לא כל בניין מתאים לכל מסלול התחדשות. חיזוק ותוספת, הריסה ובנייה מחדש, פינוי בינוי או המסלול המקומי החדש – לכל אחד יש תנאים, אחוזי הסכמה, לוחות זמנים והטבות מס משלו. בחירת החלופה התכנונית הנכונה היא שקובעת אם הפרויקט בכלל ישים, כמה זמן ייקח ומה תקבלו בסופו. מדריך זה משווה בין החלופות ומסביר איך בוחרים.
מהן החלופות התכנוניות להתחדשות עירונית
לפני שבוחרים, צריך להכיר את המסלולים המרכזיים:
חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) – חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, בתוספת קומות ויחידות, בלי להרוס. הדיירים נשארים בבניין (לרוב) במהלך העבודות.
הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד (תמ"א 38/2) – הבניין הקיים נהרס ונבנה חדש תחתיו.
פינוי בינוי נבחן לפי תנאי המתחם וההכרזה, לרבות רף היחידות הרלוונטי. גם בניין גדול יחיד עשוי להיכלל במתחם מתאים; מספר הבניינים כשלעצמו אינו מכריע.
המסלול המקומי ("חלופת שקד") – המסלול שהחליף את תמ"א 38 לחידוש בניין בודד, בסמכות הוועדה המקומית.
הבנת ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 ומהי תמ"א היא הבסיס לבחירה נכונה.
אחוזי ההסכמה בכל מסלול
אחוז ההסכמה הנדרש הוא שיקול מרכזי בבחירת החלופה. נכון להיום, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, וחוקי פינוי ובינוי:
| מסלול | הרוב הנדרש (נכון להיום) |
| עבודות חיזוק בסיסיות ברכוש המשותף | רוב רגיל של בעלי הדירות |
| תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) | שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף |
| תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה, בניין בודד) | שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף |
| פינוי בינוי (מתחם) | שני שלישים מהדירות במתחם + 60% בכל בניין + יותר ממחצית מהרכוש המשותף |
עדכון חשוב! עד 2023 נדרש רוב של 80% (4/5) לתמ"א 38/2, אך הוא הופחת ל2/3 – שינוי שהסיר חסם משמעותי והשווה את הרף לזה של פינוי בינוי. פירוט נוסף על אחוז ההסכמה.
יש להבחין בין הרוב להגשת הליך למפקח או לבית המשפט לבין הסכמה מחייבת לביצוע. רף של שני שלישים אינו מקנה סמכות לכפות עסקה ללא ההליך המתאים. בפינוי בינוי נדרש גם הרוב הקבוע בכל בניין; בעבודות חיזוק אחרות יש לבדוק את סוג העבודה והדין החל.
באיזה מסלול לבחור – השיקולים
בחירת החלופה תלויה במספר גורמים:
גודל והיקף – בניין בודד מתאים לחיזוק (38/1), להריסה ובנייה (38/2) או למסלול המקומי; מתחם של 24 יח"ד ומעלה מתאים לפינוי בינוי.
מצב פיזי של הבניין – בניין ישן ומוחלש עשוי להצדיק הריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק.
היתכנות כלכלית – האם תוספת הזכויות מכסה את עלות הפרויקט ומשאירה תמורה ראויה לדיירים.
מטרות הדיירים – שדרוג הדירה הקיימת מול דירה חדשה לגמרי, ומשך הזמן שהדיירים מוכנים לעמוד בו.
הבהרה לתרשים: אחוזי ההסכמה אינם אישור אוטומטי לביצוע, והמסלול התכנוני נקבע לפי התכניות והדין החלים על המגרש.
מי בודק איזו חלופה מתאימה
הבחירה אינה ניחוש – היא מבוססת על בדיקת היתכנות מקצועית. שמאי מקרקעין בודק אם העסקה כלכלית ובאילו תנאים; מהנדס או אדריכל בוחן את מצב הבניין ואת פוטנציאל הבנייה; ועורך דין להתחדשות עירונית בוחן את ההיבטים המשפטיים והתכנוניים. שילוב אנשי המקצוע, יחד עם נציגות דיירים פעילה, הוא שמאפשר לבחור את החלופה הנכונה.
שיקולי מיסוי ולוחות זמנים
לכל מסלול השלכות מס ולוח זמנים משלו. פינוי בינוי, למשל, נהנה מהטבות מס נדיבות – כדאי להעמיק במיסוי פינוי בינוי. גם משך הפרויקט משתנה בין החלופות: חיזוק בדרך כלל מהיר יותר מהריסה ובנייה של מתחם שלם. ההיכרות עם משך התהליך חשובה לבחירה מושכלת.
מה השתנה לאחרונה?
שני שינויים משמעותיים משפיעים על בחירת החלופה:
הפחתת הרוב לתמ"א 38/2 מ-80% לשני שלישים (2023) – הפכה את מסלול ההריסה והבנייה לזמין יותר.
תוקפה הארצי של תמ״א 38 פג ב־1.10.2023, למעט מרחבי תכנון שנכללו בהארכות ובהוראות מעבר. בפרויקט חדש יש לבדוק את התכניות התקפות והמסלול המקומי החל על המגרש; חלופת שקד אינה המסלול היחיד האפשרי. בקשות קיימות נבחנות בהתאם להוראות המעבר החלות עליהן.
שימו לב: מכיוון שהמסלול לבניין בודד עבר לרמה המקומית והוא ביישום הדרגתי, חלופה שהתאימה בעבר עשויה להיראות אחרת היום. בדיקת סטטוס עדכנית מול הרשות ועם עורך דין היא הכרחית.
בחירת חלופה תכנונית להתחדשות עירונית – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
בחירת חלופה תכנונית היא צומת ההחלטה הראשון והמשמעותי ביותר בהתחדשות עירונית. גודל הבניין, מצבו, ההיתכנות הכלכלית ומטרות הדיירים – כולם משפיעים על השאלה אם ללכת על חיזוק, הריסה ובנייה, פינוי בינוי או המסלול המקומי. עם התכנסות אחוזי ההסכמה לשני שלישים, נפתחו יותר אפשרויות – אך הבחירה עדיין דורשת בדיקת היתכנות מקצועית וליווי משפטי. שילוב של עורך דין לדיירים, שמאי ומהנדס הוא המפתח.
משרדינו, אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד, המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית – מלווה בעלי דירות בבחירת החלופה התכנונית הנכונה, בבדיקת היתכנות ובהובלת הפרויקט מהצעד הראשון. פנו אלינו לבדיקת התכנות.
שאלות ותשובות
מה ההבדל בין תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי?
תמ"א 38/1 = חיזוק ותוספת לבניין קיים; תמ"א 38/2 = הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד; פינוי בינוי = הריסה ובנייה מחדש של מתחם שלם של 24 יחידות דיור ומעלה. לכל מסלול תנאים ואחוזי הסכמה משלו.
כמה בעלי דירות צריכים להסכים לכל מסלול?
נכון להיום, תמ"א 38/1 ו-38/2 דורשות שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף (הריסה ובנייה הופחתה מ-80% ב-2023). פינוי בינוי דורש שני שלישים במתחם, 60% בכל בניין ויותר ממחצית מהרכוש המשותף.
איך יודעים איזו חלופה מתאימה לבניין שלנו?
באמצעות בדיקת היתכנות מקצועית: שמאי בודק כלכליות, מהנדס בוחן את מצב הבניין ופוטנציאל הבנייה, ועורך דין את ההיבטים המשפטיים. גודל הבניין (בודד מול מתחם) הוא שיקול מכריע.
האם עדיין אפשר ללכת במסלול תמ״א 38?
תוקפה הארצי של תמ״א 38 פג ב־1.10.2023, למעט מרחבי תכנון שנכללו בהארכות ובהוראות מעבר. בפרויקט חדש יש לבדוק את התכניות התקפות והמסלול המקומי החל על המגרש; חלופת שקד אינה המסלול היחיד האפשרי. בקשות קיימות נבחנות בהתאם להוראות המעבר החלות עליהן.
מה קורה אם חלק מהדיירים בבניין רוצים חיזוק (38/1) וחלק רוצים הריסה ובנייה (38/2)?
יש לבחון תחילה איזו חלופה אפשרית תכנונית וכלכלית. הרוב הדרוש תלוי בסוג העבודות ובמסלול המשפטי, ואינו מחליף היתר או הכרעה של המפקח או בית המשפט במקרה של התנגדות. מומלץ לדון בחלופות עם שמאי ועורך דין לפני התחייבות.
אפשר להתחיל במסלול חיזוק ואז לעבור להריסה ובנייה מחדש, אם מתברר שזה משתלם יותר?
מעבר כזה אפשרי מבחינה עקרונית, אך כרוך בפתיחה מחדש של הליכי התכנון, איסוף רוב מחדש (אם טרם הושג באופן סופי) וברוב המקרים גם בהסכם חדש מול היזם. ברגע שנחתם הסכם מחייב או שהחל היתר בנייה במסלול מסוים, המעבר נעשה מורכב משמעותית. לכן חשוב לבצע את בדיקת ההיתכנות ביסודיות מלכתחילה.
