תקנה 11 היא המסגרת המשפטית להקלות במס רכישה לקבוצות הזכאים המוגדרות בה. המדריך שלהלן מסביר את מסגרת התקנה; לבדיקת הזכאות ולהליך הבקשה ראו מס רכישה לנכה. למקרים הייעודיים ראו ילד נכה, נכי צה״ל וכוחות הביטחון ומשפחות שכולות.
תקנה 11 לתקנות מס רכישה מעניקה הנחה משמעותית במס רכישה לאוכלוסיות מיוחדות. מי הן אותן אוכלוסיות? מהי חבות המס של אותן אוכלוסיות, לאחר ההנחה הניתן להם? איך תוכיחו את השתייכותכם לאותן אוכלוסיות? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות לשאלות אלו.
חובת תשלום מס רכישה
כידוע, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי דירות בישראל ישלמו מס רכישה. מס הרכישה נקבע כאחוז מסוים מהמחיר בו נרכשת הדירה. החוק קובע שיעורי מס שונים למדי בין רוכשי דירה יחידה לבין רוכשי דירה שנייה ומעלה. מבלי להיכנס לעובי הקורה באשר לשיעורי המס, נציין כי רוכשי דירה יחידה פטורים ממס רכישה עד למחיר של כ-1.9 מיליון שקלים.
מדרגת המס הבאה שלהם עומדת על 3.5%, המדרגה שלאחריה על 5% והמדרגות הבאות גבוהות אף יותר. כאשר מדובר ברוכשי דירה שאינה דירתם היחידה, מדרגת המס הראשונה עומדת על 8% והשנייה על 10%. החבות במס רכישה הינה משמעותית מאוד. רוכשי דירה ממוצעת בישראל צפויים לשלם עשרות אלפי שקלים כמס רכישה בהנחה שמדובר בדירתם היחידה, ומאות אלפי שקלים אם בבעלותם דירות נוספות.
תקנה 11 לתקנות מס רכישה – הנחה לאוכלוסיות מיוחדות
נוכחנו לדעת כי חבות מס הרכישה הינה חבות גורפת וכבדה, המטילה נטל משמעותי על רוכשי דירות בישראל. מכיוון שכך, משמעותה של תקנה 11, שמעניקה הנחה משמעותית במס רכישה הינה גדולה כל כך. נכיר כעת תקנה זו.
אוכלוסיות היעד
ראשית, נציג את אוכלוסיות היעד אליהן פונה התקנה. על פי התקנה, כל אחת מהאוכלוסיות הבאות זכאית להנחה במס רכישה לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה:
- נכה
- עיוור
- נכי צה"ל
- בן משפחה של חלל צה"ל
לפני שנעמיק בהגדרתה של כל אוכלוסיית יעד, נציין כי ההנחה ניתנת דווקא ברכישת דירה לשם מגורים. רכישת דירה למטרות אחרות לא תזכה להנחה שתוצג.
1. הנחת נכה
הגדרתו של נכה לעניין הנחה במס רכישה לנכה היא זו:
- דרגת אי כושר השתכרות צמיתה של 75% ומעלה
- 100% נכות רפואית
- 90% נכות רפואית לפי החישוב המשוקלל (סכמת אחוזים) – הזכאות להנחה מותנית באישור וועדה רפואית של הביטוח הלאומי
- קטוע גפיים או משותק, עם דרגת נכות של 50% ומעלה – הזכאות להנחה מותנית באישור וועדה רפואית של הביטוח הלאומי
נדגיש שוב כי בחלק מהמקרים, הזכאות להנחה מותנית באישור וועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי. חשוב לדעת כי תוכלו להגיע מיוצגים על ידי עורך דין לוועדה, אשר יסייע לכם להציג בפניה את הדברים כהווייתם ולקבל את ההנחה המגיעה לכם.
להרחבה קראו את המאמר המקיף שלנו בנושא מס רכישה נכה בקישור הבא:
הסכם ממון הינו הסכם המאפשר לזוגות להחליט כיצד יחולק הרכוש ביניהם, במקרה של פרידה או מוות של בני הזוג. חוק יחסי ממון, מכוחו נכרת ההסכם, חל
2. עיוורים ולקויי ראיה
האוכלוסיה השנייה הזכאית להנחה במס רכישה, היא אוכלוסיית העיוורים ולקויי הראיה. כדי ליהנות מההנחה, עליכם להחזיק בתעודת עיוור או לקוי ראיה. התעודה ניתנת על פי קריטריונים רפואיים ברורים ונושאיה יהיו זכאים להנחה המיוחלת. אין יותר מדי התניות לסעיף זה כך שניתן לדעת בקלות אם עומדים בקריטריון.
3. נכי צה"ל ופעולות האיבה
נכי צה"ל ופעולות האיבה יהיו זכאים להנחה במס רכישה, אם נקבעו להם לכל הפחות 19% נכות. חשוב לדעת כי לרבים מנכי צה"ל נקבעו 10% נכות בלבד, ולא די בעשרה אחוזי נכות כדי לזכות בהנחה במס רכישה.
4. בן משפחה של חלל צה"ל
תקנה 11 קובעת כי בני משפחותיהם של חללי צה"ל יהיו זכאים להנחה במס רכישה. הגדרת בני משפחה קבועה בחוק משפחות חיילים שנספו במערכה, ולפיה בן או בת זוגו, הוריו, ילדיו ואחיו של החייל נחשבים לבני משפחתו. אלו הם הקרובים אשר יהיו זכאים להנחה במס רכישה.
ההנחה – 0.5% מס רכישה
ההנחה לה זכאים כל האוכלוסיות האמורות, היא תשלום מס רכישה בשיעור חצי אחוז בלבד. ההקלה ניתנת לכל אחת מהאוכלוסיות האמורות, ברכישת דירה לשם מגוריו של הזכאי, ולא יותר מפעמיים בחייו. נשוב ונדגיש כי ההנחה נוגעת לדירות מגורים בלבד ולא חלה על נכסים אחרים העומדים ברשותו של הנכה, העיוור, נכה צה"ל או בן למשפחת השכול.
מס רכישה למגרש
נניח כי אדם הנמנה על האוכלוסיות האמורות קנה מגרש לצורך בניית בית מגורים. האם אותו אדם יוכל ליהנות מההנחה במס רכישה בעסקה, או שמא עסקה זו לא מוגדרת כרכישת דירה למגורים? התשובה היא, לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה, שיש לחלק בין שטח המגרש עליו ייבנה בית המגורים לבין יתר המגרש. על אותו חלק במגרש שישמש לבניית בית המגורים, ישלם הרוכש 0.5% בלבד כמס רכישה. זאת, בתנאי שביתו אכן ייבנה על הקרקע תוך שנתיים. על יתרת השטח, ישלם מס רכישה בשיעורים המקובלים.
מס רכישה לדירה יחידה
כפי שהזכרנו לעיל, החוק מעניק פטור מלא ממס רכישה לרוכשי דירה יחידה, עד למחיר של 1.9 מיליון שקלים. תקנה 11 לתקנות מס רכישה אינה גורעת מפטור זה, וככל ששוויה הכולל של הדירה אינו עולה על 2.5 מיליון שקלים, הרוכשים יהיו פטורים ממס עד לתקרת המדרגה הראשונה ועל היתרה ישלמו מס רכישה של 0.5%.
יש לשים לב כי במקרים בהם שוויה הכולל של הדירה עולה על 2.5 מיליון שקלים, כמו גם במקרים שבהם הדירה אינה דירתו היחידה של הרוכש, הרוכש יתחייב במס רכישה בשיעור 0.5% החל מהשקל הראשון. לכן, רצוי לעצב את העסקה בעזרת עורך דין מקרקעין באופן שיאפשר לכם להמשיך וליהנות מהפטור המלא ממס עד ל-1.9 מיליון שקלים, מבלי להפחית ממחירה של הדירה.
רוכשים דירה עם עו"ד אלקיים
רוכשים דירה? רוצים ליהנות מההנחות במס רכישה? עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. עו"ד אלקיים יסייע לכם לבנות את העסקה באופן נכון, כך שתוכלו לממש את זכאותכם להנחה במס רכישה. קבעו פגישה ראשונית לבדיקת הזכאות שלכם.
