סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ניכויים במס שבח

אילו הוצאות מותרות בניכוי לצורך חישוב מס השבח? מה היתרון של ניכוי הוצאות לפני חישוב מס השבח שלכם? באילו מצבים לא ניתן יהיה לנכות הוצאות מהשבח החייב במס? סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק סקירה ממצה של ההוצאות המותרות בניכוי והנסיבות בהן הניכוי יוכל להתבצע. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.

חישוב מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל מוכר מקרקעין ישלם מס על השבח שלו במכירה, כלומר על הרווחים שלו. זאת, אלא אם כן הוא נהנה מפטור ספציפי ממס שבח, דוגמת פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. כיצד מחושב מס שבח? על פי החוק, השבח מחושב כדלקמן: שווי הנכס במועד המכירה, פחות שווי הנכס במועד רכישתו על ידי המוכר, פחות ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק. המנה המתקבלת היא השבח החייב במס בעסקה. מתוך מנה זו ישלם המוכר מס שבח בשיעור 25% על פי רוב המקרים.

ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבהיר את הדברים. נניח כי פלוני רכש דירה ב-1 מיליון שקלים בשנת 2017. בשנת 2024, הוא מכר את אותה הדירה ב-2.4 מילוני שקלים. סך ההוצאות המותרות בניכוי שפלוני הוציא מסתכמות ב-200 אלף שקלים. בדוגמה זו, השבח החייב במס יחושב כך: 2.4 מיליון שקלים (שווי הנכס במועד המכירה), פחות 1 מיליון שקלים (שווי הנכס במועד הרכישה), פחות 200 אלף שקלים:

2,400,000 – 1,000,000 – 200,000 = 1,200,000 (חישוב פשוט, ללא הצמדה למדד)

אם כן, סך השבח בעסקה עומד על  1.2 מיליון שקלים. שיעור המס המוטל על השבח עומד על 25%, ולכן מס השבח בעסקה יעמוד על 300 אלף שקלים.

מהן ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין?

לעיל כתבנו כי במסגרת חישוב השבח החייב במס, ניתן לנכות את "ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק". ראשית, חשוב להבין מדוע מותר לנכות את אותן הוצאות. לאחר מכן, נבין באילו הוצאות בדיוק מדובר. ההוצאות המותרות בניכוי הן הוצאות שהוצאו לשם רכישת הנכס, השבחתו ומכירתו – ולא הוצאות שוטפות להחזקתו.

הסיבה שהוצאות אלו מותרות בניכוי לצורך חישוב השבח היא שהמחוקק מעוניין למסות לא את ההכנסות מהעסקה, אלא רק את הרווח הנקי שהרווחתם מהעסקה.  מכיוון שכך, יש לנכות מיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה את ההוצאות שהוצאתם לשם השבחת הנכס, שכן סך ההוצאות אינו מגלם באמת רווח בעסקה אלא רק החזר הוצאות. זהו, אם כן, הרציונל בהיתר לנכות הוצאות שהוצאו לשם השבחת הנכס – איתור הרווח הנקי שלכם בעסקה כדי למסות את הרווח ולא את ההכנסות. כעת, נכיר את ההוצאות המותרות בניכוי עצמן.

אילו הוצאות מותרות בניכוי לפי סעיף 39 ו-39(א) לחוק?

כזכור, ההוצאות המותרות בניכוי הן הוצאות שהוצאו לשם השבחת הנכס. מעבר לכך, החוק מתיר לנכות הוצאות שהוצאו בקשר לרכישת הנכס ולמכירתו (כגון אגרות, דמי תיווך ושכר טרחה). ההוצאות שלהלן הן ההוצאות המותרות בניכוי על פי חוק:

1. הוצאות שהוצאו לצורך שיפוץ הנכס – כך למשל הוצאות של צבעי, חשמלאי או כל אדם שעשה שיפוצים בנכס שאי אפשר לנתק מן הנכס;
2. אגרות ששילם המוכר לשם רישום המקרקעין על שמו – מדובר באגרות רישום הבעלות, רישום הבית המשותף, ביול ואגרות נוספות שעשויות להיות במקרים של רישום ;
3. מס רכישה ששילם המוכר עת רכש את הנכס – מס הרכישה מוכר במלואו בעת המכירה. חשוב לשמור את השובר כדי להשתמש בו לניכוי בעתיד;
4.  היטל השבחה ומס רכוש עירוני – מדובר בתשלומים בקשר עם הזכויות החלות בנכס. ההכרה היא בשווי מלא, ובמקרים חריגים ניתן לייחס זאת לזכויות נוספות ולא לדירה;
5. דמי תיווך ששילם המוכר עבור רכישת הנכס (עד 2%) – תשומת לב שההכרה היא עד שני אחוז בלבד בעת הרכישה – כלומר גם אם שולמו הרבה מעבר ל-2 % הרי שלא יקבלו את מה ששולם מעבר!;
6. דמי תיווך ששילם המוכר עבור מכירת הנכס (עד 2%, למעט מקרים חריגים בהם ינוכה גם סכום בשיעור גבוה יותר) – הסיבה להבדל בין תיווך במכירה וברכישה – למוכר יש נכס אחד למכירה. במקרים בהם מאוד קשה או שלקח הרבה זמן למכור – המתווך עשוי לדרוש סכום גבוה יותר – ולכן למיסוי רשות לקבל זאת במכירה ולא ברכישה;
7. שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר עבור רכישת הנכס ומכירתו – תשומת לב שכאן אין הגבלה של הסכום. כלומר אפשר לקבל כל סכום ששולם – גם הרבה מעבר ל-2 %;
8. שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך;
9. ניכוי הוצאות ריבית ריאלית על המשכנתא ששילמתם – תשומת לב שבמקרים בהם מדובר בנכס שהושכר הרשות לא מכירה בריביות, אלא רק בדירת מגורים אישית;
10. הוצאות שהוצאו לשם השבחת נכס סמוך בבעלות אותו מוכר, והשביחו אף את הנכס הנמכר – כאן מדובר במקרה סל חשוב במיוחד! ניתן לציין התאמות של הנכס, שדרוגים, תשלומים מיוחדים ועוד;
11. ועוד סעיפים נוספים שאינם נוגעים לרובנו…

זוהי שורת ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 וסעיף 39(א) לחוק מיסוי מקרקעין. את הסכומים שעלו לכם כל ההוצאות האמורות תוכלו לנכות מחישוב השבח החייב במס בעסקה שביצעתם, כדי להפחית את סכום השבח וממילא את תשלום מס השבח בעסקה.

הוצאות שאינן ניתנות לניכוי

על אף כל האמור, החוק קובע כי הוצאות שהוכרו לצרכי מס הכנסה, כמו גם הוצאות שוטפות, אינן ניתנות לניכוי אף אם הן עונות על אחת ההגדרות שהוצגו לעיל. כך, למשל, אם השיפוץ ששיפצתם הוכר כבר כהוצאה לצרכי מס הכנסה, לא תוכלו לנכות אותו שוב מחישוב השבח. אותו הדין לגבי ארנונה ומיסים נוספים – שמשמשים למחייה ולא להשבחה. כמו כן, אם הנכס הושכר לאורך השנים בפטור ממס הכנסה, לא תוכלו לנכות הוצאות ששימשו לתחזוקת הנכס. כפי שנראה מיד, תשלום השבח שלכם אף יגדל במצבים אלו.

הוספת פחת לשבח

במקרים בהם הדירה הושכרה בפטור ממס הכנסה (או במסלול המס המופחת של 10%), תידרשו להפחית משווי הרכישה פחת בשיעור של 2% לשנה מערך המבנה (ללא הקרקע), ובכך יגדל השבח החייב במס. הרציונל לכך, ברור. הדירה חוותה לכאורה פחת לאורך השנים בהן הושכרה, מבלי ששילמתם על כך מס. את הפחת יש להחסיר למעשה משווי הרכישה של הדירה, כדי למצוא את הרווח הנקי האמיתי שלכם מהעסקה.

ניכוי הוצאות בפועל

כעת, לאחר שהבנו אילו הוצאות מותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ואילו הוצאות אינן מותרות בניכוי, הגיע העת להבין כיצד ניתן לנכות בפועל את אותן הוצאות במסגרת שומת המס. מאחר ששומת המס שתערכו היא שומה עצמית, כל שתצטרכו הוא בעצם לקחת בחשבון מראש את ניכוי ההוצאות במסגרת חישוב השומה העצמית שלכם.

עם זאת, תידרשו לשמור את הקבלות בגין ההוצאות שהוצאתם – ללא הקבלות במרבית המקרים המיסוי לא יקבל את הניכוי ויוסיף אותו לשווי המס! אם לשכת מיסוי מקרקעין תערוך שומה לפי מיטב השפיטה, היא תדרוש לראות את אותן קבלות.

ניכוי הוצאות – תחום מורכב עם שטחים אפורים

ממאמר זה יכול היה להיווצר הרושם כי ניכוי הוצאות הוא עסק פשוט וברור. ואולם בפועל, מדובר בנושא משפטי מורכב בעל שטחים אפורים רבים. הסכום המותר בניכוי עבור כל הוצאה יכול להיות נתון במחלוקת, כמו גם סיווג ההוצאות עצמן ככאלו המותרות או אסורות בניכוי.

מכיוון שזהו המצב, חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין לפני כל עסקה. עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין יכול לסייע לכם לתכנן את העסקה מראש ולסווג נכון את ההוצאות, כדי שתוכלו לנכות את כל ההוצאות המותרות לפי החוק ולהימנע ממחלוקות מיותרות עם רשויות המס.

עורך דין לניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין

זקוקים לייעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.