מהי חנייה משותפת
חניה משותפת היא רכוש משותף שנמצא בשטח של בניין משותף, שיכול לשמש לחניית רכבים פרטיים, ואינו מוגדר כשטח המוצמד לדירה מסוימת בבניין, וכל אחד מבעלי הדירות בבניין יכול להשתמש בהם ללא האפשרות לסירוב של יתר דיירי הבניין.
כלומר, חניה משותפת פירושה שמקומות החניה משותפים ליותר ממשתמש אחד, מה שמאפשר שימוש יעיל יותר בשטחי החניה.
חניה משותפת מנצלת את העובדה שרוב מקומות החניה משמשים רק חלק מהזמן על ידי נהג או קבוצה מסוימת, או חלק ניכר ממקומות החניה שאינם מנוצלים.
כלומר – חניה משותפת משמשת את דיירי הבניין לחניה באופן שאיני אישי ופרטי, ואין לאף אחד מיתר דיירי הבניין סמכות סירוב או טענות כלפי השימוש הסביר של החניה.
חניה תופסת יותר שטח קרקע מאשר הבניין עצמו. מתוך מחשבה כי כל חניה עשויה להיות ריקה לפרקי זמן מסוימים, חניה משותפת יכולה להפחית את כמות הקרקע הדרושה לחניה, יצירת הזדמנויות ליותר פיתוח קומפקטי, יותר מקום להולכי רגל, או יותר שטח פתוח וגינון.
בבנייני מגורים בהם ישנה חניה משותפת, כלומר כזו שאינה שייכת לדירה מסוימת, כל דיירי הבניין בעלי הרכבים יכולים להשתמש במקומות החניה על פי עיקרון " כל הקודם זוכה", או לפי כללים שהוסכמו בפה מלא על ידי כל הדיירים בבניין, מאחר ויש להתייחס לחניה משותפת בבניין כאל כלל הרכוש המשותף.
החוק בנוגע לחניה משותפת בבית משותף
בחניה משותפת בבניין משותף חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (פרק ה': שיתוף במקרקעין) יש להתייחס לחניה משותפת כרכוש משותף של כל דיירי הבניין, כאשר לכל אחד מהדיירים יש זכות שימוש בחניה.
לשם כך יש להתייחס לסעיף העקרוני שחל על חניה משותפת מתוך חוק המקרקעין:
"זכותו של שותף יחיד
- (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;
(3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.
(ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם."
לכן ניתן לראות כי הרכוש משותף הוא כל חלקי הבית, חוץ מהדירות עצמן והשטחים המוצמדים להם.
חדר המדרגות, גג משותף, כניסה, גינה משותפת ועוד שטחים של הבניין, כל עוד הם לא מוגדרים באופן חד משמעי בבעלותם של אחד הדיירים, הרי יש לראות בהם רכוש משותף.
ניתן לקבל החלטות לגבי רכוש משותף בבניין על ידי אספת דיירים וועד הבניין המשותף, בה יתקבלו החלטות על ידי רב הדיירים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף.
לדוגמא, באספת הדיירים ניתן להחליט על ידי רוב כי מקומות חניה מסוימים הצמודים לדירות מסוימות יהיה בשימוש הדיירים הנ"ל.
חוק המקרקעין קובע בסעיף 55 כי לכל דירה בבית משותף יש חלק יחסי ברכוש המשותף של אותו בניין, ובעסקת רכישה ומכירה של דירה משתרעת גם על החלק היחסי של הרכוש המשותף הגובל אליה, אך עדיין רק וועד הבניין המשותף הוא הגוף המוסמך לקבוע את אופי ניהול הרכוש המשותף בבניין, לרבות נושא השימוש בחניה המשותפת.
במקרים בהם מדובר בחניה משותפת לכל דיירי הבניין, כל אחד מהדיירים רשאי להשתמש בכל חניה שירצה על פי עקרון "כל הקודם זוכה".
זאת אומרת כי גם עם ישנה חניה פנויה אשר קרובה לדירה של אותו דייר, וברגע שהוא נכנס להחנות את רכבו וכל החניות היו פנויות, רשאי הדייר להחנות בכל מקום שרק ירצה, באופן סביר כך שלא יפגע שאפשרותם של שאר הדיירים להחנות, ואילו שאר הדיירים יאלצו להסתפק בחניות הפנויות הנותרות.
האם כדאי לקנות דירה עם חניה משותפת?
חשוב לדעת כי קניית דירה עם חנייה משותפת אינה כמו קניית דירה עם חניה בטאבו, ועל כן הדבר אמור לבוא בעניין מחיר הדירה, שכן חניה בטאבו שווה עשרות או מאות אלפי שקלים בהתאם למיקום הפיזי של הדירה.
יחד עם זאת, אין ספק כי בשנים האחרונות קריטריון החניה נהיה משמעותי בהחלטות על רכישת דירה. ידוע כי חניות שלא מוצמדות לדירה ומשמשות את כל הדיירים בבניין מהוות מקור לסכסוכי שכנים.
אם ראיתם מודעה עם חניה משותפת – תחסכו לעצמכם צרות ותעמדו על הנקודה הזאת במשא ומתן.
גם אם הבעלים של הדירה מחנה שם 30 שנים, זה לא אומר שאתם תהיו רשאים להחנות בחניה המשותפת בה הוא משתמש.
לכן כדי להימנע מסכסוכים עתידיים לפני שאתם פונים לרכוש דירה בבניין משותף בדקו מה הם ההסכמים של הדיירים לגבי שימוש בחניה משותפת, וודאו כי תנאים אלו מקובלים עליכם, וכי אתם הולכים לעמוד בהם כדי להטיב ביחסים גם עם השכנים וגם לא להפר את התקנון המשותף.
בחינת מסמכי הבית המשותף - זהירות מוקש!
אנו ממליצים לבחון את מסמכי הבית המשותף לפני קניית חניה משותפת. הסיבה לכך היא כדי לוודא שיתר החניות בבניין לא מוצמדות לבתים, מה שמוריד את מספר החניות שניתן להחנות בהן באופן משמעותי.
אם אתם עומדים בפני קניית דירה באמצעות קבוצת רכישה או דירה חדשה מקבלן, ויש בבניין חניות משותפות, מומלץ לקרוא את המאמרים המקיפים והמקצועיים שלנו בנושא קניית דירה מקבלן:
קניית דירה מקבלן (2024) – המדריך המקיף בישראל!
במדריך הבא תמצאו מקבץ ידע מקצועי, איכותי והמוביל בישראל. המדריך מבוסס על ידע וניסיון מצטבר של משרד עורכי דין שחי ונושם נדל"ן.
שימוש בחניה משותפת כרכוש משותף
חניה משותפת, על פי חוק המקרקעין, מוגדרת כרכוש משותף של כל דיירי הבניין והשימוש בו יתבצע באופן סביר העונה על הסטנדרטים שנקבעו על ידי הרוב כפי שהוסבר לעיל.
השימוש שייחשב סביר יהיה זה המתאים למטרות השימוש באותו נכס באותו חלק של הרכוש המשותף בהתאם לתנאים ובהתאם לכוונה של בעלי הדירות.
כך למשל, החניית קראוון בחניה פרטית לא יהיה שימוש סביר של החניה, שכן הקראוון משמש למגורים זמניים או קבועים, והוא מונע שימוש סביר בחניה.
כך גם בנוגע לחניה של רכב לתקופת זמן ממושכת – גם שימוש כזה אינו שימוש סביר של החניה, שכן יתר דיירי הבניין לא יכולים להשתמש בחניה עקב שימוש חריג בחניה.
ונזכיר כי לכל הדיירים יש את הזכות לשימוש ברכוש משותף של הבניין, בפרט חניה משותפת. השימוש מתבצע על פי עקרון 'כל הקודם זוכה'. כמו כן וועד הבניין המשותף יכול להחליט על צימוד חניות לדירות בכדי למנוע מקור לסכסוכים עתידיים בין דיירים.
ייעוץ ראשוני ללא עלות
פתרון מוצע: רישום חניה משותפת בטאבו
אחת מן הפתרונות של בעלי הדירות בבניין משותף למניעת סכסוכי חניה בין הדיירים הוא הצמדת חניות לדירות.
אך ההצמדה שבוצעה באספת וועד לא אומרת כי החניה הפכה שלכם.
כדי להסדיר את נושא החניה באופן חוקי יש לדאוג לרשום את החניה בטאבו של הדירה, וכך שטח החניה יהפוך לחניה פרטית ולא משותפת.
כדי לרשום את החניה בטאבו יש לדאוג למספר שלבים:
השלב הראשון הוא קבלת הסכמתם של כל הדיירים על תהליך הצמדת החניה לדירה.
השלב השני הוא לאחר שהתקבלה הסכמה של כל הדיירים בבניין בכתב, מתבצע תשלום לבעלי הדירות על הוויתור שלהם על חלקם ברכוש המשותף, שהוא החניה, וזאת אם אין מספיק חניות בבניין.
השלב שלישי הוא לאחר העברת התשלום יש לדווח על עסקה זו לרשויות המס ולבצע רישום של ההצמדת החניה ברשם המקרקעין.
הצמדת חניה אומרת כי החניה הופכת מרכוש משותף לרכוש פרטי של בעל הנכס, מאחר והחניה נרשמת גם בטאבו של הדירה, על כן יש חובת הסכמה של 100% מהדיירים לתהליך זה.
אם אתם עומדים בפני קניית דירה עם חנייה משותפת, אנו ממליצים לבחון זאת באמצעות איש מקצוע מתאים אשר ידע להכווין את העסקה באופן מדויק ומקצועי.
