
במקרים מסוימים קיימות דירות אשר ניתן להתגורר בהם שנים רבות – אפילו שאין טופס 4. זה יכול לקרות ממגוון סיבות (כמו קריסת הקבלן, השתלטות על הדירה וכו'). גם במקרים בהם הדירה ללא טופס 4, עדיין ניתן יהיה לגור בדירה, ואפילו יהיה ניתן לשלם עליה ארנונה של דירת מגורים – והעירייה תסרב להנפיק טופס 4.
במקרים מסוימים שבהם טיפלנו, ניתן היה לקבל פטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה מזכה גם ללא טופס 4, על סמך הוכחה שהדירה ראויה למגורים ושימשה למגורים בפועל. מדובר בהליך ארוך ומורכב משפטית, שמומלץ לנהל בליווי עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.
מכירת דירה חדשה מקבלן לפני מסירה – אפשרויות מימון ובטוחות לפי חוק המכר
בניגוד לעסקאות רגילות של קניית דירה מקבלן – במקרה של קניית דירה חדשה מקבלן שנמכרת על ידי אדם פרטי – יש חשיבות רבה להיבטי המימון ולבטוחות לפי חוק המכר שיתקבלו בעסקה.
אפשרויות מימון במכירת דירה חדשה מקבלן לפני מסירה
על מנת להיות פרקטיים ניתן דוגמה מספרית עם מספרים עגולים:
אדם רכש דירה על הנייר בסכום של 1,000,000 ₪. הוא שילם 250,000 ₪ בהון עצמי ו-250,000 באמצעות משכנתא של בנק.
הוא מעוניין למכור את דירתו לאחר שנתיים מרכישתה, ושנה לפני המסירה, בסכום של 1,500,000 ₪ ומצא קונה שמסכים לעסקה.
כמה הון עצמי צריך הקונה להביא לעסקה? לכל הפחות 750,000 ₪, ובנוסף לכך ההוצאות השונות שבעסקה (תיווך, עמלת קבלן, מס רכישה וכו').
למה?
- עליו לסלק את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק של המוכר. רק לאחר מכן יסכים הבנק של המוכר להסב את הערבות לפי חוק המכר מהמוכר לקונה.
- עליו לשלם את ההפרש שבין 1,000,000 ₪ לבין 1,500,000 ₪ באמצעות הון עצמי (תשובה בפרק הבא).
כלומר – הוא יצטרך להביא מהבית 50% מסכום הקנייה כהון עצמי – ואת היתרה הוא יכול לקבל באמצעות משכנתא. - על המוכר יהיה לשלם סכום של כ-125,000 ₪ מס שבח בעסקה. כמובן שסכום זה יתקזז עם הוצאות מותרות בניכוי. לפרטים נוספים מה מותר ומה אסור לנכות – אתם מוזמנים לפנות אלינו.
- כמובן שגם לוח התשלומים יהיה שונה בתכלית מאשר בעסקה רגילה מקבלן/יד שנייה – כאן המוכר יקבל את הסכום אותו הוא שילם בנוסף לרווח (בקיזוז מס השבח) בתשלום בסוף העסקה ולא בהתחלה.
בטוחות לפי חוק המכר לדירה שנמכרת לפני טופס 4
היבט חשוב נוסף שמשלים את הפרק הקודם הוא בעניין הבטוחות לפי חוק המכר. במצב הרגיל, קבלן אינו רשאי לקבל מהקונה יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי להעמיד לו בטוחה לפי חוק המכר (הבטחת השקעות). הבטוחה, כשהיא ניתנת, מבטיחה את החזר כל הכספים ששילם הקונה על חשבון המחיר, החל מהשקל הראשון (למעט רכיב המע"מ בערבות בנקאית). כך היא משמשת מעין "ביטוח": אם הקבלן נקלע לחדלות פירעון ואינו יכול למסור את הדירה, הקונה יקבל בחזרה את הכספים ששילם.
אך בדומה לדוגמה לעיל, ישנו כאן סכום מעבר לסכום ששילם המוכר הראשון – בסכום של 500,000 ₪. מהי הנפקות של הסכום הזה?
הנפקות המשפטית היא שהסכום הזה לא יהיה מוגן בהתאם להוראות חוק המכר! כלומר – הקונה השני יהיה זכאי לבטוחות לפי חוק המכר רק על 1,000,000 ₪ ולא על מלוא הסכום (1,500,000 ₪) אותו הוא שילם בעסקה.
איפה זה פוגש אתכם? במימון! הבנק שלכם יסרב להעניק משכנתא עבור ההפרש, ועל כן תידרשו לנפק הון עצמי גבוה יותר (או הלוואה שאינה משכנתא בתנאים גבוהים בהרבה), כדי לעמוד בעסקה. ישנם עוד היבטים נוספים שלא פורטו במאמר זה, ועליכם לקחת בחשבון בטרם קניית דירה לפני טופס 4.
תשלומים נוספים
לעיתים, מכירת דירה לפני קבלת טופס 4 תחויב בתשלומים נוספים. כך יהיה המצב, למשל, אם הקבלן או היזם הכניסו סעיף להסכם ההתקשרות המתיר למכור את הדירה לפני טופס 4, אך מחייב את המכירה בתשלום עמלה מסוימת לקבלן. כמו כן, ייתכן כי עלויות פיתוח מסוימות יושתו על הצדדים במכירה, בהתאם לתקנות העירוניות (היטל השבחה, מע"מ, עלויות מימון וכו').
עורך דין למכירת דירה לפני טופס 4
מעוניינים למכור דירה לפני קבלת טופס 4? אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים ושות' נשמח לבדוק את החוזה שלכם עם הקבלן, את חבות מס השבח ואת התשלומים הנלווים, ולייעץ לכם לגבי העיתוי והמבנה המתאימים לעסקה.
פנו אל המשרד לבדיקת העסקה.
