פינוי בינוי הוא אינו פרויקט של בניין בודד. הוא פרוייקט של מתחם שלם. לפני שמשהו זז, המתחם צריך להיות מוגדר ומוכרז, ובעלי הדירות בכל הבניינים שבו צריכים להתארגן יחד. שלב הארגון ברמת המתחם הוא התשתית של הפרויקט כולו: הוא קובע אם המתחם זכאי להטבות המס, אם ניתן להפעיל את מנגנון הרוב המיוחד, ואיך מתנהלים מול היזם. במאמר זה נסביר איך מארגנים מתחם פינוי בינוי – החל מההכרזה, ועד ארגון הדיירים.
מהו מתחם פינוי בינוי?
מתחם פינוי בינוי הוא תוכנית להתחדשות עירונית שבמסגרתה נהרס מתחם מגורים קיים ומוקם תחתיו מתחם חדש ומודרני. בשונה ממסלולי חידוש של בניין בודד, פינוי בינוי מחייב מתחם הכולל לפחות 24 יחידות דיור בנויות. המשמעות היא שמדובר בכמה בניינים (או בניין גדול), עם בעלי דירות רבים שצריכים לפעול יחד – וזה בדיוק מה שהופך את שלב הארגון לקריטי.
הכרזה על מתחם – מי מכריז ולמה זה חשוב?
כדי שמתחם ייהנה ממסגרת פינוי בינוי, הוא חייב להיות מוכרז על ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי. נכון להיום, ההכרזה ניתנת על ידי ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מכוח סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, כאשר ועדה בין-משרדית בוחנת מתחמים וממליצה עליהם. חשוב לדעת ששינוי מהעבר: תוקף ההכרזה כיום אינו מוגבל בזמן.
הטבות מס שבח ומס רכישה כפופות לתנאי הדין, לסוג התמורה ולתקרות הרלוונטיות. אין פטור גורף מהיטל השבחה: בפינוי בינוי קיימת ברירת מחדל של 25%, לצד אפשרות לשיעור אפס או 50% לפי ההסדר והחלטת הרשות המקומית. יש לבדוק את תחולת ההטבות ואת חלוקת החיובים בהסכם.
מסלולי ההכרזה: מיסוי מול רשויות מקומיות
קיימים שני מסלולים עיקריים להכרזה על מתחם, בעלי היגיון שונה:
מסלול יזמים: ההכרזה מותנית, בין היתר, בתכנית שהופקדה לפחות, הכוללת 24 יחידות קיימות לפחות ובנייה של פי שניים ממספרן או 70 יחידות לפחות, לפי הגבוה; בהסכמים עם הרוב המיוחס; ובעמדת הרשות המקומית או חלופה חוקית לכך. אין די בחתימות על 24 דירות בלבד.
מסלול רשויות (מקומיות) – נפתח ביוזמת המדינה או הרשות המקומית. המתחם מקודם דרך הליכי התכנון, ולעיתים מלווה בהשלמת תשתיות ציבוריות, ולאחר מכן עוברת האחריות לבעלי הדירות לנהל משא ומתן מול היזם.
ההבנה באיזה מסלול נמצא המתחם משפיעה על לוחות הזמנים, על חלוקת העלויות ועל היבטי מיסוי פינוי בינוי.
חשוב לדעת: הכרזה על מתחם אינה מבטיחה שהפרויקט יצא לפועל – היא אמנם תנאי הכרחי, אך הוא אינו מספיק. עדיין נדרשים ארגון הדיירים, גיוס הרוב, בחירת יזם וקידום תכנוני.
הבהרה לתרשים: הכרזה מחייבת עמידה בתנאים המפורטים במאמר. אין פטור גורף מכל המסים או מהיטל השבחה.
ארגון בעלי הדירות בכל בנייני המתחם
זהו האתגר הייחודי של מתחם: לא מספיק רוב בבניין אחד. יש לגייס רוב מיוחד חוצה-בניינים: בעלי דירות המחזיקים לפחות שני שלישים מהדירות במתחם, וכן לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף במתחם, ובבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף. כלומר, גם אם במתחם יש בניין "חזק" עם הסכמה גורפת ובניין "חלש" – צריך לעמוד ברף המינימלי בכל בניין בנפרד. לכן מתחם מנוהל בדרך כלל על ידי נציגות דיירים משותפת, שמייצגת את כל הבניינים ומתאמת ביניהם. פירוט נוסף על אחוז ההסכמה הנדרש.
שימו לב: דרישת ה-60% בכל בניין היא "צוואר בקבוק" נפוץ במתחמים. מספיק בניין אחד שלא מגיע לרף כדי לעכב את כל המתחם (!) – לכן חשוב למפות מוקדם את ההסכמה בכל בניין ולטפל בבניינים "בעייתיים".
דייר סרבן ברמת המתחם
לאחר שהושג הרוב המיוחד, נכנס לתוקף מנגנון הדייר סרבן: בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר עלול לחוב בפיצויים בנזיקין כלפי שאר הבעלים, ובית המשפט אף רשאי לאשר את העסקה. חשוב לזכור שסירוב עשוי להיות סביר – למשל כשלא הוצעו בטוחות הולמות, במקרי קושי אמיתי, או כשלא הוצעו לקשיש החלופות המגיעות לו לפי ההגנות לגיל 70 ומעלה. הטיפול בדייר סרבן במתחם הוא רגיש ודורש ליווי משפטי מדוקדק.
תפקיד הרשות המקומית ורשות ההתחדשות
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מטפלת בהכרזה. במסלול יזמים נדרשת הסכמת הרשות המקומית או התקיימות אחת החלופות שבחוק. פנייה למנהלת המקומית מסייעת לברר את מעמד המתחם והליכי התכנון. בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי מטעם הרשות דורשת הסכמה של 40% מבעלי הדירות במקבץ הרלוונטי והגשת המסמכים הנדרשים. שמאי בוחן כדאיות ושווי; מפקח בנייה בוחן תכנון וביצוע, ואין מדובר בתפקידים חלופיים.
מה זה אומר לבעלי דירות
הצעדים המעשיים ברמת המתחם: לברר אם המתחם מוכרז (ובאיזה מסלול), למפות את ההסכמה בכל בניין, להקים נציגות משותפת, ולשכור אנשי מקצוע לדיירים. ליווי של עורך דין לפינוי בינוי מהשלב הראשון קריטי – הן להבנת מעמד ההכרזה, הן לגיוס הרוב, והן לניהול מול היזם. עורך הדין של הדיירים, כמו בליווי דיירים בתמ"א 38 ובפינוי בינוי, מייצג אך ורק את בעלי הדירות.
ארגון מתחם פינוי בינוי – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
ארגון מתחם פינוי בינוי הוא התשתית של הפרויקט כולו. מתחם של 24 יחידות דיור ומעלה חייב להיות מוכרז על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – במסלול מיסוי או במסלול רשויות מקומיות – כדי ליהנות מהטבות המס וממנגנון הרוב המיוחד. גיוס הרוב חוצה-הבניינים (שני שלישים במתחם ו-60% בכל בניין), נציגות משותפת וליווי מקצועי הם שהופכים מתחם מוכרז לפרויקט שיוצא לפועל. הבנת משך התהליך ובחירת יזם אמין (כדי להימנע ממחלוקות ותביעות) משלימות את התמונה.
משרד אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד, המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית – מלווה בעלי דירות בארגון מתחמי פינוי בינוי: בירור מעמד ההכרזה, גיוס הרוב בכל הבניינים, והובלת המתחם מול היזם והרשויות. פנו אלינו לליווי מהצעד הראשון!
שאלות ותשובות
מה נחשב מתחם פינוי בינוי?
מתחם מגורים המיועד להריסה ובנייה מחדש במסגרת התחדשות עירונית, הכולל לפחות 24 יחידות דיור בנויות. מדובר בדרך כלל בכמה בניינים או בבניין גדול עם בעלי דירות רבים.
מי מכריז על מתחם פינוי בינוי?
נכון להיום, ההכרזה ניתנת על ידי ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, כאשר ועדה בין-משרדית בוחנת וממליצה. תוקף ההכרזה אינו מוגבל בזמן.
מהם מסלולי ההכרזה?
מסלול מיסוי – לרוב ביוזמת דיירים או יזם, למימוש הטבות מס; ומסלול רשויות מקומיות – ביוזמת המדינה או הרשות, שמקדמת את התכנון. ההיגיון, העלויות ולוחות הזמנים שונים בין המסלולים.
איזה רוב צריך במתחם עם כמה בניינים?
שני שלישים מהדירות בכל המתחם, וגם לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף בנפרד, ובבעלות יותר ממחצית מהרכוש המשותף. מספיק בניין אחד שלא מגיע לרף כדי לעכב את המתחם.
מה קורה אם מוכרים דירה במתחם באמצע תהליך ההתארגנות?
ברוב המקרים, ההתחייבויות וההסכמות שנתן בעל הדירה הקודם (לרבות חתימה על הסכם עקרונות עם היזם) עוברות לבעלים החדש יחד עם הדירה, בכפוף לתנאי ההסכם הספציפי. מומלץ לרוכשים ומוכרים כאחד לבדוק עם עורך דין את מעמד הדירה בתהליך לפני השלמת העסקה.
כמה זמן אורך בדרך כלל תהליך ארגון מתחם פינוי בינוי עד לתחילת בנייה?
משך התהליך משתנה מאוד בהתאם למורכבות המתחם, מספר הבניינים ורמת ההסכמה הקיימת מראש, ויכול לנוע בין מספר שנים בודדות למתחמים "קלים" ועד עשור ומעלה במתחמים מורכבים. איתור מוקדם של בניינים "בעייתיים" וטיפול בהם בזמן הוא הגורם המרכזי שמקצר את התהליך.
