עלות הרכישה יכולה להשתנות דרמטית כאשר מחיר הדירה מוצמד למדד. הצמדת מחיר הדירה למדד אינה משפיעה רק על המחיר שתשלמו בפועל עבור הדירה אלא גם על מיסי המקרקעין שתתחייבו בהם. במאמר זה נעסוק בעלות הרכישה של דירה שמחירה מוצמד למדד תשומות הבניה וכן להשלכות המס של הצמדה זו.
איזה אחוז ממחיר הדירה ניתן להצמיד למדד?
סעיף 5ג לחוק המכר (דירות) קובע כי לא ניתן להצמיד מחירה של דירה למדד כלשהו. ואולם, הסעיף עצמו קובע כי הוא בר התניה – כלומר, אם הצדדים מסכימים ביניהם בחוזה להצמיד את המחיר למדד, להסכמה יהיה תוקף משפטי מחייב על אף איסור ההצמדה.
בעקבות תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), החוק מתיר לצדדים להסכים ביניהם על הצמדה אך ורק בתנאים שלהלן:
- ההצמדה היא למדד תשומות הבניה בלבד (לא הצמדה לדולר או מדד אחר).
- 20% הראשונים מסכום התמורה, המשולמים לרוב במועד החתימה, לא יוצמדו למדד כלל.
- ביחס ל-80% הנותרים יוצמדו לכל היותר 50% מכל תשלום נוסף, ובסך הכל 40% ממחיר הדירה.
התוצאה היא שניתן להצמיד לכל היותר 40% מהמחיר למדד תשומות הבניה. הצמדה של סכומים גבוהים יותר אינה חוקית והיא בטלה. למרות זאת, לא אחת קבלנים מתעלמים מהוראות החוק ומצמידים סכומים גדולים יותר למדד מהסיבה שהצמדה למדד תשומות הבניה משתלם לקבלנים כאשר הם מאחרים במסירה ו/או בעיכובים, נוצר עיוות כלכלי משמעותי כלפי הרוכשים. כמו כן בתיקון לחוק, תקופת ההצמדה מוגבלת עד למועד מסירת הדירה, בניגוד לעבר שהיה ניתן להצמיד גם אם היה איחור במסירה.
חישוב מדד תשומות הבניה נעשה בשלבים הבאים:
- זיהוי מדד הבסיס לפי המדד המוסכם בעת חתימת ההסכם.
- מעקב על המדד החדש לפי המדד במועד התשלום הרלוונטי (תלוי במועד בהתאם למועד פרסום המדד).
- חישוב אחוז השינוי בין מדד הבסיס והמדד החדש – מדובר בהפרש המוכפל בסכום הבסיסי שקובע את התוספת לתשלום.
יש לחשב את מדד תשומות הבנייה על כל שלביו, על כל תשלום המתבצע בהתאם למועדים המוסכמים בחוזה. חשוב להביא בחשבון כשמתכננים לרכוש דירה ומתכוונים לפרוס תשלומים קדימה, שכל תשלום יהיה מושפע אחרת בהתאם למדד הרלוונטי במועד כל תשלום ותשלום. בשל כך, חשוב להגיע לחתימה על חוזה מכר עם קבלן רק לאחר קבלת ייעוץ מעורך דין מקרקעין מטעמכם. בין היתר, עורך הדין יוודא כי ההצמדה למדד בחוזה אינה חורגת מגבולות הגזרה שמציבים החוק והפסיקה.
נדגיש כי גם במקרים בהם חתמתם כבר על חוזה בו נקבעה הצמדה של למעלה מ-40% מהמחיר למדד, לא תהיו חייבים לשלם את ההצמדה העודפת. זאת, מכיוון שסעיפי החוזה נוגדים את הוראות החוק ובמקרה זה כוחן של הוראות החוק גובר.
עלות רכישה עם מדד – מיסוי מקרקעין
חשוב לציין כי מחיר הרכישה, לעניין מס רכישה, אינו מושפע מההצמדה למדד. מדובר למעשה בהטבת מס עבורכם, שכן ההצמדה למדד מובילה כמעט בדרך קבע לעליית מחיר הדירה ובכל זאת תשלמו מס רכישה לפי המחיר החוזי של הנכס ולא לפי המחיר ששילמתם בפועל. הצד השני של המטבע מגיע בתשלום מס השבח. על אף שמותר לנכות הוצאות שונות בחישוב השבח ובכלל זאת לבצע התאמות אינפלציוניות בהתאם למדד המחירים לצרכן, המחוקק אינו מתיר לנכות את מדד תשומות הבניה מהשבח.
למה? כי בעת דיווח מס השבח כל תשלום ותשלום, לרבות סכום הרכישה, יוצמד למדד. כלומר, אי אפשר להזדכות על המדד "פעמיים" פעם אחת כתשלום, ופעם אחת כאשר סכום הרכישה ימודד.
עלות רכישה עם מדד – אושר אלקיים משרד עורכי דין
קונים דירה שהוצמדה למדד? רוצים לוודא כי ההצמדה היא לפי חוק ולהבין את השפעות ההצמדה על מיסי המקרקעין שתשלמו? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום. לעוה"ד יש ידע משפטי עמוק והבנה מעשית על המורכבויות של שוק הנדל"ן. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי עסקאות נטו וצמצום תשלומי המס למינימום ההכרחי וביעילות מקסימלית. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. פנו אלינו, קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
