רבים מבעלי הדירות בישראל מעוניינים להיכנס להליכי פינוי בינוי. פינוי בינוי צפוי להעלות באופן משמעותי את ערכה של הדירה ואף לשפר את איכות החיים של הדיירים בנכס. עם זאת, לא מעט מאותם מתעניינים לכאורה, חוששים ממשכי הזמן הארוכים של פרויקטים אלו. כמה זמן לוקח פינוי בינוי? האם ניתן לקצר את הזמנים? האם פינוי בינוי משתלם למרות הזמנים הארוכים יחסית של הפרויקט?
פינוי בינוי בשני מסלולים
ישנם שני מסלולים עיקריים לפינוי בינוי. פינוי בינוי למתחמים כהתחדשות עירונית ופינוי בינוי לבניינים בודדים כחלק מתמ"א 38/2. נרחיב מספר מילים על כל אחת מהתוכניות.
פינוי בינוי כהתחדשות עירונית
תוכנית פינוי בינוי כחלק מהליכי התחדשות עירונית, הינה תוכנית לפינוי של מתחמי מגורים שהוכרזו כמיועדים לפינוי בינוי, ובניה מחדש של אותם מתחמים. מתחם מגורים יכלול 24 דירות מגורים לפחות. דירות אלו יפונו, ייהרסו, ובמקום ייבנו דירות חדשות רבות. כמו כן, היזם יפתח את המתחם כולו ואת סביבת המגורים בו.
פינוי בינוי כהתחדשות עירונית דורש הכרזה על מתחם כמיועד לפינו בינוי, הצעת תוכניות עבודה, קבלת אישור לתוכניות במסגרת שינוי תב"ע, קבלת היתר בנייה וביצוע של העבודות בפועל. כאשר מודדים את משך הזמן של הפרויקט, מקובל להתייחס לפרק הזמן שבין ההכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי לבין תום העבודות בשטח.
תמ"א 38/2
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. תמ"א 38/1 הינה תוכנית לחיזוק מבנים קיימים. תמ"א 38/2 הינה תוכנית להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו. עם זאת, פינוי בינוי שכזה נעשה לבניין אחד ולא למתחם מגורים, הוא אינו מצריך שינוי תב"ע ודי באישור וועדת התכנון המקומית כדי לבצע את הפרויקט.
כמה זמן לוקח פינוי בינוי של מתחם מגורים
מי אומר לכם שפינוי בינוי יקח פחות מ-10 שנים משקר לכם! הליכי התכנון והבניה בישראל הם מהארוכים בעולם המערבי, מסובכים ולוקחים זמן רב במיוחד.
בשרטוט מטה (המבוסס על נתונים אמיתיים ומחקר מקיף של הרשות להתחדשות עירנית) ניתן לראות שקידום פרויקט של פינוי בינוי יארך במינימום 10 שנים מיום תחילת הפרויקט ועד קבלת מפתח, ולעיתים יותר מ-20 שנים.
ונרחיב – פינוי בינוי של מתחם מגורים הינו פינוי – בינוי מאסיבי, הכולל הריסה של מספר מבנים ופיתוח של השטח כולו. היזם לא יבנה רק בניינים חדשים, אלא גם ישפר את התשתיות במקום, לעיתים יבנה פארקים ושטחי מסחר, ועוד. לכן, תוכנית זו נחשבת לאטרקטיבית גם ליזמים וגם לרשויות.
אולם המחיר המשמעותי של התוכנית, הוא פרק הזמן הארוך של העבודות. נצייר את ציר הזמן הממוצע של עבודות הפינוי בינוי, כפי שזה מופיע בדו"ח הרשות להתחדשות עירונית.
על פי נתוני הדוח, חולפות כ-3.5 שנים מיום ההכרזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי ועד לאישור התוכניות ולשינוי התב"ע. 4 שנים נוספות תחלופנה מקבלת האישור ועד לקבלת היתר בנייה.
נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שמשך הזמן הממוצע של הפרויקט כולו עומד על 12 שנים. מכאן ניתן להסיק כי פרק הזמן שבין קבלת היתר הבנייה לאכלוס מתחם המגורים, עומד על 4-5 שנים. אם כן, התשובה לשאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי מורכבת משני רבדים. התשובה הפשוטה היא שפינוי בינוי לוקח 12 שנים.
אולם העמקה בנתונים מגלה שבעלי הדירות ייאלצו לעזוב את בתיהם למשך 4-5 שנים בלבד, פרק זמן הנשמע כסביר יותר מ-12 שנים.
קיצור הזמנים באמצעות תמ"א 38/2
יש לדעת כי הליכי תמ"א 38/2 הינם מהירים יותר במידה משמעותית מהליכי פינוי בינוי למתחמי מגורים. נתוני דוח הרשות המוזכר לעיל מדווחים על כך שעוברות כ-7 שנים בלבד מיום הגשת הבקשה להיתר, ועד לאכלוס הדיירים בבניין החדש. כ-3.5 שנים תחלופנה, בממוצע, עד לקבלת ההיתרים ועוד כ-3.5 שנים מקבלת ההיתרים ועד לאכלוס.
יש לציין כי אלו הם הנתונים הממוצעים, בעוד שבפועל תקופת העבודות משתנה ממקום למקום. בירושלים, בבני ברק, בקריית אתא ובעכו, היתרים מתקבלים בממוצע תוך פחות מ-3 שנים. לעומת זאת, בגבעתיים, רמת גן, הרצליה, רעננה, ראשון לציון ואשדוד, חולפות למעלה מ-4 שנים בממוצע מיום הגשת הבקשות ועד לקבלת ההיתר.
פינוי בינוי – האם זה משתלם?
נוכחנו לדעת כי הליכי פינוי בינוי אורכים זמן רב. האם בכל זאת הם משתלמים בכלל? מקובל לענות על שאלה זו בחיוב. ראשית מבנים רבים העוברים הליכי פינוי בינוי אינם איתנים דיים ועומדים בפני סכנת קריסה. הודות לפינוי בינוי, בעלי הדירות לא יצטרכו לחשוש לשלמות דירתם.
שנית, בעלי הדירות ייהנו מרווח כלכלי משמעותי מהעסקה. ערכה של דירתם יעלה בצורה ניכרת וזאת מבלי שהם יצטרכו להשקיע בכך. לא למותר לציין כי הוצאות השכירות בשנות העבודות, כמו גם הוצאות מיסים והיטלי השבחה, ישולמו על ידי היזם ולא מכיסם של בעלי הדירות.
לבסוף, הליכי פינוי בינוי ישפרו את איכות החיים של בלי הדירות לאחר האכלוס. בעלי הדירות יזכו לדירה גדולה יותר ואיכותית יותר, כך שלטווח ארוך מדובר בפרויקט משתלם. על כל פנים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני כניסה לפרויקטים שכאלו.
פינוי בינוי עם עו"ד אושר אלקיים
מתלבטים אם לקדם פינוי בינוי בבניין שלכם? חוששים מהזמן שלוקח פינוי בינוי? זקוקים לעורך דין שילווה את ההליך? עו"ד אושר אלקיים כאן בשבילכם. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בהליכי התחדשות עירונית וליווה פרויקטים רבים של פינוי בינוי. פנו אליו לקבלת חוות דעת משפטית וכלכלית יסודית ומעמיקה, וכן ליווי משפטי צמוד של ההליך כולו.
