בדק בית לדירה מקבלן הינו הליך חשוב וחיוני, במסגרתו תוודאו כי הדירה שרכשתם אכן עומדת בסטנדרט המצופה. במקרים בהם יימצאו ליקויים לדירה, תוכלו לדרוש מהקבלן לערוך תיקונים על סמך דו"ח בדק הבית. אם התיקונים הדרושים לא יבוצעו, הדו"ח יוכל לשמש אתכם לתביעה משפטית כנגד הקבלן על הליקויים בבניה. מתי צריך בדק בית לדירת קבלן? מהי תקופת הבדק, מפרט המכר ותקופת האחריות לדירה? כל זאת ועוד בהמשך המאמר.
בדק בית לדירה מקבלן – למה צריך את זה?
דירה חדשה יכולה להיות יפה ונוצצת. הקירות לבנים כשלג, העיצוב מודרני, החזית החיצונית מרשימה והתחושה הכללית שלכם מהדירה שרכשתם, הינה חיובית ומשמחת. אולם מבעד למעטה החיצוני, לא תוכלו לדעת מה מצבה האמיתי של הדירה שלכם. האם הצנרת תקינה? האם חיבור החשמל סדיר? האם הפרזול נעשה באיכות גבוהה דיה?
בדק בית לדירה מקבלן מאפשר בירור מקצועי של מצבה, גם כאשר היא נראית תקינה. רצוי לבחור מהנדס או הנדסאי בעל הכשרה וניסיון המתאימים לסוג הבדיקה, ולבקש דוח מפורט המבחין בין ליקויים, אי התאמות והמלצות לתיקון.
אם כן, בדק בית לדירה מקבלן יאפשר לכם לזהות ליקויים בדירה. חשוב להדגיש כי במסגרת בדק הבית לא נבדקים רק ליקויים בדירה, אלא נבדקת גם אי התאמה בין הבנייה בפועל לבין הבנייה עליה הוסכם במפרט המכר שצורף לחוזה.
בדק בית דירה מקבלן – אי התאמה למפרט מכר
סעיף 2 לחוק המכר דירות קובע כי על קבלן המוכר דירה לצרף לחוזה המכר מפרט מחייב. המפרט יפרט אודות סטנדרט הבנייה של הדירה, גודלה של הדירה, השטחים המוצמדים לה ועוד. נוסח מפרט סטנדרטי ניתן למצוא באתרים הממשלתיים, בחיפוש "צו מכר דירות (טופס של מפרט)". על בסיס אותו מפרט, ייערך בדק הבית בדירה שרכשתם מהקבלן.
הבודק המקצועי ישווה בין הכתוב במפרט לבין הנמצא בדירה בפועל, וככל שישנן חריגות והקבלן לא עומד בסטנדרט שהיה עליו לעמוד בו, ניתן יהיה לחזור אליו ולדרוש ביצוע תיקונים לפני מסירת הדירה.
דרישת תיקונים מהקבלן לפי בדק בית
על בסיס דו"ח בדק הבית, תוכלו לדרוש מהקבלן שלכם לתקן את אותם ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה. סעיף 4 לחוק המכר מפרט באילו מצבים ניתן יהיה לדרוש מהקבלן לתקן את אותם ליקויים שנמצאו בבדק הבית. כדי להבין מהם אותם מצבים, יש להכיר תחילה שלושה מונחים חשובים. המנוח הראשון שיש להכיר, הוא תקופת הבדק.
תקופת הבדק מתחילה בהעמדת הדירה לרשות הקונה ומשכה משתנה לפי סוג הליקוי בתוספת לחוק. בתקופה זו המוכר אחראי לאי התאמה, אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה. לדוגמה, לפי התוספת החלה על עסקאות שנכנסות להסדר המתאים, תקופת הבדק לכשל במערכות צנרת היא ארבע שנים ולריצוף ולחיפוי פנים שנתיים. יש לבדוק את הוראות התחולה ומועד העסקה.
תקופת האחריות נמשכת שלוש שנים מתום תקופת הבדק. בתקופה זו על הקונה להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים. אי התאמה יסודית, הנוגעת לחלקים נושאי עומס וליציבות ולבטיחות המבנה, מוסדרת בנפרד: תקופת בדק של עשרים שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה, ואחריה אפשרות להסתמך על אי ההתאמה אם הקונה הוכיח את מקורה כנדרש בחוק.
אי התאמה למפרט המכר – מה התנאים?
לאחר שהכרנו את כל המונחים הרלוונטיים, נוכל למנות את רשימת המקרים הקבועים בחוק, בהם ניתן יהיה לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים ואת אי ההתאמות בבנייה:
- נמצאה חוסר התאמה בין הדירה לבין המפרט;
- נמצאה אי התאמה לתקן רשמי או לתקנות הבנייה, בהתאם לחוק;
- נמצאו ליקויים בבנייה תוך "תקופת הבדק";
- נמצאו ליקויים בתקופת האחריות והקונה הוכיח שמקור הליקויים בתכנון הדירה או בבנייתה;
- התגלתה אי התאמה יסודית בתוך עשרים שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה, בכפוף לחריג שבחוק;
- התגלתה אי התאמה יסודית לאחר תקופה זו והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
כאשר מתקיימת עילה לפי החוק, ניתן לדרוש טיפול בליקויים בהתאם לנסיבות. דוח בדק בית מתעד ממצאים מקצועיים ויכול לתמוך בדרישה או לשמש בסיס לחוות דעת מומחה בהליך משפטי. הוא אינו פסק דין ואינו מחייב כשלעצמו את הקבלן לקבל כל מסקנה או דרישה.
אין חובה כללית להחזיק דוח בדק בית כתנאי לכל טענה נגד הקבלן, אך תיעוד מקצועי עשוי להיות חשוב להוכחת הליקוי, מקורו ועלות התיקון. יש לשמור גם תצלומים, מפרט, פרוטוקול מסירה והתכתבויות ולהודיע על אי ההתאמה במועדים הקבועים בדין.
הגשת תביעה כנגד הקבלן בגין בדק בית
יש לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן אי התאמה הניתנת לתיקון, והוא נדרש לתקנה בזמן סביר. בתנאים שבסעיף 4ב, כגון ליקוי שחזר לאחר תיקון או תיקון דחוף שלא בוצע בזמן סביר לאחר הודעה, עשויה לקום זכות לתקן ולדרוש את ההוצאות. לפני תיקון עצמאי רצוי לקבל ייעוץ ולשמור ראיות, חוות דעת וקבלות.
בשלב הראשון עורך הדין מטעמכם ישלח מכתב התראה המפרט את הבעיות הנדרשות לתיקון, יקבע מועד לתיקון, ואם הקבלן לא יעמוד בתנאים אלה – יהא רשאי הקונה לפנות לבית המשפט בתביעה לתיקון הליקויים ו/או לחילופין לשיפוי בגין הוצאות שבוצעו על ידי הקונה.
חשוב לבחור בעל מקצוע בעל הכשרה וניסיון המתאימים לבדיקה ולחוות דעת משפטית, אם תידרש. משרדנו אינו מבצע את הבדיקה ההנדסית בעצמו; אפשר לפנות אלינו לקבלת ליווי משפטי ולהכוונה בנושא בחירת גורם בדיקה.
בדק בית דירה מקבלן – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
ביצעם בדק בית לדירה מקבלן ונמצאו ליקויים ואי התאמות? מעוניינים להגיש תביעה כנגד הקבלן, לקבלת פיצויים או לתיקון הליקויים? פנו אלינו באושר אלקיים ושות' משרד עו"ד. במשרדנו המתמחה בדיני מקרקעין ככלל ובהתנהלות אל מול קבלנים בפרט, נשמח לעמוד לרשותכם לצורך מימוש זכויותיכם אל מול הקבלן באחריות ובמקצועיות.
לקריאה נוספת: שכר טרחת עורך דין קניית דירה מקבלן.
