הצטרפות לקבוצת רכישה מחייבת את הלקוח לתשלומים רבים שלא חד-משמעיים במועד הרכישה כמו: עלות רכישת הקרקע, דמי סיחור, שכר טרחת עורכי דין, עלויות מימון ועוד.
אם אתם שוקלים לרכוש זכות לדירה רעיונית או משרד, אתם חייבים לקרוא את המדריך הבא לתשלומים בקבוצות רכישה בטרם חתימה על ההסכם.
תשלום ראשון בקבוצת רכישה – עבור הקרקע וסיחור האופציה
בעת ההצטרפות לקבוצת רכישה אתם תידרשו לשלם בתשלום הראשון סכום המוערך בכ-30%-60% משווי הדירה הרעיונית. כלומר, אם שווי הדירה מוערך ב-2,000,000 ₪, אתם תצטרכו לשלם סכום שנע בין 600,000 ₪ לבין 1,200,000 ₪.
התשלום הראשון מורכב משני מרכיבים – תשלום עבור רכיב הקרקע שנרכש מהמוכר, ותשלום עבור סיחור האופציה שיקבל המארגן. החלק היחסי בין המרכיבים לא אחיד ועשוי להשתנות מפרויקט לפרויקט.
תשלום לעורכי הדין של הקבוצה
להסכם השיתוף של קבוצת הרכישה מצורף נספח בשם מסמך הזמנת שירותים משפטיים, הקובע את השירותים המשפטיים ואת עלות שכר הטרחה. בדרך כלל עורך הדין של קבוצת הרכישה גובה סכומים שבין 1.5% ועד 3% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה.
חלק מהתשלום משולם יחד עם חתימה על הסכם השיתוף, חלק עם חתימה על הסכם המכר, והיתר עשוי להתחלק בין חלקים שונים של הפרויקט.
תשלום למשווק/חברת השיווק
מארגן הקבוצה נוהג לגבות עלות נוספת שעלותה אלפי/עשרות אלפי שקלים בגין השיווק של הקבוצה, והוא נוהג לציין שזה עבור חברה חיצונית.
באחד מהמקרים לקוח של משרדנו הגיע אלינו לצורך בחינת ההשקעה בקבוצת רכישה באזור ירושלים. המארגן ביקש מהרוכש שיבצע תשלום של 20,000 ₪ + מע"מ ל-"חברת שיווק חיצונית" כתנאי להצטרפות לקבוצה.
בדיקה של חברת השיווק על ידי משרדנו העלתה שהמארגן הוא בעל המניות של חברת השיווק החיצונית… כלומר המארגן הוא זה שיקבל את הסכום במלואו.
לאחר שהעלינו את הנושא מול המארגן, הוא הסכים לוותר על תשלום זה כתנאי להצטרפות לקבוצה. המסקנה המעשית: כדאי לבדוק מי עומד מאחורי "חברת שיווק חיצונית" לפני שמשלמים לה.
תשלום מס רכישה בקבוצות רכישה
התשלום מבוסס על שני מרכיבים שונים: אופן הרכישה (האם מדובר בקרקע? משרד? דירה?) ומאפייניו האישיים של הרוכש.
אם קבוצת הרכישה רוכשת קרקע חקלאית, חוק מיסוי מקרקעין מחייב תשלום של 6% עבור התשלום הראשון בלבד.
אם קבוצת הרכישה רוכשת משרד, חוק מיסוי מקרקעין מחייב תשלום של 6% עבור הסכום המוערך של המשרד.
אם קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע ומתכננת לבנות דירות, חוק מיסוי מקרקעין מחייב תשלום מס רכישה לפי מדרגות המס החלות על רכישת דירת מגורים (דירה יחידה או נוספת, לפי נתוני הרוכש).
להרחבה קראו את המדריך המלא של משרדנו למס רכישה ברכישת דירה.
את מס הרכישה יש לשלם ישירות למיסוי מקרקעין עד 60 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר, ובמקרים מסוימים ניתן לדחות אותו בהתאם לתנאים שנקבעו בסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין.
עלויות בניה/הקמה
עלויות הבניה הן ההפרש שבין מחיר הדירה הרעיונית ובין התשלום הראשון. כלומר, אם בתשלום הראשון שולם סכום של 30%-60% ממחיר הדירה הרעיונית, הרי שההפרש הוא התשלום עבור עלויות הבניה והעלויות הנוספות, למעט עלויות המימון (פירוט מטה).
את התשלום עבור עלויות הבניה מממן הגורם המממן, ועליכם לשלם לו בהתאם להסכם המימון את מלוא הסכום במועדים שנקבעו בהסכם.
עלויות מימון
עלויות המימון הן העלויות שמטיל הגורם המממן של הקבוצה בעבור מימון ההפרש שבין המחיר המלא של הדירה הרעיונית ובין התשלום הראשון. כלומר, אם התשלום הראשון שולם סכום של 30%-60%, הרי שהגורם המממן ישלם את יתרת הסכום עד ל-100%, ועבור כך יגבה ריביות.
בדרך כלל, כל אחד מחברי הקבוצה נדרש לשלם סכומים של 0.5% ועד 2% משווי המימון או משווי הדירה (משתנה בין פרויקט לפרויקט) בדמי פתיחת תיק (חובה! גם אם לא צריכים את המימון), וישלם ריביות שמתחילות ב-3% ויותר עבור המימון עצמו.
עלויות שינויים לדירה
רוכשים רבים לא מסתפקים במפרט הבסיסי של דירה בקבוצת רכישה, והם מעדיפים לעצב את הדירה בהתאם לאופיים וצרכיהם.
השינויים עשויים לכלול שינויים מהותיים כמו מיקום חדרים, חלוקה פנימית, תוספות מיוחדות, ואף שינויים סטנדרטיים כמו מרצפות, אסלות נקודות חשמל וכן הלאה.
לכן, יש להוסיף העלויות לעיל בהתאם לדרישות וצרכי הרוכש.
עלויות ניהול ופיקוח
תפקידו של המנהל ההנדסי הוא ללוות את קבוצת הרכישה מבחינה ניהולית לצידם של הנציגות, משלב ההתאגדות ועד למסירת הדירה.
עבור הליווי נהוג לשלם למנהל ההנדסי עלויות שנאמדות בהערכה של בין 3% – 5% משווי הפרויקט.
עלויות נוספות
בפרויקט של קבוצת רכישה יש עלויות נוספות רבות שעלולות לחול לצורך הקמת הפרויקט וקבלת הזכות לדירה רעיונית.
חלק מהסכומים משולמים לאנשי מקצוע שונים, ותשלומם הוא בדרך כלל אלפים/עשרות אלפים נוספים ממחיר הדירה:
- יועצי מס
- רואי החשבון של הקבוצה
- אדריכל
- יועצים שונים (חשמל, בטיחות, חניה וכדומה)
בנוסף, עשויים לחול תשלומים נוספים כחלק ממחיר הדירה לרשויות וגורמים שונים, אשר עשויים שלא להיות חלק מהתשלום הראשון:
- היטלי פיתוח
- היטל השבחה
- אגרות לעירייה
- עלויות תכנון
מעבר לסכומים שצוינו לעיל, עשויים להיות תשלומים נוספים שלא צוינו, אך יחולו בהתאם למאפייני העסקה, ויהוו חלק בלתי נפרד ממנה.
לסיכום, מאמר זה הוא מאמר שמכיל את מרבית התשלומים בקבוצות רכישה, והוא נועד להשלים את המידע שבמדריך המלא שלנו בנושא קבוצות רכישה – לקריאה לחצו כאן.
אם אתם עומדים לרכוש זכות לדירה בקבוצת רכישה, מומלץ להיעזר בעורך דין מטעמכם העוסק בתחום. משרדנו מציע מספר מסלולי ליווי, המותאמים לצרכי הלקוח.
אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר באמצעות הקישור הבא, או באמצעות הדוא"ל של המשרד: [email protected] ובמספר הטלפון של המשרד 077-997-1180
