תפקידו של עורך דין מקרקעין ירושלים הוא ללוות ולייעץ ללקוחותיו בכל הנוגע לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין והשפעתם על סוגיות ועסקאות שונות במקרקעין. שירותיו של עורך דין מקרקעין נדרשים בין היתר במכירה וקניית נכסי מקרקעין הן בתחום המסחרי והן בתחום הפרטי. במאמר זה נתמקד בתפקידו בכל הנוגע לקניית דירה חדשה מקבלן וקניית דירה יד שנייה.
דירה חדשה מקבלן בירושלים
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן יש פער כוחות מובנה בין הקבלן והקונה. תפקידו של עורך דין מקרקעין ירושלים הוא לגשר על פער זה ולפעול להגן על הלקוח אותו הוא מייצג מול הקבלן במצב מורכב זה. רבים לא מודעים לכך שניתן לנהל משא ומתן מול הקבלן בכל הנוגע לסעיפי חוזה המכר ואין תמיד חובה להסכים לחוזה האחיד.
בהקשר זה העורך דין המייצג נדרש לבדוק את החוסן הכלכלי של הקבלן ולבחון את נושא הערבויות שהקבלן מעמיד למקרה של פשיטת רגל. ניתן להקטין למינימום את האפשרות להיפגע במקרה של פשיטת רגל של קבלן הבניין באמצעות קבלת ערבויות מתאימות מצדו והכנסת הגנות מתאימות לחוזה המכר.
קניית דירה יד שניה בירושלים
אחת מעסקאות המקרקעין לה נחוץ ליוויי של עורך דין מקרקעין ירושלים היא בקניית דירה יד שנייה, כלומר רכישת דירה שאינה חדשה מאדם פרטי אחר. במרבית המקרים מדובר באחת העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שאדם מן היישוב יהיה מעורב בהן לאורך חיוו ומשום כך יש חשיבות עצומה לקבלת ליווי משפטי מקצועי בתהליך.
עורך דין מקרקעין דרוש, הן עבור הבדיקות המקדמיות, הן עבור בדיקת ההיבטים התכנוניים והן להכנת החוזה וליווי תהליך הרכישה.
בדיקת היבטים תכנוניים בקניית דירה בירושלים
לפני חתימה על חוזה לקניית דירה חדשה מקבלן חשוב לקבל ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין ירושלים גם בכל הנוגע לעמידה בהיבטים התכנוניים הנדרשים. עורך הדין צריך לבדוק את המצב הקנייני של הקרקע ואת מצב הזכויות של הקבלן על הקרקע בפרויקט.
עליו לבדוק באיזה סוג קרקע מדובר, קרקע פרטית או אדמת מנהל, האם הבנייה נעשתה כדין ועל פי היתר, והאם ניתן יהיה לקבל עבורה אישור עירייה בעת חתימה על הסכם מכר.
בדיקת מצב משפחתי
על עורך דין מקרקעין ירושלים לבצע בדקה גם לגבי מצבו המשפחתי של המוכר. לשאלה אם המוכר הינו רווק, נשוי, גרוש או אלמן יכולה להיות משמעות לקונה מכיוון שהדבר עשוי להשפיע על מצב הזכויות שלו בנכס המוצע למכירה.
כאשר בעל הדירה נשוי או גרוש יתכן שלבן או בת הזוג יהיה זכות בנכס מכוחה של הלכת שיתוף ואז יהיה צורך בהסכמת בן/ת הזוג למכירה, וחתימה על הסכם מכר מבלי להתייחס לנושא זה עלול להוביל למפח נפש והפסדים כספיים משמעותיים.
בדיקת הזכויות נכס
בדיקה נוספת אותה נדרש עורך דין לענייני מקרקעין ירושלים היא של מצב הזכויות בנכס עצמו. הדבר יכול להיות חיוני בכל הנוגע לתמחור ולערך של הנכס ולנכונות של הקונה להשקיע את הסכום אותו המוכר דורש. על עורך דין דיני מקרקעין ירושלים לעיין באישור הזכויות ובנסח הטאבו ולהבין איזה סוג זכות יש עליה ואם מדובר בבעלות או בחכירה.
יש לוודא מהן הצמידויות הרשומות על הנכס לרבות בכל הנוגע למקום חנייה, מחסן, זכויות בניה נוספות על הגג וכן הלאה. על העורך דין לבדוק אם רשומים על הנכס משכנתה, עיקול, זיקת הנאה או כל התחייבות נוספות על הנכס, ואם אכן רשומות – עליו להתנהל אל מול הבעלים לשם תיקון או מחיקת ההערות המגבילות על הנכס הנמכר.
עורך דין מקרקעין ירושלים להיבטי המיסוי
בעבודתו, עורך דין למקרקעין ירושלים נדרש גם לטפל בהיבטי מיסוי מסחרי-עסקי הנלווים לעסקה. עליו להסביר למיוצג את המשמעויות של מדרגות מס הרכישה ואת ההבדלים שבין עסקה לדירה ראשונה לבין דירה נוספת על גובה המס. עורך הדין המלווה יכול גם לייצג את הלקוח מול רשויות המס במידת הצורך ולוודא הסדרה במועד של חבות המס במסגרת העסקה בהתאם לחוק.
סיכום עורך דין מקרקעין ירושלים
לסיכום הנושא, במאמר זה התמקדנו בתפקידו של עורך דין דיני מקרקעין ירושלים בכל הנוגע לרכישת דירה מקבלן או דירה מיד שנייה. בכל מקרה של רכישת נכס כדאי לכם שיהיה לצידכם גורם מקצועי כמו משרד עו"ד אושר אלקיים ושות' שמחזיק בהבנה מעמיקה הן בכלכלה והן בדיני מקרקעין. נוכל לייעץ לכם כיצד לנסח הסכם שיגן עליכם במסגרת תהליך הרכישה מול הקבלן או המוכר.
