כולנו מכירים עסקאות קלאסיות במקרקעין. במאמר זה, נעסוק דווקא במקרים החריגים יותר. נכיר מספר סוגים של חריגים לעסקה במקרקעין ואת המשמעויות של חריגים אלו. באופן קונקרטי, נעסוק בהעברה אגב גירושין, בהורשה, בהקניה לנאמן, בהקניה לאפוטרופוס ולמפרק ובאופציה במקרקעין. המשיכו לקרוא ומצאו את המידע הנוגע לעסקאות אלו.
העברת זכויות בדירה אגב גירושין
הליך גירושין כרוך בשלושה נושאים נלווים, המלווים כמעט כל תיק גירושין בישראל:
- קביעת משמורת על הילדים
- תשלום מזונות
- חלוקת הרכוש בין בני הזוג
במסגרת חלוקת הרכוש בין בני הזוג, נדרשים בני הזוג לבצע העברה אגב גירושין לזכויותיהם בדירת המגורים שלהם. כדי לחלק את הרכוש, מרבית הזוגות חותמים על הסכם גירושין אשר קובע באיזה אופן יחולק הרכוש בין בני הזוג. לרוב, הסכמי גירושין קובעים כי אחד מבני הזוג יקבל את זכויותיו של בן הזוג השני בדירה. כידוע, ככלל, העברת זכויות בנכס נחשבת לעסקה של ממש החייבת במס רכישה ומס שבח. ואולם, המחוקק קובע כי העברת זכויות בדירה אגב גירושין מבן זוג אחד בדירה לבן הזוג השני, על פי הסכם גירושין, אינה נחשבת לעסקה. המשמעות היא שמעביר הזכות יהיה פטור ממס שבח ומקבל הזכות יהיה פטור ממס רכישה. בכלל, מדובר בחריגה משמעותית מעסקת מקרקעין רגילה שמאפשרת תכנון מס מיטיב.
הורשה של זכות במקרקעין
החוק אף מתייחס להורשה של זכות במקרקעין כחריג לעסקה במקרקעין. מדובר אמנם בהעברת זכויות במקרקעין מאדם אחד למשנהו, אולם על פי חוק מיסוי מקרקעין הורשה אינה נחשבת למכירה. על כן, היא אינה יוצרת אירוע מס והיורש יהיה פטור מתשלום מס רכישה בעד הדירה שירש. במקרים מסוימים, הוא אף יהיה פטור מתשלום מס שבח כאשר ימכור את הדירה.
אם כן, הרי לנו מקרה נוסף בו זכויות במקרקעין עוברות מאדם אחד למשנהו אך לא מדובר בעסקה רגילה אלא בחריג לעסקת מקרקעין. היורש יקבל את הזכויות במקרקעין מכוח צו הירושה או צו קיום הצוואה, ובכל זאת העברת הזכויות לא תיחשב למכירה.
הקניית זכויות במקרקעין לנאמן
דיני הנאמנות מאפשרים להקנות זכויות במקרקעין לנאמן. אין זה המקום להרחיב באילו מקרים נכון להקנות זכויות במקרקעין לנאמן ורצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין באשר למקרים בהם הדבר משתלם ורצוי. בעבר רווחה הגישה שהקניית זכויות במקרקעין לנאמן אינה חייבת במיסוי מקרקעין, מכוח פרק הנאמנויות בפקודת מס הכנסה.
ואולם, בשנת 2022 קבע בית המשפט העליון (עניין גליס) שהעברת מקרקעין לנאמן היא "מכירה" לפי ההגדרה הרחבה שבחוק מיסוי מקרקעין, ושהסדר הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה אינו פוטר אותה. כך חויבו יוצרי הנאמנות במס שבח, והנאמן במס רכישה.
לכן, ההלכה כיום היא שהעברת זכויות לנאמן נחשבת לעסקה החייבת במס, על כל המשתמע מכך. הפטור הקבוע בפקודת מס הכנסה אינו חל על מיסוי מקרקעין. עם זאת, כאשר הדירה מוקנית לנאמן מכוח החוק ולא מבחירה, הקניית הזכויות אינה נחשבת לעסקה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברה שכזו אינה "מכירת זכות במקרקעין" ועל כן פטורה ממס.
הקניית זכות במקרקעין לאפוטרופוס ומפרק
גם בנוגע לאפוטרופוס ולמפרק קובע החוק כי ההעברה אינה נחשבת למכירה. על כן, אם מכוח חוק הוקנו זכויות במקרקעין שלכם לאפוטרופוס או למפרק, לא תצטרכו לשלם מס שבח על העברת הזכויות.
אופציה ייחודית במקרקעין
נושא חשוב במיוחד במסגרתו ניתן לקבל פטור ממס שבח ורכישה היא מתן ו/או העברת הסכם אופציה במקרקעין.
במסגרת הסכם אופציה, ניתן להקנות לרוכש זכות לרכישת נכס מקרקעין מסוים, באופן בו אם יעמוד המקבל בכל התנאים, יוכל לרכוש את נכס הבסיס.
כמובן שאם עומדים בכל התנאים, האופציה עצמה פטורה ממס שבח ורכישה, אך חייבת במס הכנסה לפי העניין.
חריגים לעסקאות מקרקעין – עו"ד אושר אלקיים
מעוניינים לבצע עסקה במקרקעין? עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן לפנות למשרד כדי לבחון, לפני ביצוע ההעברה, אם היא חייבת במס.
