זכויות בעלי דירות בגיל 70 בפינוי בינוי נבחנות במסגרת עסקת הפינוי בינוי. לזכויות בפרויקט תמ״א 38/2 מוקדש מדריך נפרד. לזכויות קשישים בתמ״א 38/2. לסירוב סביר בהתחדשות עירונית.
פינוי בינוי הינו עסק מורכב עבור כל בעל דירה באשר הוא. עם זאת, עבור רוב בעלי הדירות מדובר בעסקה משתלמת. מנגד, עבור בעלי דירות מבוגרים, ייתכן כי המורכבות והטרחה הכרוכה בפינוי בינוי אינה מצדיקה את התמורה.
לכן, היזם מחויב להציע תמורה ייחודית לדיירים מבוגרים. מהי אותה תמורה ייחודית? האם מותר לבעל הדירה לסרב לתמורה הייחודית? בשאלות אלו ובאחרות יעסוק מאמר זה.
פינוי בינוי – תמורה משתלמת לבעלי הדירות בגיל 70
פינוי בינוי בישראל קורה במסגרת אחת משתי תוכניות – פינוי בינוי למתחמי מגורים כהתחדשות עירונית, או פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2. בין שתי התוכניות קיימים מספר הבדלים, אך אין זה המקום להאריך בעניין שכן ישנם מאמרים רבים באתר זה לבחינת ההשוואות בין השניים.
נושא אחד אשר רלוונטי במיוחד לענייננו הוא אחוז ההסכמה הנדרש לצורך פינוי בינוי. גם בהליכי תמ"א 38/2 וגם בפינוי בינוי כהתחדשות עירונית נדרש רוב של שני שלישים (כ-66%) מבעלי הדירות, וברגע שמגיעים לרף הזה, בדרך כלל מוגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין לאכיפת ההסכם על דייר סרבן.
כדי למנוע מצב בו מספר בעלי דירות בודדים מונעים מפרויקטים שלמים לצאת לפועל, שמורה לבעלי הדירות האחרים זכות תביעה כנגד בעלי דירות סרבנים. זאת, רק כאשר הסירוב הוא סירוב בלתי סביר. לרוב, די בזכות תביעה זו כדי להרתיע את הסרבנים.
התמורה בעסקאות פינוי בינוי
הליכי פינוי בינוי מבוצעים באמצעות יזם. היזם הורס את המבנים המפונים ובונה תחתם בניינים חדשים. בעלי הדירות בבניינים המפונים יזכו לדירות חדשות בבניינים שייבנו. הדירות החדשות יהיו איכותיות יותר, בעלות תשתיות טובות וגדולות יותר. כמו כן, הבניין כולו יעבור פיתוח משמעותי, אשר יכלול על פי רוב בנייה של מעלית, פיתוח לובי ועוד.
זוהי התמורה של בעלי הדירות ממסירת הקרקע, למעשה, ליזם. היזם יזכה לבנות דירות חדשות ולמכור אותן מבלי לרכוש את הקרקע מבעלי הדירות, ובתמורה הוא יעניק להם דירות חדשות. בנוסף, היזם יממן, על פי רוב, לבעלי הדירות שכירות לכל אורך שנות העבודה. כלומר – מדובר ב"עסקת קומבינציה" בשם אחר, לפיו בעלי הקרקע מעניקים את הקרקע ואת הזכויות בקרקע, ובתמורה מקבלים לידיהם דירה חדשה עם זכויות נוספות.
תמורה לבני 70 בפינוי בינוי
בעלי דירות בגיל 70 ומעלה לא ייהנו מהתמורה המוצעת באותה מידה כמו בעלי דירות צעירים. מעבר הדירה עם תחילת העבודות והמעבר הנוסף עם תום העבודות יקשו על בעלי דירות בגיל 70. זאת ועוד, היתרונות שהם יפיקו מדירה גדולה וחדישה יותר, לא יהיו משמעותיים דיים כדי להצדיק מבחינתם את הטרחה.
תמורה ייחודית בפינוי בינוי גיל 70
לאור זאת, היזם מחויב להציע לבעלי דירות בגילאי 70 ומעלה תמורה ייחודית בפינוי בינוי. התמורה הייחודית תענה על הצרכים של בעלי הדירות בגיל 70 ומעלה ותהפוך את העסקה לכדאית גם עבורם. היזם חייב על פי חוק להציע מספר אופציות לבעלי דירות בגיל 70 ומעלה, והם ייבחרו מבין האופציות.
התמורה הראשונה אותה חייב היזם להציע, היא דירת תמורה. דירת התמורה הינה דירה הדומה במאפייניה ובשווי לדירה שהיו הדיירים צפויים לקבל בתום הליכי הפינוי – בינוי. דירת התמורה תימצא בבניין מחודש. בעלי דירות בגיל 70 ומעלה יוכלו לבחור לקבל את דירת התמורה ולוותר על זכותם בדירה המצויה במתחם הפינוי – בינוי.
היזם יספק להם דירה חלופית והם יעניקו ליזם את זכויותיהם בדירתם במתחם העובר פינוי בינוי. מעבר לדירת התמורה, היזם מחויב להציע לפחות אחת מהתמורות הייחודיות הבאות:
- מעבר לבית אבות + תשלומי איזון (תשלומים המשווים בין שווי התמורה לשווי הצפוי של הדירה לאחר הפינוי – בינוי);
- דירה חלופית בשווי דומה לדירת התמורה, סמוכה לדירתו של הקשיש;
- תשלומים בשווי דירת התמורה;
- שתי דירות אשר שוויין המצטבר כשווי דירת התמורה;
- דירת תמורה קטנה יותר + תשלומי איזון.
בעל דירה בגיל 70+ יבחר באחת מהחלופות שהוצגו, או בדירת התמורה. כך, הוא ייהנה מתמורה ייחודית להליכי הפינוי – בינוי, אשר תחסוך ממנו את הצורך לעזוב את דירתו ולשוב אליה עם תום העבודות. הקשיש יעזוב את הדירה, יקבל בעלות בדירה חלופית ולא יצטרך להטריח עצמו במעברי דירות.
רכיב מס הרכישה בפינוי בינוי לגיל 70
אחת הנקודות שאליה עורכי דין ואזרחים ותיקים לא שמים לב היא עניין רכיב מס הרכישה של דירת התמורה! נניח למשל שמחיר דירת התמורה הוא 3,000,000 ₪. על כן אם יתנו לו דירה בשווי זה, הוא האזרח בן ה-70 יצטרך לשלם מכיסו קרוב ל-30,000 ₪ מס רכישה! כלומר, בעת משא ומתן לקבלת דירת תמורה בפינוי בינוי, יש לוודא כי רכיב מס הרכישה יהיה כלול וחלק מהתמורה המוסכמת.
זכות הקשיש לסירוב
בעל דירה בן 70+ שלא הוצעה לו תמורה ייחודית ראויה, רשאי לסרב להליכי פינוי בינוי. לא ניתן יהיה לתבוע אותו בגין סירוב זה והמפקח על המקרקעין לא יורה על ביצוע העבודות חרף סירובו.
מנגד, ככל שתמורה ייחודית ראויה הוצעה לקשיש והוא עומד איתן בסירובו לפינוי בינוי (לעיתים בשל קשר סנטימנטלי עמוק לדירה), הסירוב ייחשב לבלתי סביר וניתן יהיה לנקוט בצעדים כנגד הסירוב המסב נזק לבעלי הדירות כולם. במקרים שכאלו, מומלץ ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין לשם קבלת ייעוץ קונקרטי.
פינוי בינוי עם עו"ד אושר אלקיים
הליכי פינוי בינוי דורשים ליווי משפטי אחראי ומקצועי. הדבר נכון שבעתיים אם אתם בעלי דירות בגיל 70 ומעלה, אז נדרש לבחון האם הוצעה לכם תמורה ייחודית ראויה והאם עומדת לכם הזכות לסרב לעסקה. פנו אל עורך דין אושר אלקיים לקבלת ייעוץ שכזה. עו"ד אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובהליכי התחדשות עירונית. הוא יבדוק אתכם אם התמורה שהוצעה לכם עומדת בדרישות החוק, וילווה אתכם לאורך ההליך.
