במציאות הישראלית בה שכירות לטווח ארוך מניבה תשואות נמוכות מאוד, משקיעים רבים פונים למסלול השכרה לטווח קצר, בעזרת פלטפורמת AIRBNB או השכרת לטווח קצר. המסגרת המשפטית של השכרת דירות AIRBNB שונה בתכלית מזו של השכרת נכסים לטווח ארוך. האם חייבים במס הכנסה על דירת AIRBNB? האם עליכם לגבות מע"מ מהמתארחים? מהו הסכם להשכרת דירת AIRBNB? כל זאת ועוד – להלן.
מיסוי דירת AIRBNB
אם אתם עומדים להשכיר דירת AIRBNB או להשכיר דירה לטווח קצר – אחד ההיבטים הרלוונטיים והמשמעותיים ביותר בהשכרת דירת AIRBNB הוא היבט המיסוי. מיסוי דירת AIRBNB שונה בתכלית ממיסוי דירת מגורים, אך הוא שונה גם ממיסוי עסק רגיל. בחלק הראשון נעסוק בהיבטי המיסוי העיקריים בהשכרת דירת AIRBNB.
מס הכנסה על השכרת דירת מגורים רגילה ולא AIRBNB
השכרה למגורים עשויה לזכות בפטור מלא או חלקי בכפוף לתנאי החוק ולתקרה התקפה בשנת המס. התקרה אינה ניתנת מחדש לכל דירה: לצורך חישוב הפטור יש להביא בחשבון את ההכנסות הרלוונטיות מכל דירות המגורים, לרבות הכנסות בני המשפחה שהחוק מצרף לחישוב.
כאשר ההכנסה המצטברת עולה על תקרת הפטור, הפטור נשחק בהתאם למנגנון החוק, עד לאיפוסו בכפל התקרה. יש לבדוק את הסכום המעודכן ואת התאמת המסלול למקרה, ולא להניח שכל הכנסה משכירות זכאית לפטור חלקי לפחות.
המסלולים המיוחדים להשכרה למגורים כפופים לתנאים, והכנסה בעלת אופי עסקי אינה נהנית אוטומטית מהפטור או ממסלול 10%. יש לבחון את הסיווג ואת כלל ההכנסות לפני בחירת המסלול.
מס הכנסה על השכרת דירת AIRBNB
השכרה לתיירות או לנופש לטווח קצר אינה בהכרח השכרה למגורים לצורך הטבות המס. השאלה אם ההכנסה עסקית נבחנת לפי מכלול הנסיבות, כגון היקף, תדירות, ניהול ושירותים נלווים. עצם הפרסום ב-Airbnb אינו מבחן יחיד שמכריע כל מקרה.
נימוק אפשרי של רשות המיסים הוא האחריות לתשלומים שוטפים בגין הדירה – בעוד שבהשכרת דירה למגורים השוכר הוא זה שמשלם ועד בית, חשבונות חשמל, מים וגז, ארנונה וכדומה, בדירת AIRBNB בעל הדירה הוא זה שישלם את כל התשלומים הללו.
יש בכך כדי להעיד על עיסוקו המוגבר בדירה ומעורבותו בה, וכדי לשלול את היותה של השכירות שכירות למגורים. נימוק אפשרי של רשות המיסים הוא האחריות לתחזוקת הדירה – בהשכרת דירה לטווח ארוך השוכר הוא זה שאחראי על תחזוקתה השוטפת של הדירה, מבחינת ניקיונה, ציוד הדירה, ריהוט הדירה ועוד כהנה וכהנה.
לעומת זאת, בדירות AIRBNB בעל הדירה הוא זה שאחראי על תחזוקתה השוטפת. לפני כניסתו של כל אורח בעל הבית ידאג לנקות את הדירה, לספק מגבות, למלא כלים ורהיטים ולדאוג באופן כללי שהדירה תהיה שמישה ונעימה למגורים. לעיתים, בעל הדירה אף ידאג לניקיונה במהלך שהותו של השוכר.
גם פעילות חוזרת של פרסום, תיאום, קבלת אורחים ותחזוקה יכולה להצביע על פעילות עסקית. יש לבחון אותה יחד עם יתר הנתונים, ולא להסתמך על סימן אחד בלבד.
אם ההשכרה מסווגת כעסק, ההכנסה החייבת נבחנת לפי כללי ההכנסה העסקית ובהתחשב בהוצאות המותרות. גם אם אינה עסק, יש לבדוק אם השימוש בפועל עומד בתנאי מסלול המס שמבקשים להחיל.
שיעור המס בפועל תלוי בכלל הכנסות המשכיר, במדרגות התקפות, בניכויים ובזיכויים הרלוונטיים. אין שיעור קבוע אחד לכל הכנסות Airbnb.
תוספת הכנסה עשויה להעלות את חלק מההכנסה למדרגת מס גבוהה יותר. מומלץ להכין אומדן שנתי לפי הנתונים האישיים, במקום להסתמך על מדרגות מס מדוגמה ישנה.
ניכויים מהכנסות AIRBNB
רצוי להדגיש כי לאור האמור, בעל הדירה יהיה זכאי לנכות הוצאות מהכנסותיו בדירה. נניח, למשל, כי בעל הדירה הכניס לאורך השנה סכום מכובד של 120 אלף שקלים מדירת ה-AIRBNB. עם זאת, המשכיר הוציא עשרות אלפי שקלים על עובדים שהיו אחראים על תחזוקת הנכס, רכש ציוד שישמש את השוכרים, שילם מיסי עירייה ועוד.
לדוגמה בלבד: הכנסות בסך 120 אלף ש״ח והוצאות מותרות בניכוי בסך 50 אלף ש״ח עשויות להביא להכנסה חייבת של 70 אלף ש״ח, לפני התאמות נוספות. לא כל הוצאה משולמת מותרת בניכוי מיידי; ציוד ונכסים עשויים להיות כפופים לפחת ולהוראות אחרות.
זאת, מכיוון שמס הכנסה ממסה רווחים ולא הכנסות. רווחים מחושבים, כידוע, כהכנסות פחות הוצאות. יחד עם זאת – ישנם תנאים ספציפיים מורכבים למדי מתחום מס ההכנסה ומיסוי המקרקעין שיחולו בנסיבות העניין, ועל כן יש להתייעץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה.
ארנונה על דירות AIRBNB
סיווג ותעריפי הארנונה נקבעים לפי הדין וצו הארנונה המקומי. גם תעריפים עסקיים כפופים למסגרת חוקית. הפער לעומת מגורים תלוי בסיווג, ברשות ובשימוש בפועל, ואין יחס קבוע החל על כל נכס.
כאשר אדם משכיר דירה למגורים לטווח ארוך, השוכר ישלם עליה ארנונה למגורים. אולם מה דינה של דירת AIRBNB, אשר המשכיר משלם ארנונה עבורה? האם היא נחשבת לנכס מסחרי או לנכס למגורים לעניין תשלומי הארנונה? התשובה לשאלה תלויה, למעשה, בעיר הספציפית בה מופעלים שירותי ה- AIRBNB.
יש לבדוק את צו הארנונה התקף בעיר שבה נמצאת הדירה ואת הסיווג הנוהג להשכרה קצרה. אין להסתמך על הכרזות או נתוני אכיפה משנים קודמות.
הסיווג עשוי להיות מושפע מאופי האירוח והשימוש בנכס. אם מתקבלת דרישת חיוב שונה, כדאי לבדוק את הבסיס לה ואת המועדים להשגה לפי הדין.
אם כן, ככלל, בטרם פרסום דירה להשכרה בAIRBNB יש לבחון האם העירייה הספציפית תגבה תשלומי ארנונה גבוהים יותר על נכסים המושכרים לטווח קצר, ועל כן מומלץ להשתמש בשירותיו של עורך דין לשכירות בנושא.
מע"מ דירת AIRBNB
שיעור המע״מ הרגיל בישראל הוא 18% החל מ־1 בינואר 2025. החיוב בהשכרה ובאירוח תלוי במעמד המשכיר, בסיווג העסקה ובתחולת פטור או שיעור אפס.
לדוגמה, מחיר של 100 ש״ח לפני מע״מ בשיעור 18% מסתכם ב־118 ש״ח. אם המחיר הכולל הוא 100 ש״ח, רכיב המע״מ הוא כ־15.25 ש״ח. יש להבהיר בהצעת המחיר אם הוא כולל מע״מ, בהתאם לדין.
כאשר הפעילות מחייבת רישום ודיווח במע״מ, יש להסדירם ולבדוק את שיעור המס החל. אין להסיק שכל מי שמשכיר דירה חייב באותו מס רק משום שהשתמש בפלטפורמה מסוימת.
סעיף 30(א)(8) לחוק מע״מ קובע שיעור אפס ללינת תייר בבית מלון בכפוף לתנאים. שיעור אפס אינו זהה לפטור ממע״מ. יש לבדוק את הגדרת בית המלון, מעמד האורח כתייר והמסמכים הנדרשים; אורח זר לבדו אינו מספיק.
ההכרעה בשאלה זו אינה פשוטה, ואף אינה חד משמעית – ומחייבת בחינה משפטית של השלכות ונסיבות המקרה. יהיו דירות AIRBNB שתיחשבנה למלון לעניין זה, בעוד שאחרות לא יענו על הדרישה ולא ניתן יהיה לראות בהן מלון., ועל כן החובה לגבות ולשלם מע"מ תיבחן בהתאם לנסיבות המקרה עצמו.
הגדרת בית מלון בחוק והפסיקה דורשת בחינה של מאפייני מקום האירוח והפעילות. אין להסתפק בכינוי Airbnb או במודעה המציעה מקומות לינה כדי להסיק שההגדרה מתקיימת.
גם מקום אירוח העונה להגדרה צריך לעמוד בתנאים ובתיעוד הנדרשים כדי להחיל שיעור אפס על לינת תייר. לינת תושב ישראל אינה נהנית מההסדר הזה רק משום שהמקום מוגדר בית מלון.
לסיכום, חבות המע״מ ושיעורה דורשים בדיקה פרטנית. שיעור אפס ללינת תייר הוא הסדר מותנה, ואין להציגו כפטור גורף לכל השכרה לאורח מחו״ל.
מס שבח על דירת AIRBNB
השימוש בדירה לתיירות או לעסק עשוי להשפיע על סיווגה כדירת מגורים מזכה בעת מכירתה. הבדיקה כוללת את השימוש בפועל ואת התקופות הנדרשות בחוק. אין להסיק מעצם פרסום הדירה ב-Airbnb שתמיד נשלל כל פטור במכירה.
לפני מכירה יש לבדוק את היסטוריית השימוש בדירה, היקף השימוש העסקי, תנאי הפטורים והחישוב החל. תוצאת המס יכולה להשתנות בין מקרים, ולכן יש לתכנן את העסקה לפי העובדות והדין במועד המכירה.
מיסוי דירת AIRBNB – סיכום
נסכם בקצרה פרק זה של מיסוי דירות AIRBNB להשכרה. נתייחס למס הכנסה, ארנונה, מע"מ ומס שבח על דירת AIRBNB.
- מס הכנסה: יש לבדוק את סיווג הפעילות ואת מסלול הדיווח; אין להניח שהפטור למגורים חל על אירוח קצר טווח.
- ארנונה: הסיווג והתעריף נקבעים לפי השימוש והצו המקומי התקף.
- מע״מ: יש לבחון חובת רישום, חבות ושיעור; שיעור אפס ללינת תייר חל רק בהתקיים התנאים.
- מס שבח: יש לבדוק את סיווג הדירה, היסטוריית השימוש ותנאי הפטור או החישוב בעת המכירה.
הסכם להשכרת דירה AIRBNB
השכרת דירה דרך AIRBNB דורשת הסכם כפול. ראשית, עליכם להגיע להסכם עם AIRBNB בדבר פרסום הנכס בפלטפורמה שלהם, התמלוגים שיועברו אל האתר, קידום הנכס שלכם ועוד.
בסופו של דבר, מדובר בהסכמים סטנדרטיים של האתר ויכולת ההשפעה שלכם על אותם הסכמים להשכרת דירה דרך AIRBNB מוגבלת מאוד עד לא קיימת כלל, והוראות התקנון של האתר מגבילות באופן חד צדדי את המשכיר לטובת החברה.
הסכם חשוב נוסף הוא ההסכם שייחתם ביניכם לבין השוכרים. ככלל, לא תידרשו לאינטראקציה כלשהי עם השוכרים כדי להחתים אותם על הסכם שכזה. בעצם הזמנת הדירה דרך אתר AIRBNB השוכרים יתחייבו לשמור על הנכס, להתפנות בזמן וכן הלאה וההתקשרות דרך האתר כוללת סנקציות על השוכרים במידה שלא יעמדו בהתחייבויות אלו.
מצבים בהם חשוב לבצע הסכם להשכרת דירה דרך AIRBNB, הם מצבים בהם השכירות לא כל כך קצרת טווח. לעיתים, אנשים שוכרים דירות AIRBNB גם לתקופה של חודש ואף למעלה מכך. באותם מצבים, רצוי לנסח הסכם שכירות בסיסי שיסדיר משפטית את השכירות, את התחייבויות הצדדים, את התמורה לשכירות וכדומה.
לעומת זאת, במקרה בו אתם משכירים את הדירה שלכם לטווח קצר שלא באמצעות הפלטפורמה (למשל שכירות סאבלט, השכרה למכרים וכיוצ"ב)– חובה עליכם להצטייד בהסכם שכירות קצר טווח איכותי שיגן עליכם במקרה הצורך.
כיום, בעלי דירות רבים משכירים את דירותיהם לטווחים קצרים דרך הפייסבוק ושאר הרשתות החברתיות. במקרים אלו, תהיו חייבים לנסח הסכם שכירות קצר אך מקיף שיגן עליכם מפני שוכרים שלא יתפנו או יפגעו בדירה. הסכם שכזה יש לנסח בעזרת עורך דין לשכירות המתמחה בתחום. לכן – אם אתם זקוקים להסכם שכירות AIRBNB או הסכם שכירות לטווח קצר – תפנו אלינו ונשמח לסייע במחירים הוגנים וזמינות מיידית.
איסור השכרת דירה AIRBNB בבית משותף
בנוסף לכל האמור לעיל, ישנו היבט נוסף שעליכם לבחון בטרם רכישת דירת AIRBNB ובטרם השכרת דירת AIRBNB בתל אביב ו/או כל מקום אחר. נושא זה הוא איסור של השכרת דירה לטווח קצר או השכרת דירת AIRBNB במסגרת תקנון הבית המשותף.
ונרחיב – בכל בית משותף שנרשם בפנקס הבית המשותפים, ישנו מסמך אחד שנקרא "תקנון הבית המשותף". במסמך זה מסכימים בעלי הדירות על אופן ניהולו ותפעולו של הבית המשותף.
במקרים מסוימים, בעיקר בבניינים של דירות חדשות AIRBNB בתל אביב והמרכז (אך לא רק), היזם ו/או הדיירים מכניסים סעיפים שמטרתם למנוע השכרת דירות לטווח קצר ו/או לצורך ניהול עסק!
במקרים אלה – יתר בעלי הדירות יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים על מנת שיוציא צו מניעה שימנע את השכרת הדירה לטווח קצר. האם זה ישים? האם זה קרה בעבר? בהחלט!
בתיק מספר 5/993/2017 שנידון בפני המפקחת על הבתים המשותפים יעל ענתבי שרון בשנת 2018, נבחן האם ניתן להשכיר דירת מגורים במסגרת AIRBNB בבניין בתל אביב.
בעובדות המקרה בתקנון הבית המשותף צוין מפורשות המשפט הבא:
''השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב''
ונדגיש – מדובר בסעיף יחסית פשוט ולא מפורט, אך במקרים אחרים ישנם סעיפים מורכבים וחמורים בהרבה בהם אתם עלולים להיתקל:
עוד נציין כי במסגרת פסה"ד ותיאור העובדות הסתבר כי הנציגות של הבית המשותף באופן אקטיבי הכניסה סעיף זה על מנת שיתר הדיירים ימנעו מהשכרה לטווח קצר, באופן דומה לפרויקטים דומים באיזור. בפסה"ד קבעה המפקחת כי השכרת הדירה לטווח קצר מהווה הפרה של התקנון שמזכה בסעד של צו למניעת ההשכרה לטווח קצר!
חשוב להסביר כי קביעת המפקח היא מקבילה של פס"ד של בית משפט השלום, ואינה מחייבת ערכאות אחרות, ואינה נחשבת להלכה מחייבת. יחד עם זאת – כאשר קיים פס"ד כזה – מוטב לכל אדם שמתכנן להשכיר את דירתו לבחון את תקנון הבית המשותף בטרם השכרת דירה בAIRBNB ו/או בBOOKING באופן מקצועי על ידי עורך דין לשכירות.
השכרת דירת AIRBNB – אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין
שוקלים להשכיר את הדירה שלכם דרך Airbnb או לרכוש דירה לצורך זה? לפני שמתקדמים, כדאי לוודא את מלוא ההשלכות המשפטיות – ממיסוי ועד מגבלות תקנון הבית המשותף. משרדינו, אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד, המתמחה בדיני מקרקעין – יעניק לכם ייעוץ משפטי ועסקי מקיף ומדויק. פנו אלינו לייעוץ.
לקריאה נוספת: הסכם שיתוף במקרקעין.
