קיבלתם היתר לשימוש חורג או תוספת בניה בקרקע? המנהל אישר פיצול קרקע המוחכרת לכם? אז קרוב לוודאי שעוד תשמעו על 'דמי היתר'- ואם עדיין לא, אתם בדיוק במקום הנכון.
ייתכן מאוד שתידרשו לשלם דמי היתר עבור אישורים והיתרים אלו. במאמר זה נסביר מהם דמי היתר המהווים מושג יסוד במקרקעי ישראל.
מה זה דמי היתר?
דמי היתר מהווים תשלום נוסף לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל – או מנהל מקרקעי ישראל למבוגרים מבינכם) עבור קרקע מוחכרת, אשר אושרו לגביה אישורים החורגים מתנאי החכירה המקוריים.
במילים פשוטות? אתם חכרתם קרקע בתנאים מסוימים, ועכשיו אתם רוצים לעשות משהו שלא היה בתנאים המקוריים (שימוש אחר או נוסף) – אז צריך לשלם על השימוש ה"נוסף" הזה.
הנה איך שזה מוגדר רשמית: "רשות מקרקעי ישראל תיגבה דמי היתר עבור מתן הסכמתה לבעל זכויות להפיק מהמקרקעין הנאה נוספת על זו שרכש, בגבולות שטח ההקצאה המקוריים" (החלטה 1550 מועצת מקרקעי ישראל).
כידוע, רשות מקרקעי ישראל (הגוף שמנהל את רוב הקרקעות במדינה), משווקת על פי רוב את קרקעותיה במכרזים. פעמים רבות לא משווקת זכות קניינית בקרקע, אלא זכות חכירה – כלומר, אתם לא הבעלים של הקרקע אלא השוכרים שלה לטווח ארוך.
במסגרת הסכם החכירה, רשות מקרקעי ישראל מגדירה את תנאי השימוש בקרקע המוחכרת. בכלל זאת את המותר והאסור לעשות בה.
לא אחת, לאורך תקופת החכירה רמ"י מתירה לבעלי זכות החכירה לבצע שימושים נוספים בקרקע, החורגים מתנאי החכירה הראשוניים.
הדוגמה הכי נפוצה? הגדלת זכויות בניה ביחידה צמודת קרקע, מה שנקרא בעגה המקצועית "תוספת שטח מבונה ליחידת דיור קיימת". קרי, לדוגמה, הוספת חדר לבית.
מקרה נוסף שבו עוסק משרדנו הוא שימוש למטרת "מסחר" במקום שבו מותר רק שימוש ל"תעשייה". אמנם בשפה הנדל"נית נוהגים לומר "מסחר ותעשייה" בנשימה אחת, אך בפועל מדובר בשימושים שונים (ההבדל בין חנות למפעל).
מעבר לכך, גם שינוי ייעוד קרקע (למשל, הייתה לכם קרקע חקלאית וכעת אתם רוצים לבנות עליה בית), מקרקע חקלאית לקרקע למגורים למשל, מהווה חריגה מתנאי החכירה אשר יחויב בדמי היתר.
זאת ועוד, התרת שימוש חורג בקרקע (נניח שקניתם מגרש למגורים והחלטתם לפתוח בו עסק) ייחשב אף הוא להיתר נוסף הדורש תשלום דמי היתר. כמו כן, פיצול מגרש אחד לשני מגרשים או יותר עשוי לגרור אף הוא תשלום דמי היתר.
כמה דמי היתר צריך לשלם למנהל?
החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובעות מה יהיו דמי ההיתר כאחוז מסוים מעליית שווי הקרקע. זאת, בהתחשב בסוג ההיתר שהתקבל, האזור בו מצויה הקרקע (אזור כללי / אזור עדיפות לאומית א' / אזור עדיפות לאומית ב') וכן בתנאים נוספים אשר יש בהם כדי להשפיע על דמי ההיתר שתידרשו לשלם.
יש גם חדשות טובות: בעלי עיטורי גבורה, למשל, זכאים לפטור מתשלום דמי היתר עבור תוספת בנייה למגורים, ויש מקרים נוספים שבהם ניתן לקבל פטור או הנחה.
נציין כי רשות מקרקעי ישראל מציעה לציבור מחשבון לחישוב דמי היתר עבור תוספת שטח מבונה ליחידת דיור קיימת. לכן, אם בכוונתכם לבקש היתר לתוספת שטח לביתכם, נמליץ לכם להזין את כלל הנתונים במחשבון וכך תוכלו לדעת, לפחות כקריאת כיוון, כמה דמי היתר תידרשו לשלם עבור תוספת הבנייה.
על כל פנים, מדובר בתחום מורכב ומסועף משפטית: לעיתים דמי היתר חופפים להיטל השבחה ולעיתים מתווספים אליו (כן, לפעמים משלמים את שניהם!); לפעמים דורש תשלום נוסף של דמי שימוש ובמקרים אחרים אין צורך בתשלום זה; במצבים מסוימים התשלום מהוון ובאחרים לא מהוון; ובחלק מהמקרים אף ניתנת הזדמנות לבעלי זכות החכירה לרכוש את הקרקע ובכך לקבל עליה בעלות מלאה תוך הימנעות מתשלום דמי היתר.
משכך, מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק בהליכים מול רשות מקרקעי ישראל. עורך הדין יוכל לוודא שאתם מבצעים את כל הפעולות הנדרשות, לבדוק זכאות לפטורים ולהנחות ולוודא שהחיוב מחושב כדין.
ללא ליווי משפטי מתאים, קיים חשש שתיתקלו בקשיים ומהמורות לאורך הדרך שלא תדעו כיצד להתמודד איתן – ותמצאו את עצמכם משלמים עליהן ביוקר.
דמי היתר – משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין עוסק בדיני מקרקעין ובהליכים מול רשות מקרקעי ישראל. אנו מלווים לקוחות בכל שלבי התהליך – מבדיקת הזכאות לפטורים והקלות, דרך בדיקת חישוב דמי ההיתר, ועד למשא ומתן עם רמ"י. במקרים מתאימים נבדוק גם אפשרות לרכישת הקרקע במקום תשלום דמי היתר.
פנו אלינו להתייעצות.
