דירה מקבלן היא החלום של כמעט כל משפחה ישראלית. הישראלים חולמים לקנות דירה, ואם היא יד ראשונה מקבלן – מה טוב. כפי שבוודאי שמעתם, אם תפעלו נכון, תוכלו להתמקח על מחיר הדירה מקבלן ולהוזיל לכם באופן משמעותי עלויות בעסקה. איך להתמקח על מחיר דירה מקבלן? על מה רצוי להתעקש ומתי אפשר לוותר? כל זאת ועוד, בהמשך המאמר.
קניית דירה מקבלן
קניית דירה מקבלן מזמנת לכם הזדמנויות רבות – תוכלו להשפיע על תכנון הדירה, על השטחים המוצמדים לה ואף להיות בטוחים כי סטנדרט הבנייה של הדירה גבוה, חדיש ומתאים לציפיות שלכם. מאז ומתמיד ניתן היה להתמקח עם קבלנים על מחירי הדירות, ומידת הגמישות של הקבלן תלויה במצב השוק בעת הרכישה. בתקופות של ריבית גבוהה, האטה בביקושים או מלאי גדול של דירות לא מכורות, קבלנים נוטים להתגמש יותר – במחיר, בתנאי התשלום ובתוספות לדירה – כדי לשמור על קצב מכירות ותזרים מזומנים. לכן כדאי לבדוק לפני המשא ומתן את קצב המכירות בפרויקט ואת מחירי העסקאות הדומות באזור. למידע נוסף, ראו את המדריך שלנו בנושא קניית דירה מקבלן.
קניית דירה מקבלן – על מה להתמקח
הדבר הראשון שחשוב לזכור הוא – התמקחות זה לא רק על מחיר סופי. כמובן שנכון להתמקח על הקבלן גם על המחיר הסופי, אך נציין כעת רשימה קצרה של מרכיבים נוספים בעסקה עליהם רצוי להתמקח:
- מחיר הדירה
- השטחים המוצמדים לדירה
- עיצוב הדירה
- הצמדת המחיר למדד
- מועדי התשלום
- מועד המסירה
- הבטחת השקעות באופן מלא
כפי שניתן לראות, המרכיבים הראשונים ברשימה נוגעים לדירה עצמה – מחירה, השטחים המוצמדים לה ועיצובה – ואילו ארבעת המרכיבים האחרונים נוגעים לתנאי העסקה: ההצמדה למדד, מועדי התשלום, מועד המסירה והבטחת ההשקעות. נעמיק בכל אחת מקבוצות אלו בנפרד.
התמקחות על הדירה
לא בנקל קבלנים יורידו מחירים של דירות. רק במצב של אין ברירה, ייאותו קבלנים להוריד מחירים באופן גורף. עם זאת, בעקבות המצב ובשל הלחץ של הקבלנים למכור דירות וליצור לעצמם תזרים מזומנים, הקבלנים ניאותים להעניק תמורות נדיבות יותר לקוני הדירות מקבלנים. במהלך המשא ומתן מול הקבלן, אפשר להסכים למחיר הסופי שהוא מציע, ובמקביל לדרוש ממנו להעלות את סטנדרט הבנייה.
דרשו מטבח איכותי יותר, מקלחת יוקרתית יותר ובמיוחד תשתיות מעולות והטובות ביותר שיש. זאת ועוד, הציגו דרישה להגדלת השטחים המוצמדים לדירה שלכם, בשים לב למספר החניות המוצמדות לדירה ולמחסנים המוצמדים לה. הצמדת חנייה נוספת ללא תוספת תשלום, למשל, תהווה הישג משמעותי עבורכם במשא ומתן. לבסוף, בקשו ביצוע שינויים בדירה ללא תוספת תשלום.
שנו את התוכניות המקוריות ועצבו את הדירה כרצונכם ובהתאם לטעם האישי שלכם. בנוסף, במהלך המשא והמתן, התמקחו על המזגנים, המטבח ושאר המיטלטלין אשר מתקין הקבלן בדירה שלכם. כך, תזכו לתמורה גדולה יותר באותו מחיר או במחיר דומה לזה המקורי.
התמקחות על תנאי התשלום מול הקבלן
גם התמקחות על כסף לא נוגעת תמיד למחיר הסופי של הדירה. תוכלו להתמקח על הצמדה של מחיר הדירה למדד. על פי רוב, בניית דירה נמשכת מספר שנים. בשנים האחרונות, מדד תשומות הבנייה עולה בצורה ניכרת. ובכל זאת, בשל התקופה המורכבת, קבלנים רבים מוכנים לוותר על ההצמדה למדד של המחיר, לפחות באופן חלקי. מאז יולי 2022, לפי תיקון לחוק המכר (דירות), ניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה רק עד 40% ממחיר הדירה. ויתור של הקבלן על ההצמדה, כולה או חלקה, עשוי לחסוך לכם סכום ניכר, בהתאם לשינויי המדד בתקופת הבנייה.
יתר על כן, תוכלו לדרוש דחייה משמעותית של מועדי התשלום. במקרים מסוימים קבלנים מציעים עסקאות "שמונים עשרים" – תשלום של כעשרים אחוז במועד החתימה, ויתרת התמורה עם קבלת הדירה. יש לשים לב שמאז אפריל 2025 בנק ישראל הגביל את היקף ההלוואות המסובסדות הניתנות במסגרת מבצעים כאלה, ולכן הזמינות והתנאים שלהם משתנים. הדבר יאפשר לכם לדחות את נטילת המשכנתא, להמשיך ליהנות מתשואות על הכספים שלכם ואף לגייס הון רב יותר. ללא הצמדה למדד, עסקת שמונים עשרים שכזו הינה רווח נקי. כאמור, תוכלו להתמקח גם על הבטוחות שתקבלו להשקעותיכם. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), מחייב קבלנים להעמיד לכם ערבויות להשקעות שלכם.
עם זאת, ישנן מספר חלופות לבטוחות כאשר הטובה ביותר היא הערבות הבנקאית המלאה. תוכלו להתמקח עם הקבלן על סוג הבטחת ההשקעות שתקבלו ולדאוג כי תומצא לכם ערבות בנקאית מלאה על השקעותיכם בדירה.
התמקחות על המחיר עצמו
גם התמקחות על המחיר הסופי עצמו הינה אפשרי. אם, למשל, ביכולתכם לשלם את מלוא התמורה במהרה, תוכלו להציע לקבלן כי תשלמו לו את מלוא התמורה בקרוב בתמורה להנחה משמעותית. בשל הצורך הדחוף של קבלנים בתזרים מזומנים, ייתכן בהחלט כי הצעה שכזו תתקבל בברכה.
איך להתמקח בפועל עם קבלן על מחיר דירה?
רבים תוהים כיצד להתמקח בפועל עם הקבלן על מחיר הדירה. ציבור רב לא בקיא במיומנות המשא והמתן ולא יודע להתמקח עם קבלן משופשף ומיומן. בשל כך, רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לשם ניהול המו"מ. עורך הדין יכיר את הסעיפים והתנאים המקובלים בחוזי קבלן, ויוכל לייצג אתכם במשא ומתן בהתאם לאינטרסים שלכם.
עו"ד אושר אלקיים
מעוניינים לקנות דירה מקבלן? רוצים למקסם את העסקה ולהפיק כמה שיותר מהמו"מ אל מול הקבלן? ניתן להסתייע בעו"ד אושר אלקיים לבדיקת חוזה הקבלן ולניהול המשא ומתן מול הקבלן. עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובליווי רוכשי דירות מקבלן. פנו אליו לקבלת שירות משפטי אמין ומקצועי, ולייצוג במשא ומתן על פי האינטרסים שלכם.
-
איך להתמקח על מחיר דירה מקבלן
