קיבלתם היתר לשימוש חורג או תוספת בניה בקרקע? המנהל אישר פיצול קרקע המוחכרת לכם? אז קרוב לוודאי שעוד תשמעו על 'דמי היתר'- ואם עדיין לא, אתם בדיוק במקום הנכון.
ייתכן מאוד שתידרשו לשלם דמי היתר עבור אישורים והיתרים אלו. במאמר זה נסביר מהם דמי היתר המהווים מושג יסוד במקרקעי ישראל.
מה זה דמי היתר?
דמי היתר מהווים תשלום נוסף לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל – או מנהל מקרקעי ישראל למבוגרים מבינכם) עבור קרקע מוחכרת, אשר אושרו לגביה אישורים החורגים מתנאי החכירה המקוריים.
במילה פשוטות? אתם חכרתם קרקע בתנאים מסוימים, ועכשיו אתם רוצים לעשות משהו שלא היה בתנאים המקוריים (שימוש אחר או נוסף) – אז צריך לשלם על השימוש ה"נוסף" הזה.
הנה איך שזה מוגדר רשמית: "רשות מקרקעי ישראל תיגבה דמי היתר עבור מתן הסכמתה לבעל זכויות להפיק מהמקרקעין הנאה נוספת על זו שרכש, בגבולות שטח ההקצאה המקוריים" (החלטה 1550 מועצת מקרקעי ישראל).
כידוע, רשות מקרקעי ישראל (הגוף שמנהל את רוב הקרקעות במדינה), משווקת על פי רוב את קרקעותיה במכרזים. פעמים רבות לא משווקת זכות קניינית בקרקע, אלא זכות חכירה – כלומר, אתם לא הבעלים של הקרקע אלא השוכרים שלה לטווחה ארוך.
במסגרת הסכם החכירה, רשות מקרקעי ישראל מגדירה את תנאי השימוש בקרקע המוחכרת. בכלל זאת את המותר והאסור לעשות בה.
לא אחת, לאורך תקופת החכירה רמ"י מתירה לבעלי זכות החכירה לבצע שימושים נוספים בקרקע, החורגים מתנאי החכירה הראשוניים.
הדוגמה הכי נפוצה? הגדלת זכויות בניה ביחידה צמודת קרקע, מה שנקרא בעגה המקצועית "תוספת שטח מבונה ליחידת דיור קיימת". קרי, לדוגמה, הוספת חדר לבית.
מקרה נוסף בו עוסק משרדנו – שימוש לתנאי "מסחר" במקום בו מותרת רק "תעשייה" אומנם בשפה הנדלנית הרבה פעמים אומרים מסחר ותעשייה – אבל בפועל מדובר בשימושים שונים (הבדל בין חנות ומפעל).
מעבר לכך, גם שינוי ייעוד קרקע (למשל, הייתה לכם קרקע חקלאית וכעת אתם רוצים לבנות עליה בית), מקרקע חקלאית לקרקע למגורים למשל, מהווה חריגה מתנאי החכירה אשר יחויב בדמי היתר.
זאת ועוד, התרת שימוש חורג בקרקע (נניח שקניתם מגרש למגורים והחלטתם לפתוח בו עסק) ייחשב אף הוא להיתר נוסף הדורש תשלום דמי היתר. כמו כן, פיצול מגרש אחד לשני מגרשים או יותר עשוי לגרור אף הוא תשלום דמי היתר.
כמה דמי היתר צריך לשלם למנהל?
החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובעות מה יהיו דמי ההיתר כאחוז מסוים מעליית שווי הקרקע. זאת, בהתחשב בסוג ההיתר שהתקבל, האזור בו מצויה הקרקע (אזור כללי / אזור עדיפות לאומית א' / אזור עדיפות לאומית ב') וכן בתנאים נוספים אשר יש בהם כדי להשפיע על דמי ההיתר שתידרשו לשלם.
יש גם חדשות טובות- כדי לסבר את האוזן נציין כי בעלי עיטור הגבורה, למשל, יהיו זכאים לפטור מתשלום דמי היתר עבור תוספת בנייה למגורים (היה משתלם להיות גיבור בצבא!) ויש מקרים נוספים בהם ניתן לקבל פטור מהיתר.
נציין כי רשות מקרקעי ישראל מציעה לציבור מחשבון לחישוב דמי היתר עבור תוספת שטח מבונה ליחידת דיור קיימת. לכן, אם בכוונתכם לבקש היתר לתוספת שטח לביתכם, נמליץ לכם להזין את כלל הנתונים במחשבון וכך תוכלו לדעת, לפחות כקריאת כיוון, כמה דמי היתר תידרשו לשלם עבור תוספת הבנייה.
על כל פנים, מדובר בתחום מורכב ומסועף משפטית: לעיתים דמי היתר חופפים להיטל השבחה ולעיתים מתווספים אליו (כן, לפעמים משלמים את שניהם!); לפעמים דורש תשלום נוסף של דמי שימוש ובמקרים אחרים אין צורך בתשלום זה; במצבים מסוימים התשלום מהוון ובאחרים לא מהוון; ובחלק מהמקרים אף ניתנת הזדמנות לבעלי זכות החכירה לרכוש את הקרקע ובכך לקבל עליה בעלות מלאה תוך הימנעות מתשלום דמי היתר.
משכך, אנו ממליצים לכם בחום להתייעץ עם משרדנו המתמחה בנושא מקרקעי ישראל. עורך הדין ממשרדנו יכול לסייע כדי לוודא כי אתם מבצעים את כל הפעולות הדרושות מבחינה משפטית, יפעל כדי לצמצם את דמי ההיתר למינימום ההכרחי, אך במקביל ידאג לכך שתשלמו את כל מה שאתם צריכים על פי חוק.
בהיעדר עורך דין המתמחה בתחום, קיים חשש כי תיתקלו בקשיים ומהמורות לאורך הדרך שלא תדעו כיצד להתמודד איתן – ותמצאו את עצמכם משלמים עליהן ביוקר.
דמי היתר – משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין מתמחה בדיני מקרקעין ובהליכים מול רשות מקרקעי ישראל. אנו מלווים לקוחות בכל שלבי התהליך- מבדיקת הזכאות לפטורים והקלות, דרך חישוב מדויק של דמי ההיתר, ועד למשא ומתן עם רמ"י להפחתת העלויות.
הניסיון שצברנו מאפשר לנו לזהות דרכים חוקיות לחיסכון, למנוע תשלומי יתר ולהבטיח שהתהליך יעבור בצורה חלקה ויעילה. במקרים מתאימים נבדוק גם אפשרויות לרכישת הקרקע במקום תשלום דמי היתר. פנו אלינו להתייעצות והצטרפו למעגל לקוחותינו המרוצים.
