ביטול חוזה רכישה

חוזה לרכישת דירה, הידוע גם בשם חוזה מכר, הינו חוזה משמעותי ומחייב. עם זאת, לעיתים, אין מנוס אלא לבטל את חוזה הרכישה. ביטול חוזה רכישה הינו אפשרי בסיטואציות ספציפיות מאוד, ולרוב הוא עומד בניגוד לאינטרס הצדדים. מתי בכל זאת תרצו לבטל חוזה רכישה? מה ההשלכות של ביטול החוזה? כל זאת ועוד בהמשך מאמר זה.

חוזה רכישה – משמעות משפטית

לפני שנצלול אל ביטול חוזה הרכישה, נקדים מספר מילים על חוזה הרכישה עצמו.

חוזה רכישה הינו חוזה אשר נכרת בין צדדים במטרה להעביר בעלות בדירה מאדם אחד לאחר. החוזה יסדיר את כלל תנאי המכירה, ובעיקר את הנושאים הבאים:

1. הצהרות הצדדים
2. הנכס הנמכר
3. התמורה המוסכמת (מחיר הנכס)
4. מועדי התשלומים
5. מה כלול בנכס הנמכר (חניות, מחסנים וכו')
6. מועד העברת הבעלות בנכס
7. והחלק העיקרי להסכם זה – הפרות ופיצויים מוסכמים

כאמור, אלו הם רק עיקרי החוזה. עם זאת, על פי רוב, החוזה יכלול נושאים נוספים המסדירים את מערכת היחסים שבין המוכר לקונה הדירה. ככלל, הנושאים שהוצגו הם הנושאים היסודיים בחוזה המכר והם מהווים את ליבת הסכם המכר של הדירה.

הפרת חוזה רכישה

כידוע, חוזה משפטי הינו מסמך מחייב. הכלל הפשוט קובע כי חוזים יש לקיים ואסור להפר חוזים. הפרה של חוזים תגרור סנקציות משפטיות שיוטלו על המפר. לעניין הסנקציות שיוטלו על המפר והזכויות שתצמחנה לנפגע בעקבות ההפרה, יש לחלק בין הפרה יסודית של החוזה לבין הפרה שאינה הפרה יסודית. הפרה יסודית תקנה לנפגע זכויות נרחבות יחסית, בעוד שהפרה שאינה יסודית תקנה זכויות חלקיות לנפגע. בכל מקרה של הפרה, יש לשאול האם מדובר בהפרה יסודית או בהפרה שאינה יסודית של החוזה.

מה נחשב להפרת חוזה רכישה

חוזה רכישה, ככל חוזה אחר, יש לקיים ואי קיום של החוזה ייחשב להפרה שלו. עם זאת, לא כל חריגה מתנאי החוזה נחשבת להפרה יסודית. מה נחשב, אם כן, להפרה יסודית ומה נחשב להפרה שאינה יסודית של תנאי החוזה? ככלל, הפרה משמעותית של תנאי החוזה, הנוגעת לאחד הנושאים שהוצגו לעיל, תיחשב להפרה יסודית. על מנת להימנע מטענות משפטיות בעלמא, יש לקבוע במסגרת הסכם המכר מה ייחשב כהפרה יסודית. בהתאם, במקרה בו אחד הצדדים הפר את ההסכם באופן שאינו מוגדר כיסודי בהסכם המכר, הרי שזה לא יקנה בפיצוי מוסכם ויתר התנאים הנלווים להפרה יסודית. הפרה שאינה נוגעת לנושאים אלו (לדוגמה – מסירת דירה בלי מזגנים בניגוד למוסכם) תיחשב להפרה שאינה יסודית.

הזכות לביטול חוזה רכישה

ככל שנפגעתם מהפרה יסודית של החוזה, תהיו זכאים להודיע על ביטול החוזה עם פיצוי מוסכם, או אכיפתו יחד עם פיצוי מוסכם. ביטול חוזה הרכישה יחייב כל צד להשיב את מה שכבר קיבל מהצד השני. כמו כן, תהיו זכאים לפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה המכר, אשר בדרך כלל עומדים על 10% מסכום העסקה. במקרה של הפרה שאינה יסודית, סעיף 7ב לחוק החוזים (תרופות) קובע כי תצטרכו להעניק למפר הארכה לקיום החוזה.

רק אם המפר לא יקיים את החוזה לאחר ההארכה, תוכלו לבטל את החוזה. גם כאן, בית המשפט יוכל לקבוע כי ביטול חוזה הרכישה אינו צודק בנסיבות העניין ולהותיר את החוזה על כנו. כמו כן, במקרים בהם החוזה ניתן להפרדה, תוכלו לבטל רק את החלק שהופר ולא את החוזה כולו. נניח, למשל, כי חתמתם על חוזה לרכישת דירה והסכמתם כי המוכרים יישארו בדירה בתור שוכרים למשך שנה וישלמו לכם שכר דירה.

המוכרים אכן נשארו בדירה, אך הם לא משלמים לכם שכר דירה. במקרה שכזה, תוכלו לבטל את הסיפא של החוזה, לפיה המוכרים יישארו בדירה, אך לקיים את הרישא של החוזה, הלא היא מכירת הדירה עצמה.

ביטול או אכיפה?

אם כן, במקרים בהם הצד שכנגד יפר את החוזה באופן יסודי, תוכלו לבטל את חוזה הרכישה. עם זאת, כלל לא בטוח כי ביטול חוזה הרכישה הוא הצעד הנכון עבורכם. פעמים רבות, יהיה עדיף לדרוש את אכיפת החוזה במקום את ביטולו. יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולבחון מהו הסעד המשתלם ביותר עבורכם, ולבחור בו.

מתי ביטול החוזה כן משתלם?

ביטול חוזה הרכישה יהיה משתלם באחד משני המקרים הבאים:

1. נקרתה בפניכם הזדמנות לחוזה טוב יותר
2. קיום החוזה אינו אפשרי

ניעזר בדוגמאות פשוטות כדי להבהיר באילו מקרים מדובר. נניח כי חתמתם על חוזה לרכישת דירת 3 חדרים ב-2 מיליון שקלים. המוכר הפר את החוזה ולא מסר את הדירה בזמן. בינתיים, אתם צברתם עוד כסף וכעת ביכולתכם לקנות דירה גדולה יותר. במקרה שכזה, במקום לעמוד על אכיפת החוזה, תוכלו להודיע על ביטול חוזה הרכישה, לקבל את הכסף שלכם חזרה בצירוף דרישה לפיצוי מוסכם ולרכוש דירה גדולה יותר.

זאת ועוד, ישנם מקרים בהם האכיפה אינה אפשרית. נניח כי המוכר פעל מאחורי הגב שלכם ומכר את הדירה, בסכום גבוה יותר, לאדם שלישי. במקרה שכזה, אכיפת החוזה לא תהיה פתרון פרקטי ויהיה עדיף לבטל את החוזה. חשוב לדעת כי בהתאם להלכת אדרס (ע"א 20/82 אדרס חומרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס), במקרים מסוימים ניתן לתבוע מהמוכר המפר את הרווח שהפיק ממכירת הנכס לצד שלישי, בנוסף לסעדים האחרים.

ביטול חוזה רכישה – איך עושים זאת בפועל?

במקרה של ביטול חוזה רכישה תחילה יש להסכים על התנאים. אם לא מסכימים, הרי שביטול ההסכם יעשה על ידי פניה לבית המשפט וחיוב הצדדים לביטול ההסכם. בשני המצבים – יהיה על הצדדים לדווח על הביטול לרשויות המס והעירייה. הדיווח צריך להיעשות בפשטות ובאמצעות הטפסים הייעודים, על מנת להימנע מדרישות נוספות והמשך התנהלות של הצדדים.

סיכום

לסיכום, ביטול חוזה רכישה הינו אפשרי במקרים בהם חוזה המכר הופר הפרה יסודית. עם זאת, לא תמיד ביטול החוזה הוא הצעד החכם ולעיתים יהיה עדיף לדרוש את אכיפת החוזה. במקרים אחרים, ביטול החוזה הוא הצעד הנכון, ובנסיבות מסוימות הוא אף עשוי לזכות אתכם בפיצויים או בהשבת רווחי המפר. פנו אל עורך דין אושר אלקיים והתייעצו איתו באשר לצעד הנכון ביותר עבורכם בנסיבות המקרה שלכם.