תקנה 21 לתקנות מס רכישה הינה תקנה חשובה ומשמעותית, המעניקה פטור ממס רכישה לישראלים רבים. מי יוכלו ליהנות מפטור ממס רכישה לפי תקנה 21? מהם תנאי התקנה לקבלת הפטור? כל זאת ועוד בהמשך המאמר.
חובת תשלום מס רכישה
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי זכות במקרקעין ישלמו מס רכישה. החוק קובע חובת מס רכישה גם כשהדירה נרכשה בתמורה מלאה וגם כשהיא התקבלה במתנה. כאשר הדירה נרכשה במחיר השוק שלה, הרוכש ישלם מס רכישה כאחוז מסוים ממחיר הרכישה. במקרים בהם הדירה התקבלה במתנה ללא תמורה, הרוכש ישלם מס לפי שווי השוק של הדירה ביום העברת הבעלות בה.
אם כן, ככלל, גם מי שקיבל דירה במתנה יתחייב בתשלום מס רכישה. עם זאת, ישנם מצבים בהם העברת דירה במתנה, או בלשון החוק ללא תמורה, תהיה פטורה ממס רכישה באופן מלא או חלקי. מצבים אלו מוסדרים, בין היתר, בתקנה 20 ובתקנה 21 לתקנות מס רכישה ובחוק מיסוי מקרקעין. נעסוק בתקנות אלו כעת.
תקנה 21 לתקנות מס רכישה – פטור בן זוג
כך קובעת תקנה 21 לתקנות מס רכישה:
" על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה" (תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה – 1974).
התקנה קובעת, אם כן, חריג לכלל האמור בתקנה 20.
לפי תקנה 21, במקרים בהם העברת הדירה היא לבן זוג, המתנה תהיה פטורה לחלוטין ממס רכישה. זאת, בתנאי שבן הזוג מתגורר עימו באותה דירה.
חשוב להדגיש כי לעניין זה, הגדרת "בן זוג" הינה הגדרה מרחיבה יחסית. בני זוג נשואים נכללים בה, כמובן, אך גם בני זוג ידועים בציבור ובני זוג מאותו המין המתגוררים יחד באותו הבית. ההגדרה אינה מצומצמת לבני זוג נשואים בלבד והיא מאפשרת לזוגות רבים להעביר דירה על שם מי מהם מבלי לשלם מס רכישה מיותר. מטרתה של התקנה והפטור היא פשוטה – והיא להגן על התא המשפחתי. אם בני זוג יכולים להעביר בינם ובין עצמם דירות מבלי לשלם מס – הדבר מקל מאוד על העברת הנכסים ותכנון נכון, מבלי הצורך לחשוש מאירועי מס משמעותיים.
למה העברת דירה לבן זוג פטורה ממס?
מדוע העברת דירה לבן זוג פטורה ממס לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה? ישנם מספר הסברים לכלל זה, אך אחד המשמעותיים שבהם הוא הרצון ליצור שוויון בין המינים. נסביר כיצד התקנה משרתת תכלית זו. בעבר, היה מקובל יחסית לרשום דירה על שם הגבר בלבד. זה היה נהוג במיוחד לפני שנות ה-80, ובשנים האלה כלל הנכסים נרשמו בבלעדיות על שם הבעל.
האישה הייתה מתגוררת עם בעלה בדירה, אך היא לא הייתה בעלים רשומה של הנכס. התקנה מאפשרת לבני זוג לתקן מצב זה ולרשום גם את האישה כבעלים של הדירה, מבלי שהרישום יעלה לבני הזוג עשרות ואף מאות אלפי שקלים. ללא תקנה שכזו, רישום הדירה על שם האישה היה כרוך בתשלום מס רכישה. מציאות שכזו הייתה מונעת מזוגות לשנות את הרישום מרישום על שם הבעל לרישום משותף על שם שני בני הזוג. הפטור ממס רכישה מאפשר לזוגות ליזום מהלך שכזה לשינוי הרישום בנכס.
חשוב לציין כי זו אינה הסיבה היחידה להענקת הפטור ממס רכישה לפי תקנה 21 וישנם מניעים נוספים להענקת הפטור. לעיתים, העברת דירה לבן הזוג ללא תמורה תשתלם מבחינת מס ולצורך ביצוע עסקאות עתידיות. כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני העברה כזו, כדי לבדוק אם היא כדאית עבורכם ומה השלכות המס שלה בעתיד, למשל על מס השבח במכירה עתידית.
תקנה 21 ומחיר למשתכן
שאלה שמשרדנו נשאל לא פעם היא מה לגבי מצב בו אדם זכה בדירת מחיר למשתכן ורוצה להעביר מחציתה לבת זוגו? במקרים אלה חייבים לקבל את אישורה של ועדת החריגים של מחיר למשתכן. מטרתה של ועדה זו היא לאשר מכירה של דירה במחיר למשתכן, מבלי הצורך לשלם את הקנס. תשומת לב שהעברה מעין זו יכולה להיות עם קנס משמעותי, ועל כן יש להיזהר במיוחד.
משרד עו"ד אושר אלקיים
מעוניינים לרשום דירה על שם בן או בת הזוג? רוצים לעשות זאת מבלי לשלם מס רכישה מיותר? פנו אל עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ויבדוק אתכם את תנאי הפטור לפני ההעברה.
