כמה זמן לוקח פינוי בינוי

רבים מבעלי הדירות בישראל מעוניינים להיכנס להליכי פינוי בינוי. פינוי בינוי צפוי להעלות באופן משמעותי את ערכה של הדירה ואף לשפר את איכות החיים של הדיירים בנכס. עם זאת, לא מעט מאותם מתעניינים לכאורה, חוששים ממשכי הזמן הארוכים של פרויקטים אלו. כמה זמן לוקח פינוי בינוי? האם ניתן לקצר את הזמנים? האם פינוי בינוי משתלם למרות הזמנים הארוכים יחסית של הפרויקט?

 

פינוי בינוי בשני מסלולים

ישנם שני מסלולים עיקריים לפינוי בינוי. פינוי בינוי למתחמים כהתחדשות עירונית ופינוי בינוי לבניינים בודדים כחלק מתמ"א 38/2. נרחיב מספר מילים על כל אחת מהתוכניות.

 

פינוי בינוי כהתחדשות עירונית

תוכנית פינוי בינוי כחלק מהליכי התחדשות עירונית, הינה תוכנית לפינוי של מתחמי מגורים שהוכרזו כמיועדים לפינוי בינוי, ובניה מחדש של אותם מתחמים. מתחם מגורים יכלול 24 דירות מגורים לפחות. דירות אלו יפונו, ייהרסו, ובמקום ייבנו דירות חדשות רבות. כמו כן, היזם יפתח את המתחם כולו ואת סביבת המגורים בו.

פינוי בינוי כהתחדשות עירונית דורש הכרזה על מתחם כמיועד לפינו בינוי, הצעת תוכניות עבודה, קבלת אישור לתוכניות במסגרת שינוי תב"ע, קבלת היתר בנייה וביצוע של העבודות בפועל. כאשר מודדים את משך הזמן של הפרויקט, מקובל להתייחס לפרק הזמן שבין ההכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי לבין תום העבודות בשטח.

תמ"א 38/2

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. תמ"א 38/1 הינה תוכנית לחיזוק מבנים קיימים. תמ"א 38/2 הינה תוכנית להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו. עם זאת, פינוי בינוי שכזה נעשה לבניין אחד ולא למתחם מגורים, הוא אינו מצריך שינוי תב"ע ודי באישור וועדת התכנון המקומית כדי לבצע את הפרויקט.

 

כמה זמן לוקח פינוי בינוי של מתחם מגורים

מי אומר לכם שפינוי בינוי יקח פחות מ-10 שנים משקר לכם! הליכי התכנון והבניה בישראל הם מהארוכים בעולם המערבי, מסובכים ולוקחים זמן רב במיוחד. 

בשרטוט מטה (המבוסס על נתונים אמיתיים ומחקר מקיף של הרשות להתחדשות עירנית) ניתן לראות שקידום פרויקט של פינוי בינוי יארך במינימום 10 שנים מיום תחילת הפרויקט ועד קבלת מפתח, ולעיתים יותר מ-20 שנים.

ונרחיב – פינוי בינוי של מתחם מגורים הינו פינוי – בינוי מאסיבי, הכולל הריסה של מספר מבנים ופיתוח של השטח כולו. היזם לא יבנה רק בניינים חדשים, אלא גם ישפר את התשתיות במקום, לעיתים יבנה פארקים ושטחי מסחר, ועוד. לכן, תוכנית זו נחשבת לאטרקטיבית גם ליזמים וגם לרשויות.

אולם המחיר המשמעותי של התוכנית, הוא פרק הזמן הארוך של העבודות. נצייר את ציר הזמן הממוצע של עבודות הפינוי בינוי, כפי שזה מופיע בדו"ח הרשות להתחדשות עירונית.

על פי נתוני הדוח, חולפות כ-3.5 שנים מיום ההכרזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי ועד לאישור התוכניות ולשינוי התב"ע. 4 שנים נוספות תחלופנה מקבלת האישור ועד לקבלת היתר בנייה.

נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שמשך הזמן הממוצע של הפרויקט כולו עומד על 12 שנים. מכאן ניתן להסיק כי פרק הזמן שבין קבלת היתר הבנייה לאכלוס מתחם המגורים, עומד על 4-5 שנים. אם כן, התשובה לשאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי מורכבת משני רבדים. התשובה הפשוטה היא שפינוי בינוי לוקח 12 שנים.

אולם העמקה בנתונים מגלה שבעלי הדירות ייאלצו לעזוב את בתיהם למשך 4-5 שנים בלבד, פרק זמן הנשמע כסביר יותר מ-12 שנים.

 

קיצור הזמנים באמצעות תמ"א 38/2

יש לדעת כי הליכי תמ"א 38/2 הינם מהירים יותר במידה משמעותית מהליכי פינוי בינוי למתחמי מגורים. נתוני דוח הרשות המוזכר לעיל מדווחים על כך שעוברות כ-7 שנים בלבד מיום הגשת הבקשה להיתר, ועד לאכלוס הדיירים בבניין החדש. כ-3.5 שנים תחלופנה, בממוצע, עד לקבלת ההיתרים ועוד כ-3.5 שנים מקבלת ההיתרים ועד לאכלוס.

יש לציין כי אלו הם הנתונים הממוצעים, בעוד שבפועל תקופת העבודות משתנה ממקום למקום. בירושלים, בבני ברק, בקריית אתא ובעכו, היתרים מתקבלים בממוצע תוך פחות מ-3 שנים. לעומת זאת, בגבעתיים, רמת גן, הרצליה, רעננה, ראשון לציון ואשדוד, חולפות למעלה מ-4 שנים בממוצע מיום הגשת הבקשות ועד לקבלת ההיתר.

 

פינוי בינוי – האם זה משתלם?

נוכחנו לדעת כי הליכי פינוי בינוי אורכים זמן רב. האם בכל זאת הם משתלמים בכלל? מקובל לענות על שאלה זו בחיוב. ראשית מבנים רבים העוברים הליכי פינוי בינוי אינם איתנים דיים ועומדים בפני סכנת קריסה. הודות לפינוי בינוי, בעלי הדירות לא יצטרכו לחשוש לשלמות דירתם.

שנית, בעלי הדירות ייהנו מרווח כלכלי משמעותי מהעסקה. ערכה של דירתם יעלה בצורה ניכרת וזאת מבלי שהם יצטרכו להשקיע בכך. לא למותר לציין כי הוצאות השכירות בשנות העבודות, כמו גם הוצאות מיסים והיטלי השבחה, ישולמו על ידי היזם ולא מכיסם של בעלי הדירות.

לבסוף, הליכי פינוי בינוי ישפרו את איכות החיים של בלי הדירות לאחר האכלוס. בעלי הדירות יזכו לדירה גדולה יותר ואיכותית יותר, כך שלטווח ארוך מדובר בפרויקט משתלם. על כל פנים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני כניסה לפרויקטים שכאלו.

 

פינוי בינוי עם עו"ד אושר אלקיים

מתלבטים אם לקדם פינוי בינוי בבניין שלכם? חוששים מהזמן שלוקח פינוי בינוי? זקוקים לעורך דין שילווה את ההליך? עו"ד אושר אלקיים כאן בשבילכם. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בהליכי התחדשות עירונית וליווה פרויקטים רבים של פינוי בינוי. פנו אליו לקבלת חוות דעת משפטית וכלכלית יסודית ומעמיקה, וכן ליווי משפטי צמוד של ההליך כולו.

כמה זמן לוקח פינוי בינוי
כמה זמן לוקח פינוי בינוי
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא כמה זמן לוקח פינוי בינוי

הליך סטנדרטי של פינוי בינוי משלב ההתארגנות ועד קבלת נפתח לדירה חדשה אורך במינימום 10 שנים, ויכול גם לקחת 20 שנים ויותר, והכל בתלות במיקום הפרויקט ואופן קידומו. אל תאמינו למי שאומר לכם שזה עשוי לקחת פחות מכך.

לצערנו קידום תוכניות ובנייה בישראל מסובכים במיוחד ואורכים שנים רבות. דבר זה מביא לכך שיזמים קטנים לא יוכלו לקחת על עצמם פרויקטים מסוג זה, ועל כן לא כדאי להתקשר איתם בהסכם. קיצור תוכנית אפשרי רק עם יזם גדול, והסכמה רחבה.

קבלת דירה חדשה בפינוי בינוי היא חלום רחוק. קבלת הדירה החדשה תתאפשר רק כ-10 שנים  ויותר לאחר חתימה על הסכם פינוי בינוי. עד למועד קבלת הדירה, תעברו תלאים וקשיים בלתי אפשריים, וחלק גדול מהפרויקטים לא יגיעו לסיומו.

לא פעם אנשים מוצאים את עצמם מתוסכלים נוכח ריבוי והתארכות ההליכים של פינוי בינוי. לשם כך נדרש עורך דין של פינוי בינוי שיוכל לסייע ולקדם את הפרויקט במהרה. לייעוץ מקצועי אתם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח לסייע.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
מדריכים נוספים
אושר אלקיים משרד עורכי דין