האם בעלי דירות בתמ"א 38 חייבים בתשלום מס שבח? ומהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח בתמ"א 38? להלן נסביר מדוע בעלי דירות בתמ"א 38 נחשבים למוכרי דירות, את עקרונות הפטור ממס שבח בתמ"א 38, ההבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, התנאים למימוש הזכות וכן דגשים חשובים שכדאי להכיר מראש.
חובת תשלום מס שבח בתמ"א 38
כידוע, מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין. בפרויקט תמ"א 38, בעלי הדירות למעשה מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שמצויות בידיהם. מדובר בעסקת מכר מקרקעין לכל דבר, ולכן עקרונית היא חייבת במס שבח.
אך כדי לעודד התחדשות עירונית, החוק קובע פטור מיוחד: כאשר התמורה ניתנת בשירותי בנייה והשבחה בלבד, ולא בכסף, הזכות הנמכרת פטורה ממס שבח – בכפוף לתנאים שיפורטו להלן.
נקודה חשובה שרבים אינם מכירים: הפטור בתמ"א 38 אינו גורע מהזכות לנצל פטורים אחרים ממס שבח בעתיד.
מהם התנאים לפטור ממס שבח לבעלי הדירות בתמ"א 38?
שלושה תנאים מצטברים נדרשים:
- תמורה בשירותי בנייה מוגדרים בלבד – חיזוק מפני רעידות אדמה, הרחבת הדירות עד 25 מ"ר, הוספת מעלית, חניה או שיפורים מבניים המוגדרים בחוק.
- תמורה בשירותי בנייה בלבד – תמורה שאינה בשירותי בנייה (למשל תשלום כספי) אינה פטורה: היא מחויבת במס כמכירה של זכות נפרדת, באופן יחסי, ואילו הפטור על חלק התמורה שניתן בשירותי בנייה נשמר (סעיף 49לג(ב) ו-49לג1(ב)).
- הסכם מכר מלא עם היזם – בעלי הדירות חייבים למכור את מלוא זכויותיהם ולהתקשר בהסכם מסודר מול היזם.
ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2
- תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה קיים: הבניין הקיים מחוזק ומתווספות אליו זכויות בנייה כגון הרחבות, מרפסות ומעלית. הפטור ממס שבח חל כאשר התמורה ניתנת בשירותי הבנייה המוגדרים בחוק בלבד.
- תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש: כאן נהרס הבניין לחלוטין ונבנה מחדש. הפטור חל אם בעלי הדירות מקבלים דירה חלופית אחת (ובאזור מוטב – נגב, גליל או יישוב באשכול חברתי-כלכלי 1–6 – עד שתי דירות) שמתקיים בה אחד משני המבחנים החלופיים:
- שטחה אינו עולה על שטח הדירה הישנה בתוספת 25 מ"ר; או
- שוויה אינו עולה על הגבוה מבין: שווי הדירה הישנה בלי זכויות הבנייה הנוספות, לבין 2,428,100 ₪ (הסכום הקבוע בסעיף 49ז(א)(2), מוקפא לשנים 2025–2027).
בנוסף מותר לקבל דמי שכירות לתקופת הבנייה וכיסוי הוצאות כפי שקבע המנהל (סעיף 49לג1).
תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2 – מה הפטור שמגיע לכם?
| תמ"א 38/1 | תמ"א 38/2 | |
| מהות הפרויקט | חיזוק מבנה קיים | הריסה ובנייה מחדש |
| מה מקבלים בעלי הדירות? | הרחבות, מרפסת, מעלית, חניה | דירה חלופית חדשה |
| תנאי הפטור | תמורה בשירותי בנייה מוגדרים בלבד | דירה חלופית ששטחה עד שטח הישנה + 25 מ"ר, או ששוויה עד הגבוה מבין שווי הישנה ל-2,428,100 ₪ |
| מה מבטל את הפטור? | תמורה כספית נוספת או הטבות מחוץ לחוק | חריגה מגבולות השטח או השווי |
| מועד הגשת הודעה | תוך 30 יום מההתקשרות | תוך 30 יום מההתקשרות |
מוקש לפניך (!) טעויות שעולות כסף
שלוש טעויות נפוצות שמבטלות את הפטור:
- קבלת תוספת כספית – תמורה כספית, אפילו חלקית, אינה פטורה ומחויבת במס באופן יחסי.
- שיפורים מורחבים – אם הקבלן מוסיף הטבות שאינן מוגדרות בחוק (דוגמת חדר כושר), הדבר עלול להיחשב כתמורה חייבת במס.
- אי־הגשת הודעה במועד – החוק מחייב מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מההתקשרות עם הקבלן. במידה ולא כך היה, עלולים לאבד את הפטור.
איך לתכנן את העסקה כך שתעמוד בתנאי הפטור?
תמ"א 38, ובמיוחד תמ"א 38/2, מהווה הזדמנות לשיפור כולל ומשמעותי של הדירה והבניין. בניין מרופט יכול להפוך לבניין יוקרה של ממש – עם דירות גדולות ומרווחות, מתקנים משודרגים ועוד. מה שחשוב לדעת: לא אחת, היזם יהיה מוכן לקחת על עצמו את תשלומי המס שיוטלו על בעלי הדירות. מומלץ להתעקש על כך בעזרת עורך דין מטעמכם, לפני שחותמים על ההסכם ולא לאחריו.
פטור ממס שבח בתמ"א 38 – משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
פרויקט תמ"א 38 הוא הזדמנות לשדרוג הנכס ולהשבחת ערכו, אך גם עסקת מקרקעין לכל דבר עם חשיפות מס שחשוב להכיר לפני שחותמים. בין אם אתם בשלב בדיקת הפרויקט, במשא ומתן מול היזם, או שכבר נחתם הסכם ואתם רוצים לוודא שהפטור שלכם תקין, משרד עו"ד אושר אלקיים ושות' עוסק במיסוי מקרקעין ובהתחדשות עירונית וילווה אתכם לאורך הדרך. פנו אלינו לייעוץ.
