קונים דירה מוכנה מקבלן? חשוב שתדעו את זכויותיכם בעסקה. כך, תמנעו מעצמכם הפסדים ונזקים כלכליים.
במאמר זה עורך דין אושר אלקיים מציג לכם את זכויותיכם בקניית דירה מוכנה מקבלן ומשיב לכם על השאלות הבוערות ביותר בתחום.
קניית דירה מוכנה מקבלן – מה המחיר כולל?
קבלן מפרסם דירה מוכנה למכירה במחיר X. תחילה, חשוב מאוד לבדוק מה המחיר כולל. אנו נתמקד בסוגיות המרכזיות הנוגעות למחיר – לוח התשלומים, ההצמדה למדד, נספחי השינויים ותשלום המע"מ.
מועדי התשלום בקניית דירה מוכנה מקבלן
מאחר שהדירה כבר מוכנה, שאלת מועדי התשלום רלוונטית במידה מסוימת. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) קובע כי קבלן יחויב להציב ערובות להשקעות הרוכשים וכי יוכל לגבות תשלומים בהתאם לקצב ההתקדמות שלו. מאחר שהדירה כבר מוכנה, לא יחולו מגבלות חוקיות שכאלו על הקבלן ועליכם לנהל מו"מ על לוח התשלומים לאור זאת. חשוב מאוד עבור שני הצדדים לעמוד בלוח התשלומים, מסמך מחייב המצורף כנספח לחוזה ומכיל פרטים מסחריים, מהותיים ומשמעותיים שסוכמו במעמד הרכישה.
השאלה הראשונה שהקונה צריך לשאול את הקבלן היא – האם קיים בנק מלווה או חברת ביטוח מלווה המעניקה בטוחה לחוק המכר, אפילו אם יש לקונה את כל הכסף, על מנת לוודא שכספו מבוטח ולהימנע מהבטחות שווא. עם זאת, שימו לב כי אם לא הובטחו השקעות הקונים בפוליסה או בערבות בנקאית, את 5% האחרונים הקבלן יוכל לגבות רק עם קבלת אישור האכלוס ומסירת הדירה. על כן, גם אם הדירה מוכנה אך טרם התקבל אישור האכלוס, ייתכן כי הקבלן לא יוכל לגבות מכם את מלוא התשלום בבת אחת.
קניית דירה מוכנה מקבלן – הצמדה למדד עד 40%
לקבלן הוצאות שעליו לשלם עבור הבנייה לאורך השנים, והיות שאין וודאות אם המחירים יעלו או ירדו, בפועל מצמידים את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. המדד מתפרסם בכל ה-15 לחודש לועזי ותמיד חודש אחורה.
גם אם הדירה מוכנה, יכולה לעבור תקופה עד למסירתה בפועל. מכיוון שכך, חשוב לשים לב להצמדת המחיר למדד גם בעסקאות אלו. על פי חוק, ניתן להצמיד עד 40% בלבד ממחיר הדירה למדד. בתקופה בה הקבלנים חווים קשיים עקב התמעטות עבודות הבנייה, קשיים בהכנסת פועלים וריבית פריים גבוהה, ניתן להתמקח עם הקבלן על ההצמדה למדד ולעיתים להוריד משמעותית את החלק במחיר המוצמד למדד תשומות הבנייה.
וכאן יש נקודה חשובה – הצמדה למדד היא עבור התקופה שבה עלויות הקבלן עולות – כלומר בשלב הבנייה. כאשר הדירה מוכנה, עקרונית אין סיבה להצמיד למדד שכן עלויות הכסף לא ישתנו ומחיר הדירה לא אמור להשתנות מסיבה זו בלבד.
ניתן לוותר על הצמדה למדד, בתנאי שהקונה יבקש בעת המו"מ מול איש המכירות כי מחיר הדירה לא יוצמד. הקבלן יכול להסכים לכך אבל ידרוש מחיר גבוה יותר מהמחיר שסוכם כפרמיה על הסיכון שלוקח שמא המדד ירד בעתיד והוא יפסיד. במועד המסירה שהוא גם מועד התשלום האחרון, ידרוש הקונה מהקבלן כרטסת נתונים (דוח שמנפיק אותו הקבלן ביחס לתשלומים עבור כל דירה) של התשלומים שהתבצעו או יבוצעו, וכך יראה את אופן ההצמדה ונכונות הנתונים.
הקדמת תשלומים לרוב עדיפה אך אין לראות בכך כהקדמת מדדים. כאשר הקונה נאלץ לאחר בתשלומים, יבקש מראש סיוע והבנה מהקבלן או מנציגו, דבר שעשוי להקל בפרמטרים חשובים כגון: ריביות, הפרה יסודית של החוזה.
נספח שינויים – תוספת תשלום
"שינויי דיירים", מונח המבטא שינויים במפרט, בתוכניות או שינויים תכנוניים שמבקשים הקונים מהקבלן לבצע בדירה. במסגרת קניית דירה מוכנה מקבלן, ניתן לבצע בדירה שינויים מוגבלים בלבד ביחס למצב המקור. ובכל זאת, שינויים מסוימים ניתן לבצע גם לאחר גמר הבנייה. על כן, נכון לוודא עם הקבלן אילו שינויים יתאפשרו. עלות השינויים אינה כלולה במחיר הראשוני שהוצג לכם ולאור זאת יש לבדוק מה תהא עלות השינויים הצפויה וכיצד היא תשפיע על המחיר הכולל של העסקה.
מומלץ לבקש שינויים בדירה מוכנה, ככל שניתן לעשותם, עוד בשלב המו"מ לרכישה ואף להציב זאת כתנאי לרכישה על מנת לשדל את הקבלן לסגור עסקה ולא להשאיר ל"אחרי שנסגור". בסוף הפגישה עם מתאם שינויי דיירים יוציאו לקונה "טופס שינויים" שבו מפורטים השינויים המבוקשים, והפסיקה מכירה בו בהתאם להלכת שמש. המסמך חשוב מאוד, בעיקר כאשר הקבלן מאחר במסירה וטוען כי האיחור נובע עכב השינויים, טענה הניתנת לסתירה מצד הקונה המגובה במסמך השינויים.
תוספת מע"מ
על פי חוק, הקבלן מחויב בתשלום מע"מ כל העסקה. לא אחת, המחיר שהקבלן נוקב בפניכם במכירת דירה מוכנה אינו כולל מע"מ. מאחר שזהו המצב, חשוב לבדוק האם המחיר הנקוב כולל מע"מ. ככל שזה לא המצב, חשבו מה יהיה המחיר הסופי של הדירה, כולל מע"מ, והיערכו בהתאם.
אחריות לליקויים
חוק המכר דירות קובע כי לקבלן תהא אחריות על הדירה למשך תקופה לאחר גמר בנייתה. אם הדירה המוכנה שונה מהמפרט, סובלת מליקויים או שאינה עומדת בסטנדרט הבנייה, הקבלן יישא באחריות לתקן פגמים אלו.
תקופת הבדק משתנה מרכיב לרכיב בדירה המוכנה שמסר הקבלן. ניתן לברר בפשטות בתקנות המכר (דירות) מה תקופת הבדק הרלוונטית לכל תחום בדירה המוכנה. בתקופת הבדק, הקבלן חב בתיקון כל אי התאמה בדירה.
אחריות הקבלן בגין הליקויים המתגלים לאחר המסירה לקונה מתחלקת לשתי תקופות:
- תקופת בדק: הקבלן חייב לתקן את הליקוי בתקופת הבדק, אלא אם יוכיח כי הליקוי נעשה באשמת הקונה; תחילת תקופת הבדק עם מסירת החזקה לידי הקונה, נמשכת משנה עד ל-7 שנים בהתאם למהות הליקוי, שכן לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה.
- תקופת אחריות: בתקופה זו, חובת ההוכחה כי הליקוי נובע בגין התכנון, העבודה או החומרים, היא על הקונה; תחילת תקופת האחריות מיום סיום תקופת הבדק ועד ל-3 שנים.
כפי שנאמר לעיל, עם תום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות של הקבלן. בתקופת האחריות על הקבלן לתקן נזקים בדירה, אם הוכח שמקורם בתכנון, בעבודה או בחומרים.
לאחר תקופות הבדק והאחריות, במשך 20 שנה הקבלן אחראי לתיקון "אי התאמה יסודית" בבניין, כלומר לליקויים הנוגעים ליציבותו של הנכס. אף לאחר מכן הקבלן יישא באחריות אם יוכח שמקור הבעיה ביציבות או בבטיחות הבניין היא בתכנון, בעבודה או בחומרים ששימשו את הקבלן; או אם לא הייתה אפשרות סבירה לגלות את הליקוי בשנים הראשונות למגורים, או אם הודיע הקונה על אי ההתאמה בשנים הראשונות ממועד מסירת החזקה ולא תוקן הליקוי על ידי הקבלן.
איך חסכנו ללקוח יותר מ-80,000 ₪ בעסקת רכישת דירה מקבלן! לקוח הגיע אל משרדנו לצורך רכישת דירה חדשה מקבלן שכבר בנויה. הכל היה לטובתו, לרבות המחיר שעמד על 4,500,000 ₪. הלקוח לא הפסיק להתווכח על למה צריך עורך דין מטעמו: "למה צריך עורך דין אם הדירה כבר בנויה?", "מה כבר אתה יכול לשנות?", "אני גם ככה משלם לעורך הדין של הקבלן שאמר שהכל עליו" ועוד הרבה מילים שלאחר השירות חזר בהם כאילו לא היו. לאחר שקיבלנו את הייצוג – הסעיף הראשון שביקשנו הוא שהוא לא ישלם שכר טרחה לעוה"ד של הקבלן מעל לרף הקבוע בתקנות, וכי לא יחול הסייג שקובע שהקבלן יכול לדרוש סכום נוסף אם מחיר הדירה עובר את הסכום שקבוע בתקנות (שווי של כ- 4,300,000 ₪). כמובן שלאחר שביקשנו את זה הקבלן התחיל לעשות שרירים, ועוה"ד של הקבלן, שכביכול "ייצג" את הקונה, עמד על רגליים אחוריות, שכן בהסכם היה רשום שהוא זכאי ל-1.5% בתוספת מע"מ – כלומר כמעט 80,000 ₪!. הלקוח הבין שכמעט "נפל בפח" ואמר לקבלן שהעסקה מבוטלת. הלקוח חזר לרכוש את הדירה רק לאחר שהסכימו שלא לחייב את הלקוח בשכר הטרחה של עורך הדין + לתת הנחה של 20,000 ₪ ממחיר הדירה (מה שאומר שבסוף הוא יצא מורווח מהייצוג שלנו!).
קניית דירה מוכנה מקבלן – סיכום
לסיכום, ברכישת דירה מוכנה מקבלן חשוב לוודא מה נכלל במחיר. במסגרת כך יש לבחון את לוח התשלומים, את הצמדת המחיר למדד, לברר מה עלות השינויים הצפויה וכן האם המחיר כולל מע"מ.
מלבד זאת, חשוב להכיר את אחריות הקבלן לתיקונים לאחר גמר הבנייה. בכל מקרה, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין ולוודא את היקף אחריותו של הקבלן לנזקים שיתגלעו חלילה בדירה שאתם רכשתם.
אושר אלקיים משרד עו"ד
קונים דירה מקבלן? פנו אל עו"ד אושר אלקיים, הכירו את זכויותיכם והימנעו מבורות משפטיים לאורך העסקה.
עו"ד אלקיים הוא משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בעסקאות אל מול קבלנים. אצל עורך דין אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
