קניית דירה בנאמנות

עומדים לקנות דירה ורוצים לשמור על זה בסוד? רוצים לקנות דירה על שם הילדים ולדעת שהם לא יוכלו למכור אותה ללא אישורכם? בעזרת שימוש נכון בכלי הנאמנות ניתן לעשות זאת בבטחה ובדיסקרטיות! כל התשובות במאמר שלפניכם.

מהי קניית דירה בנאמנות

קניית דירה בנאמנות היא קניית דירה באמצעות אדם שישמש כנאמן של הקונה ויכנס בנעליו לשם הרכישה, כך שברישום בטאבו וההתנהלות השוטפת מי שיהיה רשום הוא הנאמן, ובפועל הבעלים האמיתי הוא מי שמינה את הנאמן (נהנה).

מבחינה משפטית, זה אומר שהנהנה (הנהנה הוא מי שממנה את הנאמן ומי שעבורו הנאמן ינהל את הנכס), ולא הנאמן, הוא הבעלים החוקי של הבית, על אף שלא נרשם על שם הנהנה.

הנאמן (מי שפועל בנאמנות עבור הנהנה) הוא זה אשר יהיה רשום בטאבו או בכל מרשם אחר כבעלים, וינהג כבעלים לכל דבר ועניין – הוא יוכל לחתום על הסכם המכר,

כלל ידוע הוא שהרישום של זכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין הוא פתוח לעיון הציבור. כל אחד יכול להוציא נסח טאבו בעלות קטנה של 15 שקלים, ובכך לדעת מי הבעלים של דירה מסוימת שרשומה בטאבו.

קניית הדירה בנאמנות מאפשרת לנהנה לפעול בדיסקרטיות ומאחורי הקלעים, מבלי שכל הסביבה יוכלו לדעת מי הבעלים האמיתי של הנכס.

כך גם במקרים של קניית דירה מקבלן – ניתן לקנות דירה חדשה מקבלן באמצעות נאמן ועל אף שהיא תירשם על שם הנאמן, היא תהיה בבעלות הנהנה.

לקריאה של המדריך המלא לקניית דירה מקבלן – אתם מוזמנים לקרוא עוד בקישור הבא:

הנאמן הוא בעצם המנהל של הנכסים בנאמנות, במקרה זה, בית. אבל כנאמן, יש סמכויות מסוימות לגבי הנכס, בהתאם לסוג הנאמנות שתבחר.

וחשוב לציין שנאמנות עשויה להיות ישות משפטית שנוצרה על ידי מייסד נאמנות שיכולה לשמש לרכישת ובעלות על נכס. לאחר יצירת נאמנות, כל הנכסים מוכנסים לנאמנות על ידי הנהנה שתרם את הנכסים לנאמנות או שהנאמנות קונה.

בית הוא לרוב יותר מסתם בית – רבים רוכשים נכס כצורה של השקעה לטווח ארוך. מהבחינה הזו, הורים עשויים להיות מעוניינים לדעת כיצד הם יכולים לרכוש נכסים עבור ילדיהם.

לדוגמא, בעוד שלילד, כלומר אדם מתחת לגיל 18, אין את היכולת המשפטית להחזיק בנכס אלא באמצעות אפוטרופוס (הוריו במרבית המקרים), הוריהם בכל זאת יכלו לקנות עבורו נכס באמצעות נאמנות, המאפשרת לילד להחזיק בנכס בצורה מועילה.

 

איך קונים דירה בנאמנות

קניית דירה בנאמנות חייבת להיות במספר שלבים נכונים ומדויקים מבחינה פרקטית ומבחינה משפטית. מעבר או דילוג על אחד השלבים עשוי לשלול את הנאמנות, ואף לשלילית זכאויות. להלן השלבים השונים לקניית דירה בנאמנות:

בחירת נאמן לקניית דירה בנאמנות

הצעד הראשון לרכישת בית בנאמנות הוא בחירת הנאמן.

הנאמן יכול להיות עורך דין או כל אדם אחר, אבל הוא חייב להיות איש אמון שניתן לסמוך עליו שלא יפעל בניגוד לרצונכם ודרישותיכם.

הנאמן חייב להיות איש סוד ואחראי, ולהיות מסוגל לבצע בעצמו או באמצעות אנשים מטעמו את כל הפעולות הנדרשות לרכישת הנכס, ולניהולו בכל תקופת הנאמנות.

מינוי נאמן לקניית דירה בנאמנות

הצעד השני הוא מינוי הנאמן לקניית הדירה בנאמנות.

המינוי של הנאמן חייב להעשות בצורה ברורה, גלויה, מנומקת – ובכתב!

המינוי יכול להיעשות באמצעות מסמך אחד בעל מספר שמות אבל בעל אותו משמעות אופרטיבית – "כתב הוראות לנאמן" / "כתב נאמנות" / "כתב מינוי נאמן".

בכתב ההוראות לנאמן יש לכלול את כל ההוראות הנדרשות מהנאמן בעת קניית וניהול הנכס. יש לערוך את ההסכם באופן מפורט על מנת לשלול אי הסכמה, ואם רוצים לפעול באופן שונה ממה שצוין, יש לבצע את השינוי בכתב ולא בעל פה.

חשוב לציין שהנאמנות יכולה להיות אף על ידי חברה, אך חשוב לוודא כי החברה הזאת הינה חברת נאמנות, על כל המשתמע מכך באופן חוקי.

מינוי נאמן בעל פה - זהירות מוקש!

להבדיל מנאמנות כללית, בנאמנות לקניית דירה אסור בתכלית האיסור לפעול ללא נאמנות בכתב.

הנאמנות חייבת להיות בכתב, ולפני ביצוע העסקה ואף לפני ביצוע המשא ומתן לקניית הדירה בנאמנות, וזאת על מנת לשלול טענות משפטיות במישור שבין הקונה והמוכר בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, הטעייה וכיוצ"ב.

בנוסף, ובעיקר, נאמנות בעל פה נתפסת בעיני רשות המיסים כנאמנות פיקטיבית, ועל כן הנאמנות לא תאושר על ידה – מה שיחייב תשלומי מס רכישה על הנאמן בקנייה, ותשלומי מס שבח ורכישה בהעברת הזכויות בין הנאמן לנהנה בעתיד.

ניהול משא ומתן וקניית דירה בנאמנות

השלב הבא הוא בעצם קיום הנאמנות במהלך העסקה. הרי שאם אנחנו עומדים בפני קניית הדירה, ומינינו את הנאמן כדין,  עתה הנאמן יוכל לנהל בשם הנהנה ובמקומו את המשא ומתן לרכישת הדירה בנאמנות, ואף לרכוש ולרשום אותה על שמו.

חשוב לציין שהנאמן לא חייב, ואף רצוי מאוד, שלא יחשוף את הנהנה בנאמנות, שכן נתון זה צריך להישאר סודי מתוקף תפקידו כנאמן. חשיפת הנאמנות עשויה להקים תביעת רשלנות או הפרת חובה חקוקה שכן הנאמן יפר את הוראות חוק השליחות.

סיום הנאמנות – במכירה או העברה לנהנה

סיום הנאמנות לקניית דירה יכולה להיעשות אך ורק בהתאם להוראות כתב הנאמנות. כך למשל, אם נקבע כי לאחר מספר שנים יעביר הנאמן את הנכס לבעלותו של הנהנה, הרי שעליו לעשות כן.

בנוסף, ניתן, ואף מומלץ לקבוע כי בהינתן הוראה של הנהנה וגורם נוסף (למשל אחד ההורים) ניתן יהיה לסיים את הנאמנות באמצעות מכירת הדירה או בהעברה לנהנה.

מה היתרונות בקניית דירה בנאמנות

אנונימיות ודיסקרטיות – היתרון הראשון במעלה של רכישת דירה בנאמנות היא היכולת של בעלי הנכס לשמור על חשאיות, ואילו הנכס ינוהל על ידי הנאמן.

ישנם לאנשים סיבות רבות להשתמש ביתרון זה, למשל, אנשי עסקים עמידים שאינם מעוניינים לחשוף את זהותם או עסקאות המתרחשות בין בני משפחה.

חסכון בעלויות הרכישה – דמיינו שאתם בעלים של מגרש בגודל 500 מ"ר שניתן לבנות בו 8 דירות, ולידכם יש מגרש זהה שמועמד למכירה. אם אתם תחברו את המגרשים – תוכלו לבנות פי 4 מאשר בשטח של 500 מ"ר.

השכן שלכם יודע את זה – ואם אתם תבואו לקנות הוא ידרוש מחיר גבוה יותר עבור השטח – שכן הוא שווה לכם יותר מאשר לאחרים. לכן, באמצעות שימוש בנאמנות, ניתן להוזיל את עלויות קניית השטח על ידי שימוש בנאמן שכן הנאמן יקבל מחיר נמוך מכם.

הימנעות מתשלום דמי תיווך – אחת מהשיטות להסרת דרישת דמי תיווך היא שימוש בנאמנות, שכן במקרה זה הנאמן לא יוכל לדעת מי הבעלים האמיתי של הדירה.

הימנעות מהצוואה– רוב בעלי הבתים המעוניינים להימנע מצוואה ולהעביר את הבעלות על נכסיהם ליורשיהם מוצאים במהירות הימנעות מצוואה באמצעות נאמנות כיתרון חזק, מה שמאפשר למשפחות רבות לשמור כך על ההון המשפחתי.

היתרון של נאמנות בקניית דירה הוא שהבית לא יעבור את הליך בית המשפט הארוך של צוואה, שבודק את צוואתכם ומאשר את חלוקת הנכסים לאחר מותכם.

כמו כן, על ידי הימנעות מהצוואה, שמו של האדם או הגורם האחר שיורש את הבית לא יהיה עניין ציבורי כפי שקורה בחשיפת צוואה.

הגנה עתידית על הנכס– אם אתם אינכם מסוגלים עוד לנהל את הכספים שלכם כראוי מכל סיבה שהיא, ניתן לבחור נאמן אחר לנהל את האמון שלכם כדי להגן על הבית.

קניית דירה בנאמנות מעניקה לכם את האפשרות הזו. בנוסף קניית דירה בנאמנות מאפשרת לכם להגן על הנכס מפני בעיות כלכליות עתידיות. לדוגמא, קניתם דירה, אבל ילדיכם נקלעים לתקופות כלכליות קשות בשלב מאוחר יותר בחיים. קניית דירה בנאמנות יכולה להגן על הנכס מפני נושים, בהתחשב בכך שהנכסים הוכנסו לנאמנות לפני שהתעוררו בעיות האשראי.

חסכון במיסים בהנחה ומדובר בנאמנות לגיטימית שדווחה ונוהלה כדין, ניתן להעביר את הדירה מהנאמן לנהנה ללא צורך במכירה או העברה וללא תשלום מיסים של שבח ורכישה בהתאם להוראות החוק.

ייעוץ ראשוני ללא עלות

מס שבח ורכישה בקניית דירה בנאמנות

על פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין, על קונה נכס בנאמנות (הנאמן) או על כל מי שרוכש נכס מטעמו עבור אדם אחר להודיע על כך למנהל מס שבח תוך פחות מחודש ימים מהרכישה, ליתר דיוק 30 יום, כי אכן רכש נכס עבור אדם אחר.

הדיווח צריך להיעשות יחד עם הדיווח החוקי על קניית הדירה בהתאם למועדים הקבועים בחוק, ובאמצעות הטופס המתאים לדיווח על נאמנות – טופס שנקרא "טופס הודעה על נאמנות לפי סעיף 74 לחוק (טופס מספר 7067). יחד או בלי כתב הוראות לנאמן, ובטופס 7067 בהודעה על הנאמנות, יש לכלול את כל פרטי העסקה, פרטי הנאמן והנהנה, פרטי התשלומים ועוד.

אם הנאמנות בוצעה כדין ונקבעה כלגיטימית על ידי רשויות המס, כאשר אדם מודיע למנהל מס שבח כי רכש את הנכס בנאמנות, מנהל מס שבח יראה בו כנאמן, מכאן בכל מצב בו הזכות עוברת מהנאמן למוטב, העברה כזו תהיה פטורה ממס.

חשוב לציין שמס הרכישה ברכישת דירה בנאמנות יהיה בהתאם למדרגות מס הרכישה של הנהנה – כלומר, אם הנהנה עומד בתנאים לקבלת מדרגות מס רכישה בדירה יחידה, הרי שרשויות המס יגבו את המס בהתאם למדרגות מס רכישה בדירה יחידה מהנאמן/מהנהנה.

כאשר החובה לשלם מס רכישה במועד רכישת הנכס או מס שבח במועד המכירה תהיה זכותו של המוטב, ולא הנאמן.

 במקרים מסוימים יכול מנהל מס שבח לשלוח פקיד לבדיקה וברור על הנאמנות בכדי לוודא כי אכן מדובר בקניית דירה בנאמנות ולא בעסקת פיקציה לצורך הונאות מס.

בעבר הוגשו מספר ערעורים בנושא המיסוי עבור דירות שנקנו בנאמנות, אך לפי פסיקה תקדימית, ועדת ערר למיסוי מקרקעין קבעה כי למרות עמדתה של רשות המיסים, אין לראות בהעברת נכסים בנאמנות כעסקה חייבת במס.

לסיכום, אם אתם עומדים בפני רכישת בית בנאמנות, אנו ממליצים לעשות באמצעות עורך דין מומחה לקניית דירה בנאמנות.

קניית דירה בנאמנות
קניית דירה בנאמנות

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא קניית דירה בנאמנות

קניית דירה בנאמנות היא קניית דירה באמצעות אדם שישמש כנאמן של הקונה ויכנס בנעליו לשם הרכישה, כך שברישום בטאבו וההתנהלות השוטפת מי שיהיה רשום הוא הנאמן, ובפועל הבעלים האמיתי הוא מי שמינה את הנאמן (נהנה).

קניית דירה בנאמנות חייבת להיות במספר שלבים נכונים ומדויקים מבחינה פרקטית ומבחינה משפטית. מעבר או דילוג על אחד השלבים עשוי לשלול את הנאמנות, ואף לשלילית זכאויות. להלן השלבים השונים לקניית דירה בנאמנות:

1.בחירת נאמן לקניית דירה בנאמנות.

2.מינוי נאמן לקניית דירה בנאמנות.

מינוי נאמן בעל פה.

ניהול משא ומתן וקניית דירה בנאמנות.

סיום הנאמנות – במכירה או העברה לנהנה.

  • אנונימיות ודיסקרטיות
  • חסכון בעלויות הרכישה
  • הימנעות מתשלום דמי תיווך
  • הימנעות מהצוואה
  • הגנה עתידית על הנכס
  • חסכון במיסים

על פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין, על קונה נכס בנאמנות (הנאמן) או על כל מי שרוכש נכס מטעמו עבור אדם אחר להודיע על כך ​​למנהל מס שבח תוך פחות מחודש ימים מהרכישה, ליתר דיוק 30 יום, כי אכן רכש נכס עבור אדם אחר.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין