חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הוא חוק, שנועד למנוע מצב בו רוכשי דירות ישלמו לקבלנים את מלוא התמורה על הדירה אך לא יקבלו את הדירה בפועל. מהם התשלומים שמותר לקבלן לגבות עבור הדירה? כמה יכול הקבלן לגבות בכל שלב מהבנייה? כל זאת ועוד – בהמשך המאמר.
חשיבות חוק המכר (דירות) תשלומים
בשנת 2007 חברת חפציבה קרסה. חברת הנדל"ן הגדולה והמצליחה שבנתה אלפי דירות ברחבי הארץ נכנסה לחדלות פירעון ונסגרה. ראשי החברה נשלחו לכלא וריצו עונשי מאסר. רוכשי הדירות שטרם קיבלו את בתיהם, ניזוקו במידה ניכרת. בין הרוכשים היו קונים דירות מקבלן ואשר שילמו את מלוא התמורה עבור הדירות שלהם, כאשר הדירות על הנייר.
חפציבה טרם החלה בכלל בבניית הבניינים. רוכשים אחרים מצאו את עצמם עם דירות בהן בנוי השלד בלבד, אך הם כבר שילמו על הדירה הבנויה. לאחר משא ומתן אל מול כונס הנכסים הרוכשים זכו להסדר פיצויים מסוים, אך רובם ספגו נזקים משמעותיים.
בדיוק כדי למנוע מצבים שכאלו, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), ונתקנו התקנות לחוק, וכן נעשו תיקונים על מנת למנוע מצבים בהם רוכשים משלמים תשלומים בטרם הענקת בטוחה ובטרם הושלמה הבנייה. אילו חברת חפציבה פעלה בהתאם להוראות החוק, סביר שהנזק היה נמנע וכמובן שראשיה לא היו נשלחים למאסר.
על כל פנים, אנו נעסוק בהוראות חוק המכר (דירות) – תשלומים, כדי להבין באיזה אופן מותר לקבלן לגבות תשלומים על דירה שעודנה אינה בנויה.
חוק המכר תשלומים – דירות במכירה מוקדמת
בישראל, נפוצה במיוחד שיטת מכירת דירות "על הנייר". כלומר, הקבלן מוכר לקונים דירות עוד לפני שהבנייה בכלל התחילה, ולעיתים לפני שקיים היתר בניה. דירות אחרות נמכרות עובר להשלמת בניית הנכס. מועטות הדירות שמוכר הקבלן רק לאחר קבלת טופס 4.
מנגנון מכירות זה יוצר סיכון משמעותי עבור הרוכשים – הם רוכשים דירה, אך זו טרם בנויה. מה יקרה אם כמו חפציבה, שהייתה חזקה מאוד בזמנו, הקבלן יפשוט רגל? מה יעלה בגורל הרוכשים אם הבנייה לא תושלם? כדי להתמודד עם סיכונים אלו, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי הדירות) מחייב קבלנים להעמיד ערבויות ולבטח את עצמם מפני מצב בו ימכרו דירות אך לא יהיו מסוגלים למכור דירות אלו.
סעיף 2 לחוק מפרט מהן הדרכים לערוב לקונים על כספם. הדרכים להעמיד ערבויות ובטחונות לכספי הרוכשים לפי חוק המכר הן:
- מסירת ערבויות בנקאיות לקונה המבטיחות את השבת כספו במקרה בו הבנייה לא תושלם
- רכישת פוליסת ביטוח לפי חוק המכר שתשיב לרוכשים את כספם במקרה שהבנייה לא תושלם
- שעבוד הנדל"ן במשכנתא לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות באופן שיבטיח את החזרת התשלומים במקרה של אי השלמת הבנייה
- רישום הערת אזהרה לטובתו של הקונה, בהיעדר שעבודים, עיקולים וכו' הגוברים על הערת האזהרה
- רישום הזכויות במקרקעין על שמו של הקונה
בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק, רק קבלן שביצע אחת מפעולות אלו יוכל לגבות סכום העולה על 7% ממלוא התמורה עבור הדירה. ללא ערבויות ובטחונות כאמור, גביית 7% מהתמורה ומעלה הינה אסורה על פי חוק. זאת, אף אם חוזה המכר כותב אחרת.
כך, אם למשל חוזה המכר מורה כי המוכר ישלם לקבלן 10% מהשווי עם החתימה אך במועד החתימה הקבלן לא הציג ערבויות ובטחונות כאמור, הוא לא יוכל לגבות תשלום זה. הוראות חוק המכר (הבטחת השקעות) גוברות על הוראות חוזה הרכישה.
זהירות מוקש – תשלום חיצוני לעסקה
על פי הוראות חוק המכר תשלומים על כל תשלום לקבלן להגיע לחשבון הפרויקט. לעיתים קבלנים מציגים נתונים ו/או הבטחות לא נכונות כלפי רוכשים, ומבקשים מהם להעביר תשלומים ו/או חלק מהתשלומים לחשבון אחר. הקבלן יעשה זאת בערמומיות ותוך מכבש לחצים, ויגיד שכולם עושים זאת ואם לא תעשו תפרו את ההסכם! אל תתפתו לעשות זאת – תגידו שעל פי החוזה כל התשלומים צריכים לעבור לחשבון הליווי – וכך תעשו!
לוח תשלומים לפי תקנות חוק המכר (הבטחת השקעות)
תקנות החוק קובעות כי במקרים בהם הקבלן לא מסר לרוכש ערבות בנקאית או רכש פוליסת ביטוח להבטחת השקעותיו של הקונה, זכאותו לגבות תשלומים לפני גמר הבנייה תהיה מוגבלת. אם הקבלן בחר להבטיח את כספיו של הרוכש באחת מהדרכים הנוספות שהוצגו לעיל, כלומר ברישום הערת אזהרה, משכנתא או רישום בעלות על שמו של הרוכש, יכולתו לגבות כספים בהתאם לחוזה המכר תוגבל.
התוספת הראשונה לתקנות מפרטת כמה אחוזים מתוך סך התמורה יוכל הקבלן לגבות מהרוכשים, בכל שלב ושלב משלבי הבנייה. זאת, כאמור, רק אם הקבלן לא המציא ערבונות ובטוחות כאמור. נצרף את הטבלה המופיעה בתוספת המסדירה את התשלומים על פי תקנות חוק המכר.
בבנייה חדשה:
| שלבי הבניה | חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה | השיעור באחוזים ממחיר הדירה |
|---|---|---|
| עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון | כלל הבניין | 31% |
| עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה | 25% |
| עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הבניין | 5% |
| עם גמר חיפוי חוץ | כלל הבניין | 6% |
| עם גמר טיח וריצוף | הדירה | 10% |
| עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש | הדירה | 13% |
| עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס | כלל הבניין | 5% |
| עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר | הדירה | 5% |
| סך הכול | 100% |
אם כן, חוק המכר דירות תשלומים מגביל את יכולתו של קבלן לגבות תשלומים עבור דירות שלא הושלמה בנייתן. במקרים בהם ימסור הקבלן ערבויות וביטוחים על כספי הקונים, הגמישות שלו בגביית התשלומים תהיה גבוהה יותר. בהיעדר ערבויות וביטוחים שכאלו, התשלומים ייקבעו בהתאם לטבלאות המצורפות.
עוד המלצה חשובה אליכם הקוראים – על מנת לדעת שאכן התקיים כל אחד מהשלבים לעיל – עליכם לדרוש לקבל אישור מהנדס שיאשר שהתקיים השלב המדובר. לא פעם קבלנים לחוצים מבקשים תשלום גדול יותר ממה שמגיע – ועל כן תדרשו לדעת שהשלב המדובר אכן התקיים.
קונים דירה מקבלן? רק עם עו"ד אושר אלקיים!
קונים דירה מקבלן? מפחדים לשלם יותר מידי מבלי שהכסף שלכם יהיה מובטח? זוכרים מה קרה לנפגעי חפציבה ומפחדים להיפגע גם? הסירו חשש מלבכם וצרו קשר עם משרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו עו"ד וכלכלן שליווה עסקאות נדל"ן רבות מספור. עו"ד אלקיים יוודא כי העסקה שברצונכם לבצע הינה כדאית ובטוחה ויעניק להליך כולו ליווי משפטי מ-א' ועד ת'. כך, תוכלו לישון בשקט וליהנות מהדירה שרכשתם.
