איך מתחילים תהליך פינוי בינוי?

פינוי בינוי יכול להפוך בניין ישן ומתיישן לפרויקט חדש ומשודרג, אך דווקא שלב ההתחלה הוא הרגיש ביותר. ההחלטות שבעלי הדירות מקבלים בימים הראשונים – כיצד להתארגן, את מי לשכור ואיזה רוב לאסוף – הן שקובעות אם הפרויקט יצא לדרך בתנאים טובים, או ייתקע לשנים. מדריך זה מסביר צעד אחר צעד כיצד מתחילים נכון.

מה זה פינוי בינוי, ובמה הוא שונה מתמ"א 38

פינוי בינוי הוא מסלול של התחדשות עירונית שבו מתחם מגורים ישן נהרס ונבנה מחדש, גדול ומודרני יותר. בשונה מתמ"א 38, שנועדה לחזק או להרחיב בניין בודד קיים, פינוי בינוי חל על מתחם הכולל לפחות 24 יחידות דיור. חשוב להכיר גם את ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, שכן שני המסלולים חיים זה לצד זה תחת מטריית ההתחדשות העירונית.

תוקפה הארצי של תמ״א 38 פג ב־1.10.2023, למעט מרחבי תכנון שנכללו בהארכות ובהוראות מעבר. בפרויקט חדש יש לבדוק את התכניות התקפות והמסלול המקומי החל על המגרש; חלופת שקד אינה המסלול היחיד האפשרי. בקשות קיימות נבחנות בהתאם להוראות המעבר החלות עליהן. מומלץ להיוועץ בעורך דין לפינוי בינוי כבר בתחילת ההתארגנות.

שלב 1: לארגן את בעלי הדירות ולהקים נציגות

הצעד הראשון אינו מול היזם – אלא בין הדיירים לבין עצמם. כדי להניע תהליך, צריך למפות את בעלי הדירות, לקיים אסיפת דיירים ולבחון את מידת העניין המשותף. לאחר מכן בוחרים נציגות דיירים – קבוצה מצומצמת שתרכז את התהליך, תתקשר עם אנשי המקצוע ותייצג את הדיירים מול היזם. הקמת נציגות דיירים מסודרת ומוסמכת היא הבסיס לכל מה שיבוא אחר כך.

חשוב לדעת: נציגות טובה פועלת בשקיפות מול כלל הדיירים, מתעדת החלטות, ומביאה עדכונים לאסיפות. ככל שההתארגנות מסודרת יותר, כך קל יותר לגייס את הרוב הנדרש בהמשך ולמנוע חשדנות ומחלוקות פנימיות.

שלב 2: לבחור אנשי מקצוע עצמאיים לדיירים

זו אחת הנקודות הקריטיות ביותר, ורבים טועים בה. הדיירים צריכים עורך דין משלהם, שמייצג רק אותם – ולא את היזם. עורך הדין של הדיירים בוחן את טיוטות ההסכם, מוודא בטוחות מספקות (ערבויות חוק מכר, ערבות בנקאית, רישום הערות) ומגן על האינטרס של הדיירים לאורך כל הדרך. מומלץ מאוד שעורך הדין המלווה את הדיירים בתמ"א 38 ובפינוי בינוי לא יהיה קשור ליזם בשום צורה. באופן הזה, אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים באמצע הפרוייקט, לדיירים יש כבר הגנה שנועדה להגן על זכויותיהם, בכפוף לנוסח הבטוחות ולתנאי מימושן.

לצד עורך הדין, כדאי לשכור שמאי או מפקח מטעם הדיירים, שיעריך את שווי התמורה המוצעת ואת איכות הבנייה. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אף מאפשרת לדיירים לבקש מינוי שמאי מטעם המשרד להערכת הצעת היזם, וכן מפעילה ממונה לפניות דיירים – כלים שמאזנים את פערי הכוחות מול יזם מנוסה. בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי מטעם הרשות דורשת הסכמה של 40% מבעלי הדירות במקבץ הרלוונטי והגשת המסמכים הנדרשים. שמאי בוחן כדאיות ושווי; מפקח בנייה בוחן תכנון וביצוע, ואין מדובר בתפקידים חלופיים.

שלב 3: בדיקת היתכנות ובחירת יזם

לאחר שיש נציגות ואנשי מקצוע, בודקים את היתכנות הפרויקט (תכנונית וכלכלית) ורק אז פונים ליזמים – לרוב באמצעות פנייה מסודרת או מכרז, שמאפשר להשוות הצעות. חשוב לבחון את איתנותו הפיננסית של היזם, את ניסיונו בפרויקטים דומים, ואת הבטוחות שהוא מציע. בחירה נמהרת של יזם לא יציב עלולה להוביל לפרויקט תקוע ואף לתביעה נגד יזם בהמשך. בשלב זה כדאי גם להבין את היבטי מיסוי פינוי בינוי, שכן החוק מעניק הקלות מס משמעותיות לעסקאות מסוג זה.

הבהרה לתרשים: הרוב המיוחס כולל תנאים לכל בניין ואינו מחליף הליך משפטי נגד מתנגדים. זכויות קשישים כפופות למועד הקובע וליתר תנאי החוק.

רוב מיוחס: כמה הסכמה צריך

פינוי בינוי אינו מחייב הסכמה של 100% מהדיירים, אך נדרש רוב מיוחס. על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, נדרשת הסכמה של בעלים של לפחות שני שלישים (כ-67%) מהדירות במתחם, ובנוסף – בכל בניין נדרשים לפחות שלוש חמישיות (60%) מהדירות ויותר ממחצית מהרכוש המשותף. בעבר נדרש רוב גבוה יותר (80%), והוא הופחת כדי לקדם מיזמים ולמנוע מיעוט קטן מלעכב פרויקט שלם.

לדוגמה: במתחם של 60 דירות נדרשות לפחות 40 דירות לצורך הרוב המיוחס, ובכל בניין יש לעמוד גם בדרישת 60% מהדירות ויותר ממחצית מהרכוש המשותף. השגת הרוב מאפשרת הליך משפטי מתאים ואינה מחליפה מעצמה חתימות של מתנגדים.

הבנת אחוזי ההסכמה הנדרשים חיונית כבר בתחילת הדרך, כדי לדעת לאן חותרים.

מה עושים עם דייר סרבן

גם לאחר שהושג הרוב הנדרש, ייתכן שבעל דירה אחד או יותר יסרבו לחתום. כאן נכנס לתמונה מנגנון הדייר סרבן: החוק מבחין בין סירוב סביר לבין סירוב בלתי סביר. סירוב עשוי להיחשב סביר כאשר לא הוצעו בטוחות מספקות או במקרים של קושי אמיתי (למשל רפואי). לעומת זאת, מי שמסרב באופן בלתי סביר עלול לחוב בפיצויים בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, ובית המשפט אף רשאי לאשר את העסקה ולמנות גורם שיחתום במקומו.

לדוגמה, דייר שמסרב כי לא הוצג לו נוסח ערבות בנקאית – סירובו עשוי להיחשב סביר. לעומת זאת, דייר שמסרב רק כי אינו רוצה לעבור דירה זמנית, עלול להיחשב מסרב בלתי סביר.

יש להכיר את מכלול העילות מול דייר שמסרב להתפנות או לשלם לפני שנוקטים הליך.

שימו לב! הליך מול דייר סרבן הוא מורכב ורגיש, ודורש ביסוס ראייתי מדוקדק. אין לפעול נגד דייר מסרב בלי ליווי משפטי – טעות בהליך עלולה לחשוף את הדיירים האחרים לתביעה.

הגנות מיוחדות לקשישים

הגנות הקשיש נבחנות לפי הגיל במועד חתימת העסקה הראשונה בבית המשותף ולפי מגורים של שנתיים לפחות במועד הקובע, בכפוף להוראות התחולה. מגיל 70 קיימות חלופות תמורה ייעודיות; מגיל 75 מתחזקת הזכות לחלופה מחוץ לפרויקט. החלופה באה במקום דירת התמורה ולא בנוסף לה. היקף הבחירה תלוי בקבוצת הזכאות ובדין החל.

כמה זמן זה לוקח ולמה נחוץ כל כך הליווי המשפטי

פינוי בינוי הוא מהלך ארוך – משלב ההתארגנות ועד האכלוס עשויות לחלוף שנים רבות, בהתאם למורכבות התכנונית, לגיוס הרוב ולקצב הרשויות. אפשר להעמיק בשאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי. דווקא בגלל משך הזמן והסכומים הגדולים, ליווי משפטי צמוד לדיירים כבר מהצעד הראשון הוא שמגן על התמורה, על הבטוחות ועל לוח הזמנים.

אם אתם שוקלים להתחיל תהליך פינוי בינוי בבניין שלכם, אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד – המלווה דיירים מהשלב הראשון: הקמת הנציגות, בדיקת ההיתכנות, מול היזם ועד האכלוס, ישמח לעמוד לשירותכם ולצדכם פנו אלינו לבדיקת התכנות ראשונית.

מקורות וחקיקה

1. הכרזת מתחם – תנאים
2. החלטות פקיעת תמ״א 38
3. תיקון 139 – דברי הסבר
4. זכויות אוכלוסיות זכאיות