פירוק שיתוף במקרקעין הוא זכותו הסטטוטורית של כל אחד מהשותפים בנכס. עם זאת, פירוק השיתוף יכול להיות כפוף להסכמי שיתוף המגבילים את הזכות לפירוק ולהצריך התערבות של בתי המשפט בפירוק השיתוף. כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין? מהן הדרכים לפירוק שיתוף במקרקעין? מה העלות של פירוק שיתוף במקרקעין? כל זאת ועוד – להלן.
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?
כדי להבין כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין, יש להכיר תחילה את הדרכים בהן ניתן לבצע פירוק שיתוף. על פי חוק המקרקעין, פירוק שיתוף מתבצע לפי הסכם לפירוק שיתוף הנערך בין השותפים, או לפי צו בית משפט.
הסכם פירוק שיתוף במקרקעין
שותפים שהחליטו לפרק את השותפות ביניהם, יערכו הסכם לפירוק השיתוף. ההסכם לפירוק השיתוף יקבע מהו המנגנון בו יפורק השיתוף וכיצד יחולקו הזכויות בין השותפים. לרוב, פירוק שיתוף במקרקעין ייעשה באחת משתי הדרכים הבאות – פירוק על דרך חלוקה או פירוק על דרך מכירה של המקרקעין המשותפים.
חשוב לציין שאם קיים הסכם שיתוף – יש לבחון תחילה את הוראותיו ולפעול על פיו. לעיתים, המחוקק קבע דין קוגנטי אשר יאפשר לחברים להסכם לפעול לפירוק השיתוף – אף אם יש תניה המגבילה זאת.
פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק על דרך חלוקה
פירוק שיתוף במקרקעין על דרך חלוקה רלוונטי במיוחד כאשר מדובר בחלקת מקרקעין גדולה יחסית ובמספר מצומצם של שותפים. נציג דוגמה שתבהיר את יעילות הפירוק על דרך חלוקה. נניח, למשל, כי שני שותפים בעלים במגרש המיועד לבניית בית דו משפחתי. לפני פירוק השיתוף, שני השותפים בעלים במשותף בכל מ"ר ומ"ר במקרקעין – כלומר בעלות במושע.
אם המגרש ניתן לחלוקה מבחינה תכנונית ורישומית, אפשר לבחון חלוקה לשתי חלקות ורישום זכויות נפרדות. אין די בהסכמה פרטית או בקו על מפה: נדרשים ההליכים והאישורים המתאימים. כאשר החלוקה אינה אפשרית, יש לבחון חלופות כגון רישום בית משותף, אם התנאים מאפשרים זאת, או מכירה.
בחצי מגרש זה, אשר נחשב לאחר הפירוק למגרש שלם, יוכל כל שותף לעשות כרצונו, בכפוף לכל דין. כך, פירוק שיתוף במקרקעין על דרך חלוקה מאפשר לכל אחד מהשותפים בעלות מלאה על נכס, חופש לגבי ניהולו והשימוש בו וכל זאת באופן נוח וידידותי למשתמש. מדובר בפיתרון שאמור להיות הנוח והיעיל ביותר – אם המקרקעין יכולים ''לעמוד'' בכך. אם המקרקעין לא ניתנים לחלוקה בעין – הרי שדרך פירוק השיתוף תהיה על ידי מכירת הזכויות.
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף על דרך חלוקה?
חלוקה בעין מחייבת התאמה לדיני התכנון והבנייה ולכללי הרישום. כשפירוק מוסכם כולל חלוקה בעין, סעיף 38 דורש אישור מפקח שהחלוקה תואמת את הוראות הדין.
על כן, סעיף 38 לחוק המקרקעין קובע כי:
"נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון."
אין מועד אחיד להשלמת הפירוק. הסכמה בין הצדדים ותכנון מאושר עשויים לקצר את ההליך, ואילו צורך בשינוי תכנוני, מדידות, הסרת שעבודים או אישורים נוספים עלול להאריך אותו. יש לבנות אומדן זמן לפי מצב הנכס והשלבים הדרושים, ולא להבטיח השלמה בתוך חצי שנה.
במקרים בהם החלוקה מסובכת יותר או שהסכם פירוק השיתוף אינו מקצועי דיו, פירוק השיתוף יכול לארוך גם כמה שנים. המפקח לא יאשר את הפרצלציה המוצעת ויורה על עריכתה מחדש. תהליך זה ייקח לא מעט זמן ויפגע בשותפים המעוניינים בפירוק. אשר על כן, רצוי מאוד לערוך הסכם לפירוק שיתוף מקרקעין בעזרת עורך דין מקרקעין מהשורה הראשונה בתחום.
פירוק שיתוף במקרקעין – פירוק שיתוף על דרך מכירה
דרך נוספת לפירוק השיתוף, היא מכירת הנכס וחלוקת הרווח בין השותפים. דרך זו עדיפה במצבים בהם רשומים שותפים רבים במקרקעין ונכס המקרקעין קטן יחסית. חשבו על דירה שהורישו הורים לארבעת ילדיהם. כיצד יוכלו הילדים לחלק את הדירה על דרך חלוקה? במקרים שכאלו, אם הילדים מעוניינים בפירוק השיתוף, טוב יעשו אם ימכרו את הנכס ויתחלקו בתמורה מהמכירה.
גם בפירוק על דרך מכירה, חשוב להסתייע בעורך דין מקרקעין מהשורה הראשונה, וכזה הבקיא במכירת דירה במכרז ו/או מכירת דירה בהליך התמחרות. מכירה של דירה הנמצאת בבעלות משותפת אינה עניין של מה בכך ויש לנסח חוזה מכר המתאים לסיטואציה מורכבת זו. המצב מסתבך עוד יותר אם חלק מהשותפים הינם קטינים או שאינם תושבי הארץ.
על כן, מכרו את הדירה רק בעזרת עורך דין מקצועי ומומחה וכך תחסכו בעיות וצרות רבות סביב המכירה. כמה זמן לוקח פירוק שיתוף על דרך מכירה? כאן, קשה לקבוע במסמרות כמה זמן ייקח פירוק השיתוף. כאשר תימכר הדירה, יתפרק השיתוף. לכן, ככל שהדירה מבוקשת ונמצאו קונים מתאימים, הפירוק ייערך במהרה. במקרים בהם לא מצליחים למכור את הדירה, גם פירוק השיתוף יתעכב ממילא.
פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים
לא אחת, פירוק שיתוף נדרש בנכסים שהתקבלו בירושה. ירושה יוצרת שותפות כפויה בין אחים במקרקעין, אף אם הם אינם מעוניינים בשותפות זו. ככל שהאחים ירשו נכס גדול ומניב, ייתכן כי כדאי להם לפרק את השותפות על דרך חלוקה. אולם במקרים הנפוצים, בהם האחים יורשים את דירתם של הוריהם, הדרך הטובה ביותר לפירוק השיתוף, במידה שהאחים מעוניינים בפירוק כמובן ולא בניהול משותף של הנכס, היא מכירת הדירה.
פירוק שיתוף בין אחים עשוי לעורר גם מחלוקות משפחתיות. כדאי לבחון הסכמה, גישור או רכישת חלקו של שותף לצד האפשרות המשפטית. הערכאה המוסמכת והדין החל תלויים בנסיבות, לרבות השאלה אם מדובר בחלוקת עיזבון או בפירוק שיתוף בנכס שכבר חולק בין יורשים.
פירוק שיתוף במקרקעין במושע
ייתכן כי נתקלתם במונח שיתוף מקרקעין במושע ולא הבנתם מהו אותו "מושע". מושע הינו מונח שהשתמר בישראל עוד מימי השלטון העות'מאני בארץ, המתאר בעלות משותפת במקרקעין. המונח מבהיר כי השותפות היא, כפי שכבר ביארנו, בכל הקרקע במשותף. כלומר, לא ניתן להצביע על חלק מהמקרקעין ולייחס אותם לאחד מהשותפים, אלא כל חלק וחלק מהנכס שייך לכל השותפים יחדיו, בהתאם לאחוזי הבעלות במקרקעין.
פירוק שיתוף במושע הוא, אם כן, פירוק שיתוף רגיל במקרקעין. מכיוון שכך, כל שאמרנו על פירוק מקרקעין נכון גם ביחס לפירוק מקרקעין במושע.
פירוק שיתוף במקרקעין עלויות
אין מחיר אחיד לפירוק שיתוף. העלות תלויה בהסכמות, בשווי ובמורכבות הנכס, בתכנון וברישום ובהיקף הייצוג. יש להביא בחשבון גם שמאות, מדידה, אגרות, מסים והוצאות מכירה, ככל שיידרשו.
אם מתמנה כונס נכסים, שכרו טעון קביעה או אישור של הגורם המוסמך בהתאם להליך. יש להבחין בין שכר הכונס, שכר עורך הדין המייצג כל צד והוצאות ההליך; אין תשלום אחוזי אחיד לכל תיק.
פירוק שיתוף במקרקעין | אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין
מעוניינים בפירוק שיתוף במקרקעין? צריכים לנסח הסכם לפירוק שיתוף? משרדנו, אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד, המתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בהסכמים לפירוק השיתוף, יסייע לכם בפירוק השיתוף באופן מקצועי ואחראי.
לקריאה נוספת: הסכם שיתוף במקרקעין.
