מהי זכות קדימה במקרקעין? מתי ניתן למכור דירה אם רשומה עליה זכות קדימה? זכות קדימה היא זכות ייחודית במקרקעין המעוגנת בחוק המקרקעין הישראלי. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב על זכות זו.
זכות קדימה – זכות קניינית
זכות קדימה בישראל היא זכות קניינית לכל דבר ועניין, אשר מעניקה לבעלים שלה קדימות במקרה של מכירת זכויות בנכס, כמו כן משמעותה היא שלא ניתן יהיה למכור את הנכס עליו רשומה זכות הקדימה שנרשמה בטאבו, לפני שהנכס יוצע למכירה לבעל הזכות שהיא הקדימה ביותר, לפני שמציעים אותה לכל אדם אחר.
המשמעות היא אדירה מבחינה משפטית – ועסקית. היא מאפשרת לצדדים החפצים בכך, לעגן ולהגן על הזכויות שלהם באמצעות רישום פורמלי במרשם המקרקעין.
לכן, אם רשומה לטובתכם זכות קדימה בדירה כלשהי, לא ניתן יהיה למכור אותה לפני שיציעו לכם לרכוש את הדירה, בנוסף לכך רשם המקרקעין מחויב שלא לרשום העברה כלשהי של הזכות במקרקעין לאחר שנרשמה בטאבו זכות הקדימה. כך קובע סעיף 99 לחוק המקרקעין, זכות קדימה על פי ההסכם:
"בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה."
זכות רשומה בטאבו:
חשוב להבין שזכות קדימה היא לא רק הבטחה ואפילו לא בגדר חוזה משפטי, אלא זכות קניינית של ממש. יש לרשום את הזכות במרשם המקרקעין, הטאבו, כדי שתקבל תוקף מחייב ואין זה מספיק רק לחתום על הסכם.
מרגע שנרשמה זכות זו במרשם, לא ניתן יהיה לבצע עסקאות בנכס עליו רשומה הזכות לפני שהדירה הוצעה לבעל זכות הקדימה, דבר המקנה יתרון משמעותי לבעל זכות הקדימה ונותן גושפנקא פומבית לעסקה זו.
איך מקבלים זכות קדימה במקרקעין?
ניתן לקבל זכות קדימה במקרקעין באחת משתי דרכים – על פי חוזה (הסכם) או על פי דין (מכוח הוראות החוק). כדי לקבל זכות קדימה במקרקעין על פי חוזה, עליכם לחתום על חוזה עם בעל המקרקעין לפיו תקבלו זכות קדימה בדירה. אתם תשלמו סכום מוסכם לבעל המקרקעין ובתמורה תקבלו זכות קדימה בדירה.
תשומת לב: עריכת חוזה זכות קדימה
חשוב מאוד לערוך את החוזה בצורה מדויקת אשר תעגן את זכויותיכם באופן מלא. על כן, יש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר מבין ויש לו את הידע לשם עריכת החוזה. עורך הדין שלכם המלווה את העסקה ידאג שהחוזה אכן יעניק לכם את הזכות המבוקשת באופן שהיא גם תהיה ישימה ונוחה למימוש.
זכות קדימה מכוח החוק:
השימוש בזכות קדימה לא נפוץ במיוחד במדינת ישראל. להוכחה, זכות קדימה על פי דין קיימת בשני מצבים – (1) ירושת קרקע חקלאית בין יורשים (2) והעברת זכויות בין בני זוג.
באשר לירושת קרקע חקלאית, המחוקק קובע כי אם אחד היורשים ירצה למכור את חלקו בקרקע, הוא יצטרך להציע תחילה את חלקו לשותפים האחרים, ועל כן הוא לא יוכל להעביר את חלקו בנכס לאדם אחר קודם.
רק אם הם לא ירצו, ניתן יהיה למכור את הקרקע לצדדים שלישיים.
במשך השנתיים הראשונות לאחר צו הירושה, הזכות של יתר היורשים תהיה אוטומטית לחלוטין והם לא יצטרכו לעשות דבר למענה.
בשנים שלאחר מכן, היורשים האחרים יצטרכו לרשום אקטיבית את זכותם בטאבו כדי שהיא תישאר בתוקפה.
זכות קדימה בין בני הזוג:
כמו כן, זכות קדימה על פי דין קיימת בין בני זוג. אם בן זוג רוצה למכור את חלקו בעסק, בקרקע חקלאית או בדירת המגורים, הוא יצטרך תחילה להציע את חלקו לבן זוגו. ניתן להבין כי החוק בעצם מעדיף להגן על בן הזוג, להבדיל מצד שלישי אשר יכול להיות בעל אינטרס זר ושונה, שעשוי להתנהל בצורה כוחנית בהרבה. .אם חושבים על זה ברצינות – מבינים גם שזה הגיוני. הרי שאם לא היה חובה על פי דין, היה מקום לסחטנות ודווקנות בין בני זוג, מה שהיה יכול למלא את בתי המשפט בתביעות סרק והתדיינות מיותרת, ועל כן המחוקק צדק כשקבע זכות זו בחקיקה.
אופן מימוש זכות קדימה:
איך מממשים זכות קדימה? ראשית, יש לשלוח הצעה פורמלית, באמצעות דואר רשום (ומומלץ גם במסירה אישית!). הנוסח של ההודעה על זכות הקדימה אינו קבוע בדין, אבל מומלץ ורצוי שההצעה תיקבע כבר בהסכם המקורי בנוסח מקובל.
בהצעה יצוין פרטי ההסכם, פרטי הצדדים, הסכום להצעה, וכן יתר התנאים בנוגע למימוש זכות הקדימה. תשומת לב! בעל זכות הקדימה רשאי (ולא חייב!) לשלם עד שלושים ימים מיום קבלת ההצעה (ועל כן יש חשיבות לוודא כי אכן קיבל אותה!) ולרכוש את הנכס. מה קורה אם בעל הזכות לא מימש את הזכות? במקרה זה בעל הנכס יוכל למכור את הדירה לכל מאן דבעי, אבל (!!!), הוא יוכל לעשות כן רק במחיר שאינו נמוך מהמחיר שהציע לבעל זכות הקדימה, ובתוך שישה חודשים מיום הסירוב (סעיף 103 לחוק המקרקעין).
אם בעל זכות הקדימה סירב או לא ענה בזמן כי בכוונתו לרכוש את המקרקעין שניתנו לגביהם זכות הקדימה, לבעל המקרקעין האפשרות למכור את המקרקעין לכל צד שלישי, ובלבד כי סכום המכירה שיציע לצד השלישי לא יהיה נמוך מהמחיר שהציע לבעל זכות הקדימה. המכירה לצד השלישי צריכה להתבצע בתוך שישה חודשים מיום הסירוב. אם לא נמכרו המקרקעין בתוך תקופה זו, על הבעלים להציע אותם שוב לבעל זכות הקדימה לפני כל מכירה (סעיף 103 לחוק המקרקעין).
מה קורה אם מוכרים בפחות מהמחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה?
מדובר במקרה מובהק של חוסר תום לב שמקנה זכות תביעה ברורה כנגד בעל המקרקעין – ולמה?.
הרי המשמעות של מתן זכות הקדימה היא להעניק לצד כלשהו קדימות ברכישת המקרקעין. הקדימות היא לרכישה, ולא למחיר! הרי שאם היה מחיר – ברור לכל כי היה מדובר באופציה במקרקעין, ודבר זה מהווה עסקת מכירה לכל דבר ועניין.
לכן, אם המחיר לא יתאים לבעל זכות הקדימה, הרי שהוא לא יקנה ואז יהא רשאי בעל המקרקעין למכור לצד שלישי במחיר שאינו נמוך מהמחיר שהוצע לו, אבל אם הוא יהיה מוכן למכור בפחות, הרי שיכול להיות שהקונה היה מסכים לכך.
וזו בעצם כל התורה על רגל אחת – לא לעשות קומבינה של בעל הקרקע וצד שלישי כדי שבעל הזכות לא ירכוש את המקרקעין!.
זכות קדימה במקרקעין – עו"ד אושר אלקיים
בעלי זכות קדימה? מעוניינים לרכוש או להעניק זכות קדימה? עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין, ובכלל זה בעריכת הסכמים המעניקים זכות קדימה ובמימושה. ניתן לפנות למשרד לפגישת ייעוץ.
