מהי הפרה של הסכם מכר דירה? מתי ההפרה נחשבת ליסודית? מה ניתן לעשות כאשר הצד השני הפר את החוזה הפרה יסודית? שאלות אלו ואחרות מעסיקות מוכרים וקונים של דירות בישראל. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על הפרה יסודית של הסכם מכר דירה.
מהי הפרה יסודית של הסכם מכר?
הפעולה הבסיסית ביותר שמהווה עסקה במקרקעין היא חתימת הסכם מכר שנערך בין מוכר וקונה ביחס לנכס מקרקעין. כידוע, חוזים יש לכבד ואסור להפר חוזה. אם אחד הצדדים לעסקה הפר חוזה, בין אם ההפרה היא הפרה יסודית של הסכם המכר או הפרה שאינה יסודית, יהיו לכך השלכות אשר יכולות להשפיע על העסקה.
עם זאת, המחוקק מבדיל בין "הפרה יסודית" של חוזה לבין הפרה שאינה נחשבת להפרה יסודית וחשוב להכיר את ההבדלים ביניהם. הצעדים שיוכל לנקוט הצד הנפגע אם ההפרה של הצד השני הייתה יסודית, יהיו חריפים יותר מהצעדים שיותרו לו כאשר ההפרה אינה יסודית, בהמשך נמנה את ההבדלים ביניהם.
ונדגיש, המונח הפרה יסודית מגיע מהמילה העברית "יסוד". כלומר הבסיס הרעיוני של ההסכם. אחד מעמודי התווך של העסקה, שאם מערערים אותו – כל העסקה עשויה להתפרק.
איך יודעים איזו הפרה נחשבת ליסודית? המחוקק מגדיר הפרה יסודית באופן הבא:
"הפרה יסודית – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית"
אם כן, החוק קובע כי הפרה נחשבת ליסודית באחד משני מצבים:
- זו הפרה שאם הצד השני או האדם הסביר היה יודע עליה מראש ואת התוצאות שלה הוא לא היה חותם על החוזה.
- זו הפרה שהצדדים קבעו לגביה והסכימו לגביה עוד בחוזה שהיא יסודית, היא נותנת את הזכות לאדם שנפגע לבטל את החוזה בגלל הפרה זו.
קיים הבדל משמעותי כמובן בין שתי החלופות להגדרת הפרה כיסודית.
ההגדרה השנייה היא חד משמעית וברורה – אם הצדדים קבעו שהפרת סעיף מסוים תיחשב להפרה יסודית – ההפרה תיחשב ליסודית.
לעומת זאת, החלופה הראשונה פתוחה לפרשנות ואינה חד משמעית כיוון שקשה להבחין במיהו אדם סביר ואפשר ולהתווכח מיהו האדם הסביר. על כן, מתעורר ספק לגבי הפרות רבות של החוזה אם הן נחשבות להפרות יסודיות או לא. בכל מקרה בו מתעורר ספק שכזה, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין העוסק בתחום ויש לו את הכלים לדעת וכמו כן הוא יכול לעזור בהבחנה של אם ההפרה היא יסודית או לא , בטרם מעבר של נקודת האל חזור.
אילו הפרות נחשבות בד"כ ליסודיות בהסכם מכר?
ההפרות הנחשבות בדרך כלל ליסודיות הן הפרות של הסעיפים המצויים בליבת החוזה, וכפי שנרשם למעלה – היסודות המשפטיים של העסקה.
סעיפים סטנדרטיים שמהווים הפרה יסודית הם אלו שיעסקו ב: (1) תמורה המוסכמת; (2) מועד מסירת החזקה בנכס (3) מועדי התשלומים; (4) מצב הדירה הנרכשת (5) הצהרות הצדדים.
כמובן שייתכנו הפרות יסודיות נוספות של הסכמי מכר, בין אם מדובר בהפרות יסודיות של הסכם מכר שהצדדים הסכימו עליהם, ובין אם מדובר בהפרות יסודיות מכוח החלופה הראשונה בחוק – הפרות שאם הצד השני היה יודע עליהן הוא לא היה חותם על החוזה למשל אם האדם הסביר היה יודע שיש ליקויים בדירה שמסכנים אותו לגור לשם הוא לא היה חותם על החוזה.
האם אפשר לקבוע שכל הפרה היא יסודית?
לעיתים, צדדים רוצים לקבוע כי כל הפרה של החוזה תיחשב להפרה יסודית. דבר זה גם אינו נכון ומשתלם מבחינה עסקית וגם אינו קביל מבחינה משפטית. כך קובע החוק בעניין:
"תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."
יש לשים לב כי המחוקק אינו סותם לחלוטין את הגולל על קביעות שכאלו, אך מגביל אותן למקרים בהם הקביעה שכל הפרה תיחשב ליסודית "היתה סבירה בעת כריתת החוזה".
אם הקביעה אינה סבירה, וברוב המקרים זהו המצב, קביעה שכזו תהיה בטלה. כלומר – אם בסעיף בהסכם המכר יהיה רשום נוסח כמו "הוראות כל הסכם זה יהיו יסודיות" לא יעברו את מבחן בית המשפט שכן אינן מקובלות בהסכם מכר.
מה קורה אם צד הפר הפרה יסודית של הסכם מכר?
אם אחד הצדדים הפר הפרה יסודית של הסכם מכר, הצד שכנגד יוכל להודיע על ביטול החוזה ו/או קיומו תוך דרישת הפיצוי המוסכם וזאת בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם או לגיטימיות בנסיבות העניין (כלומר כפופות לחובת תום הלב), כמו למשל האפשרות לתת לצד השני זמן לתיקון ההפרה.
זאת, בניגוד למצב שבו ההפרה אינה יסודית. במקרה כזה, הצד הנפגע צריך לתת תחילה לצד המפר ארכה לקיום החוזה, ורק אם ההפרה לא תוקנה תוך זמן סביר מעת מתן הארכה, הוא רשאי לבטל את החוזה. גם אז בית המשפט עשוי לקבוע שהביטול אינו תקף, אם בנסיבות העניין ביטול החוזה יהיה בלתי צודק (סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)). בנוסף, בכל מקרה יש למסור את הודעת הביטול תוך זמן סביר: בהפרה יסודית, מעת שנודע לנפגע על ההפרה, ובהפרה שאינה יסודית, לאחר שחלפה הארכה (סעיף 8 לחוק). בהפרה יסודית, לעומת זאת, ניתן ככלל לבטל את החוזה מיד.
עם זאת, במקרה בו החוזה ניתן לחלוקה, ההפרה היסודית של הסכם המכר תאפשר לבטל רק את החלק הספציפי מהחוזה שהופר (דוקטורינת העיפרון הכחול). ואולם, פעמים רבות חלוקה שכזו לא תהיה רלוונטית ולצד הנפגע תהיה זכות לבטל את החוזה כולו.
קבלת פיצויים מוסכמים
בנוסף, במרבית הסכמי המכר נקבע כי במקרה של הפרה יסודית, הצד המפר ישלם לצד הנפגע פיצויים מוסכמים מראש בסך נהוג של 10% מגובה העסקה, ולשם קבלתם אין צורך להוכיח נזק מטעם ההפרה, כיוון שהצדדים סיכמו על כך מראש בנוסח ההסכם. פיצויים אלו יתווספו על הזכות של הנפגע לבטל את החוזה.
תשומת לב!
לאור הנוהג לקבוע 10% כפיצוי מוסכם בגין ביטול ההסכם, ההיגיון אומר שמחיר הדירה קובע סנקציה גבוהה יותר ככל שהדירה יקרה יותר.
זה נשמע הגיוני שהפרת הסכם של 500,000 ₪, אז הסנקציה תהיה 50,000 ₪. אבל אם מחיר הדירה הוא 10,000,000 ₪ אז ההפרה היא 1,000,000 ₪!
לכן, משרדנו מנסה להשריש את הנוהג לפיו 10% יכול להיות גבוה מדי במקרים מסוימים, ויש לקבוע מספר קבוע או אחוז נמוך יותר ככל שהעסקה גדלה.
הפרת הסכם מכר עו"ד אושר אלקיים
מוכרים או קונים דירה, או שהצד השני הפר את הסכם המכר? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובעסקאות מכר. ניתן לפנות למשרד לבחינת ההסכם ואפשרויות הפעולה.
