פינוי בינוי גיל 70

פינוי בינוי הינו עסק מורכב עבור כל בעל דירה באשר הוא. עם זאת, עבור רוב בעלי הדירות מדובר בעסקה משתלמת. מנגד, עבור בעלי דירות מבוגרים, ייתכן כי המורכבות והטרחה הכרוכה בפינוי בינוי אינה מצדיקה את התמורה.

לכן, היזם מחויב להציע תמורה ייחודית לדיירים מבוגרים. מהי אותה תמורה ייחודית? האם מותר לבעל הדירה לסרב לתמורה הייחודית? בשאלות אלו ובאחרות יעסוק מאמר זה.

 

פינוי בינוי – תמורה משתלמת לבעלי הדירות בגיל 70

פינוי בינוי בישראל קורה במסגרת אחת משתי תוכניות – פינוי בינוי למתחמי מגורים כהתחדשות עירונית, או פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2. בין שתי התוכניות קיימים מספר הבדלים, אך אין זה המקום להאריך בעניין שכן ישנם מאמרים רבים באתר זה לבחינת ההשוואות בין השניים.

הבדל אחד בין התוכניות אשר רלוונטי במיוחד לענייננו, הוא אחוז ההסכמה הנדרש לצורך פינוי בינוי. בהליכי תמ"א 38/2, די בהסכמה של 66% מהדיירים כדי להתחיל בעבודות פינוי בינוי. מנגד, בפינוי בינוי כהתחדשות עירונית נדרשת אמנם הסכמה של 66% מבעלי הדירות במתחם המגורים כדי להתחיל בהליכים, אך הסכמה של 100% מהם כדי להתחיל בעבודות בפועל.

כדי למנוע מצב בו מספר בעלי דירות בודדים מונעים מפרויקטים שלמים לצאת לפועל, שמורה לבעלי הדירות האחרים זכות תביעה כנגד בעלי דירות סרבנים. זאת, רק כאשר הסירוב הוא סירוב בלתי סביר. לרוב, די בזכות תביעה זו כדי להרתיע את הסרבנים.

התמורה בעסקאות פינוי בינוי

הליכי פינוי בינוי מבוצעים באמצעות יזם. היזם הורס את המבנים המפונים ובונה תחתם בניינים חדשים. בעלי הדירות בבניינים המפונים יזכו לדירות חדשות בבניינים שייבנו. הדירות החדשות יהיו איכותיות יותר, בעלות תשתיות טובות וגדולות יותר. כמו כן, הבניין כולו יעבור פיתוח משמעותי, אשר יכלול על פי רוב בנייה של מעלית, פיתוח לובי ועוד.

זוהי התמורה של בעלי הדירות ממסירת הקרקע, למעשה, ליזם. היזם יזכה לבנות דירות חדשות ולמכור אותן מבלי לרכוש את הקרקע מבעלי הדירות, ובתמורה הוא יעניק להם דירות חדשות. בנוסף, היזם יממן, על פי רוב, לבעלי הדירות שכירות לכל אורך שנות העבודה. כלומר – מדובר ב"עסקת קומבינציה" בשם אחר, לפיו בעלי הקרקע מעניקים את הקרקע ואת הזכויות בקרקע, ובתמורה מקבלים לידיהם דירה חדשה עם זכויות נוספות.

 

תמורה לבני 70 בפינוי בינוי

בעלי דירות בגיל 70 ומעלה לא ייהנו מהתמורה המוצעת באותה מידה כמו בעלי דירות צעירים. מעבר הדירה עם תחילת העבודות והמעבר הנוסף עם תום העבודות יקשו על בעלי דירות בגיל 70. זאת ועוד, היתרונות שהם יפיקו מדירה גדולה וחדישה יותר, לא יהיו משמעותיים דיים כדי להצדיק מבחינתם את הטרחה.

 

תמורה ייחודית בפינוי בינוי גיל 70

לאור זאת, היזם מחויב להציע לבעלי דירות בגילאי 70 ומעלה תמורה ייחודים בפינוי בינוי. התמורה הייחודית תענה על הצרכים של בעלי הדירות בגיל 70 ומעלה ותהפוך את העסקה לכדאית גם עבורם. היזם חייב על פי חוק להציע מספר אופציות לבעלי דירות בגיל 70 ומעלה, והם ייבחרו מבין האופציות.

התמורה הראשונה אותה חייב היזם להציע, היא דירת תמורה. דירת התמורה הינה דירה הדומה במאפייניה ובשווי לדירה שהיו הדיירים צפויים לקבל בתום הליכי הפינוי – בינוי. דירת התמורה תימצא בבניין מחודש. בעלי דירות בגיל 70 ומעלה יוכלו לבחור לקבל את דירת התמורה ולוותר על זכותם בדירה המצויה במתחם הפינוי – בינוי.

היזם יספק להם דירה חלופית והם יעניקו ליזם את זכויותיהם בדירתם במתחם העובר פינוי בינוי. מעבר לדירת התמורה, היזם מחויב להציע לפחות אחת מהתמורות הייחודיות הבאות:

  • מעבר לבית אבות + תשלומי איזון (תשלומים המשווים בין שווי התמורה לשווי הצפוי של הדירה לאחר הפינוי – בינוי);
  • דירה חלופית בשווי דומה לדירת התמורה, סמוכה לדירתו של הקשיש;
  • תשלומים בשווי דירת התמורה;
  • שתי דירות אשר שוויין המצטבר כשווי דירת התמורה;
  • דירת תמורה קטנה יותר + תשלומי איזון.

 

בעל דירה בגיל 70+ יבחר באחת מהחלופות שהוצגו, או בדירת התמורה. כך, הוא ייהנה מתמורה ייחודית להליכי הפינוי – בינוי, אשר תחסוך ממנו את הצורך לעזוב את דירתו ולשוב אליה עם תום העבודות. הקשיש יעזוב את הדירה, יקבל בעלות בדירה חלופית ולא יצטרך להטריח עצמו במעברי דירות.

סודות המקצוע

רכיב מס הרכישה בפינוי בינוי לגיל 70

אחת הנקודות שאליה עורכי דין ואזרחים ותיקים לא שמים לב היא עניין רכיב מס הרכישה של דירת התמורה! נניח למשל שמחיר דירת התמורה הוא 3,000,000 ₪. על כן אם יתנו לו דירה בשווי זה, הוא האזרח בן ה-70 יצטרך לשלם מכיסו קרוב ל-30,000 ₪ מס רכישה! כלומר, בעת משא ומתן לקבלת דירת תמורה בפינוי בינוי, יש לוודא כי רכיב מס הרכישה יהיה כלול וחלק מהתמורה המוסכמת.

 

זכות הקשיש לסירוב

בעל דירה בן 70+ שלא הוצעה לו תמורה ייחודית ראויה, רשאי לסרב להליכי פינוי בינוי. לא ניתן יהיה לתבוע אותו בגין סירוב זה והמפקח על המקרקעין לא יורה על ביצוע העבודות חרף סירובו.

מנגד, ככל שתמורה ייחודית ראויה הוצעה לקשיש והוא עומד איתן בסירובו לפינוי בינוי (לעיתים בשל קשר סנטימנטלי עמוק לדירה), הסירוב ייחשב לבלתי סביר וניתן יהיה לנקוט בצעדים כנגד הסירוב המסב נזק לבעלי הדירות כולם. במקרים שכאלו, מומלץ ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין לשם קבלת ייעוץ קונקרטי.

 

פינוי בינוי עם עו"ד אושר אלקיים

הליכי פינוי בינוי דורשים ליווי משפטי אחראי ומקצועי. הדבר נכון שבעתיים אם אתם בעלי דירות בגיל 70 ומעלה, אז נדרש לבחון האם הוצעה לכם תמורה ייחודית ראויה והאם עומדת לכם הזכות לסרב לעסקה. פנו אל עורך דין אושר אלקיים לקבלת ייעוץ שכזה. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובהליכי התחדשות עירונית בפרט. שירותיו של עו"ד אלקיים יסייעו לכם בצליחת הליכים אלו על הצד הטוב ביותר.

פינוי בינוי גיל 70
פינוי בינוי גיל 70
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא פינוי בינוי גיל 70

  1. אפשרות למעבר לבית אבות עם תשלומי איזון המשווים את שווי התמורה של דירת התמורה לשווי הדירה הקיימת.
  2. דירה חלופית באיזור סמוך לדירה הקיימת של בני ה-70 ומעלה.
  3. ביצוע תשלום על בסיס שווי דירת התמורה
  4. שתי דירות בשווי דירת התמורה הצפויה לבן ה-70.
  5. דירת תמורה בשווי נמוך מדירת התמורה הצפויה + תשלומי איזון.

לצערנו הרב ניתן שלא להתחייב להטבות אלה, ועל כן עליכם לדרוש אותם במהלך המשא ומתן מול היזם. אם לא תבקשו – כנראה שלא תהיו זכאים לתמורות אלה, על אף שהם איכותיות מהתמורה הצפויות לשאר הדיירים.

עורך דין המייצג את הדיירים בפינוי בינוי חייב לדאוג לרווחת וזכויות האזרחים הותיקים. אם אתם חוששים שאתם לא מיוצגים כהלכה, עליכם לבחון זאת עם משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין בכלל, והתחדשות עירונית בפרט. אתם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת מידע וייצוג משפטי.

אם היזם לא מעניק את הזכויות המתאימות, הרי שאזרחים ותיקים רשאים לסרב לקיום הפרויקט, ולא ניתן יהיה לכפות זאת עליהם. יחד עם זאת, אם התקיימו התנאים והיזם מעניק את הזכויות, הסירוב יהיה שלא כדין וניתן יהיה לכפות על דיירים ותיקים להתפנות.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין