מכירת דירה לפני טופס 4

מכירת דירה לפני טופס 4 הינה עסק מורכב. הקבלן יכול להתנות על מכירת דירה לפני השלמתה, למכירה השלכות מיסוי משמעותיות וכן יכולים להיות כרוכים במכירה ובקנייה תשלומים נוספים שלא היו חלים אם לדירה היה כבר טופס 4.

לכן, חשוב להיות מודעים להשלכות של מכירת דירה טרם השלמת בנייתה מכל הבחינות השונות. מעוניינים לדעת עוד על מכירת דירה במצב זה? הגעתם למקום הנכון.

 

מה זה טופס 4

טופס 4 הוא מסמך שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה במסגרתו מאשרת הוועדה והעירייה את אכלוס המבנה לציבור, וכי המבנה מאושר למגורי אדם וחיבור מערכות של חשמל, גז, טלפון מעליות ושירותים נוספים.

כדי להבין את ההשלכות של מכירת דירה לפני טופס 4, יש להכיר תחילה את טופס 4 עצמו. כולנו שמענו על טופס 4. ייתכן בהחלט שהוא המפורסם ביותר מבין טופסי הבנייה השונים. אולם מה בעצם המשמעות שלו ובמה מותנית קבלתו?

טופס 4, או בשמו המקצועי טופס אישור אכלוס, הינו טופס הניתן על ידי הרשות המקומית המאשר כי המבנה ראוי לאכלוס וניתן לחבר אותו לתשתיות השונות. לפני קבלת טופס 4, נציג מטעם העירייה יגיע למבנה ויוודא כי הוא עומד בתנאי הבטיחות והתשתיות הרצויים.

כמו כן, כדי שהנציג יגיע בכלל לבדוק את המבנה יש להציג בפניו מספר טפסים מקדימים, דוגמת טופס הצהרת מודד, טופס אחראי לביצוע שלד ואישור ממכבי האש כי המבנה עומד בתנאי בטיחות האש הנדרשים.

נציג הרשות יסרוק את המבנה ויוודא כי הוא אכן עומד בתנאי הבטיחות והתשתיות הנדרשים וכן כי כל הטפסים הדרושים ישנם. לאחר שתושלם הבדיקה בהצלחה, הנציג יעניק טופס 4 למבנה.

תאריך הענקת טופס 4 למבנה ייחשב לתאריך סיום בנייתו. משלב זה, ניתן יהיה לגור בבית והמבנה יחובר לתשתיות מים, חשמל וטלפון.

כאמור, ברמה העקרונית, לא ניתן לגור בנכס לפני קבלת טופס 4. אולם בפועל, ישנם נכסים רבים המקבלים טופס 4 מספר שנים לאחר השלמת בנייתם. בוני הנכסים לא נשארים מחוץ לבית שבנו אלא נכנסים אליו, וגרים בו בפועל עוד לפני קבלת טופס 4. המשמעות היא שחיבור החשמל שלהם לא יהיה יציב וכך גם חיבורי האינטרנט והטלפון.

מכירת דירה לפני טופס 4 – האם זה מותר?

מכירת דירה חדשה מקבלן על ידי אדם פרטי שרכש את הדירה מהקבלן לפני קבלת טופס 4 אסורה ללא קבלת הסכמת הקבלן.

נניח כי רכשתם דירה בפרויקט חדש. אתם קניתם את הדירה על הנייר וכיום הדירה כבר בנויה כמעט לחלוטין.

ערכה של הדירה עלה באופן משמעותי ואתם מעוניינים למכור אותה. האם המכירה מותרת? התשובה לשאלה זו היא – תלוי. אין כל חוק האוסר על מכירת זכות במקרקעין לפני השלמת הבנייה ולפני קבלת טופס 4.

מכירת דירה לפני טופס 4 מותרת על פי חוק. עם זאת, קבלנים ויזמים רבים, משיקוליהם שלהם, מכניסים לחוזה שלהם איתכם סעיף האוסר עליכם למכור את הדירה לפני קבלת טופס 4.

ככל שחתמתם על טופס שכזה, מכירת הדירה לפני טופס 4 אכן תהיה בעייתית ולא פשוטה מבחינה חוזית. אם כן, למרות שאין כל חוק האוסר על מכירת דירות לפני טופס 4, הסכמי התקשרות עם קבלנים ויזמים כוללים, פעמים רבות, סעיף שכזה.

מכיוון שכך, אם אתם מעוניינים למכור את הדירה שקניתם עוד לפני קבלת טופס 4 מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין שיבחן את הסכם ההתקשרות שלכם עם הקבלן ויוודא האם מכירה שכזו אפשרית ומה יהיו השלכותיה.

 

מכירת דירה לפני טופס 4 ומס שבח

מכירת הדירה לפני טופס 4 משליכה באופן משמעותי על המיסוי שתשלמו. על פי חוק מיסוי מקרקעין, כל מי שמוכר דירת מגורים בטרם קבלת טופס 4 עשוי לחוב בתשלום מס שבח על סך כ-25% מהרווחים בעסקה.

כדי להנות מהפטור ממס שבח, יש להוכיח שהדירה שמכרתם היא דירת מגורים מזכה. אלא שלפי החוק, דירה לא תיחשב לדירת מגורים מזכה לפני שהושלמה בנייתה ונתקבל טופס 4 לבניין.

המשמעות היא שאם תמכרו דירה לפני קבלת טופס 4, לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח! למרות שמדובר בדירתכם היחידה ולמרות שאם היה טופס 4 לדירה הייתם זכאים לפטור, לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח לפני קבלת טופס 4.

ההשלכה הכספית של היעדר הפטור מרחיקת לכת. נניח כי רכשתם את הדירה על הנייר ב-1.5 מיליון שקלים. כיום, אתם מוכרים אותה ב-2.3 מיליון שקלים.

על עסקה שכזו, תתחייבו במס שבח בסכום של 200 אלף שקלים! אילו הייתם מוכרים את הדירה לאחר קבלת טופס 4 והדירה עונה על הגדרות דירת מגורים מזכה ועומדת בתנאי הפטור, הייתם חוסכים תשלום מס עצום זה.

 

מכירת דירה ללא טופס 4 וקבלת פטור ממס שבח

במקרים חריגים – ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שהינה ראויה למגורים, אף אם אין טופס 4.

במקרים מסוימים קיימות דירות אשר ניתן להתגורר בהם שנים רבות – אפילו שאין טופס 4. זה יכול לקרות ממגוון סיבות (כמו קריסת הקבלן, השתלטות על הדירה וכו'). גם במקרים בהם הדירה ללא טופס 4, עדיין ניתן יהיה לגור בדירה, ואפילו יהיה ניתן לשלם עליה ארנונה של דירת מגורים – והעירייה תסרב להנפיק טופס 4.

באחד מתוך מספר מקרים רבים בהם טיפלנו – הצלחנו לספק פטור ממס שבח של דירת מדורים יחידה מזכה, אף כאשר לא היה טופס 4! זה ארוך, מסובך משפטית אבל רק עורכי דין למקרקעין שיודעים לעשות עסקאות אלה יכולים להשלים את העסקה בשלמותה.

 

מכירת דירה חדשה מקבלן לפני מסירה – אפשרויות מימון ובטוחות לפי חוק המכר

בניגוד לעסקאות רגילות של קניית דירה מקבלן – במקרה של קניית דירה חדשה מקבלן שנמכרת על ידי אדם פרטי – יש חשיבות רבה להיבטי המימון ולבטוחות לפי חוק המכר שיתקבלו בעסקה.

 

אפשרויות מימון של דירה מכירת דירה חדשה מקבלן לפני מסירה

על מנת להיות פרקטיים ניתן דוגמה מספרית עם מספרים עגולים:

אדם רכש דירה על הנייר בסכום של 1,000,000 ₪. הוא שילם 250,000 ₪ בהון עצמי ו-250,000 באמצעות משכנתא של בנק.

הוא מעוניין למכור את דירתו לאחר שנתיים מרכישתה, ושנה לפני המסירה, בסכום של 1,500,000 ₪ ומצא קונה שמסכים לעסקה.

כמה הון עצמי צריך המוכר להביא לעסקה? לכל הפחות 750,000 ₪! וזאת בנוסף להוצאות השונות שנדרשות בעסקה (מתווך, קבלן, מס רכישה וכו')!

למה?

  1. עליו לשלם את ההון שניתן באמצעות הבנק של המוכר – לבנק של המוכר. רק לאחריו הבנק של המוכר יסכים להסב את הערבות לפי חוק המכר מהמוכר לקונה.
  2. עליו לשלם את ההפרש שבין 1,000,000 ₪ לבין 1,500,000 ₪ באמצעות הון עצמי (תשובה בפרק הבא).
    כלומר – הוא יצטרך להביא מהבית 50% מסכום הקנייה כהון עצמי – ואת היתרה הוא יכול לקבל באמצעות משכנתא.
  3. על המוכר יהיה לשלם סכום של כ-125,000 ₪ מס שבח בעסקה. כמובן שסכום זה יתקזז עם הוצאות מותרות בניכוי. לפרטים נוספים מה מותר ומה אסור לנכות – אתם מוזמנים לפנות אלינו.
  4. כמובן שגם לוח התשלומים יהיה שונה בתכלית מאשר בעסקה רגילה מקבלן/יד שנייה – כאן המוכר יקבל את הסכום אותו הוא שילם בנוסף לרווח (בקיזוז מס השבח) בתשלום בסוף העסקה ולא בהתחלה.

 

בטוחות לפי חוק המכר לדירה שנמכרת לפני טופס 4

היבט חשוב נוסף שמשלים את הפרק הקודם הוא בעניין הבטוחות לפי חוק המכר. במצב הדברים הרגיל – כאשר אדם רוכש דירה בקבלן הוא זכאי לבטוחה לפי חוק המכר לאחר תשלום של יותר מ-7%, וזאת מהשקל הראשון ששולם. לאחר קבלת הבטוחה, הרי שהבטוחה מעניקה מעיין "ביטוח" כי במקרה של פשיטת רגל של הקבלן, ישולם לו מלוא הסכום שהוא שילם לקבלן.

אך בדומה לדוגמה לעיל, ישנו כאן סכום מעבר לסכום ששילם המוכר הראשון – בסכום של 500,000 ₪. מהי הנפקות של הסכום הזה?

הנפקות המשפטית היא שהסכום הזה לא יהיה מוגן בהתאם להוראות חוק המכר! כלומר – הקונה השני יהיה זכאי לבטוחות לפי חוק המכר רק על 1,000,000 ₪ ולא על מלוא הסכום (1,500,000 ₪) אותו הוא שילם בעסקה.

איפה זה פוגש אותכם? במימון! הבנק שלכם יסרב להעניק משכנתא עבור ההפרש, ועל כן תידרשו לנפק הון עצמי גבוה יותר (או הלוואה שאינה משכנתא בתנאים גבוהים בהרבה), כדי לעמוד בעסקה. ישנם עוד היבטים נוספים שלא פורטו במאמר זה, ועליכם לקחת בחשבון בטרם קניית דירה לפני טופס 4.

 

תשלומים נוספים

לעיתים, מכירת דירה לפני קבלת טופס 4 תחויב בתשלומים נוספים. כך יהיה המצב, למשל, אם הקבלן או היזם הכניסו סעיף להסכם ההתקשרות המתיר למכור את הדירה לפני טופס 4, אך מחייב את המכירה בתשלום עמלה מסוימת לקבלן. כמו כן, ייתכן כי עלויות פיתוח מסוימות יושתו על הצדדים במכירה, בהתאם לתקנות העירוניות (היטל השבחה, מע"מ, עלויות מימון וכו').

 

עורך דין למכירת דירה לפני טופס 4

מעוניינים למכור דירה לפני קבלת טופס 4? צריכים לוודא שהמכירה מותרת לפי החוזה שלכם עם הקבלן והיא לא תחויב בתשלומים נוספים? רוצים לחסוך בתשלומי מס השבח? אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לייעץ עבורכם בתחום, לוודא כי המכירה עומדת בתנאי החוזה ולחסוך כמה שאפשר בתשלומים הנוספים שתשלמו על העסקה.

עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אל שירותי המשרד ותמכרו את הדירה שלכם במועד הטוב ביותר עם כמה שפחות תשלומים נלווים שאין בהם צורך.

מכירת דירה לפני טופס 4
מכירת דירה לפני טופס 4
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מכירת דירה לפני טופס 4

טופס 4 הוא מסמך שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה במסגרתו מאשרת הוועדה והעירייה את אכלוס המבנה לציבור, וכי המבנה מאושר למגורי אדם וחיבור מערכות של חשמל, גז, טלפון מעליות ושירותים נוספים.

מכירת דירה חדשה מקבלן על ידי אדם פרטי שרכש את הדירה מהקבלן לפני קבלת טופס 4 אסורה ללא קבלת הסכמת הקבלן.

מכירת הדירה לפני טופס 4 משליכה באופן משמעותי על המיסוי שתשלמו. על פי חוק מיסוי מקרקעין, כל מי שמוכר דירת מגורים בטרם קבלת טופס 4 עשוי לחוב בתשלום מס שבח על סך כ-25% מהרווחים בעסקה. 

במקרים חריגים – ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שהינה ראויה למגורים, אף אם אין טופס 4.

חשוב לקחת בחשבון את היקף ההון העצמי הנדרש לעסקה, את אפשרויות המימון ואת הבטוחות לפי חוק המכר שניתן לקבל בעסקה.

אין להגיע לעסקה לפני שתקבלו את אישור הקבלן, הגורם המממן, הבנק של המוכר והבנק של הקונה.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין