המדריך שלהלן מתמקד בזכויות אזרחים ותיקים בתמ״א 38/2. בפינוי בינוי יש לבחון את ההסדר הרלוונטי למסלול זה ואת נסיבות הפרויקט. לזכויות בני 70 בפינוי בינוי. לסירוב בעל דירה להתחדשות עירונית.
תמ"א 38/2 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במסגרתה הדיירים נאלצים לעזוב את הבניין הקיים שיהרס, ובמקומו יבנה בניין חדש. הצורך בעזיבת הבית עלול להקשות במיוחד על אזרחים ותיקים וקשישים, אשר יכולתם לעקור ממקומם ולמצוא לעצמם דירה חלופית מוגבלת יותר.
להלן נכיר את זכויות הקשישים בתמ"א 38/2, נדון במצבים בהם סירוב שלהם לפינוי בינוי ייחשב ללגיטימי ומתי הסירוב יהיה לא סביר וניתן יהיה לכפות עליהם להשתתף בפרויקט תמ"א 38/2.
מה זה תמ"א 38/2?
מזה שנים מקודמת ברחבי הארץ תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ובניית ממ"דים לעת מלחמה. עד לשנות ה-80, סטנדרט הבנייה המקובל בארץ לא תאם לסטנדרט העמידות הנדרש מפני רעידות אדמה.
מאחר שארצנו יושבת על השבר הסורי – אפריקאי הסכנה לרעידות אדמה עוצמתיות היא ממשית ומוחשית, כפי שאכן אירע בארץ פעמים רבות בעבר, ולכן ישנה חשיבות רבה לחיזוק המבנים על מנת להימנע מאירוע קשה והרוגים רבים. תמ"א 38 מחולקת לשתי תוכניות משנה.
תוכנית המשנה הראשונה היא תמ"א 38/1 שעיקרה חיזוק מבנים קיימים, הוספת קומות לבניין, בניית מעלית ותוספת ממ"ד לכל דירה. התוכנית השנייה היא תמ"א 38/2. במסגרת תמ"א 38/2, מבוצע פינוי בינוי לבניין. כלומר, הבניין נהרס עד היסוד ונבנה במקומו בניין חדש.
יש להבחין בין תמ"א 38/2 לבין תוכניות פינוי בינוי. תוכניות פינוי בינוי נערכות לקבוצת בניינים יחדיו וכוללות שינויי תב"ע במנהל. לעומת זאת, תמ"א 38/2 מיועדת לבניינים בודדים או למספר מצומצם של בניינים ולא נדרש עבורה שינוי תב"ע אלא ניתן להסתפק באישור הוועדה העירונית לתוכנית.
תמ"א 38/2 – זכויות דיירים למגורים חלופיים
תמ"א 38/2 כופה על דיירי הבניין לעזוב את בתיהם ולמצוא לעצמם מגורים חלופיים. עם זאת, מימון המגורים החלופיים אינו מוטל על כתפי הדיירים אלא על כתפי היזם המבצע את עבודות התמ"א 38/2. היזם ישלם לדיירים תשלום שיאפשר להם לשכור דירה דומה לזו שנאלצו לצאת ממנה.
היזם אמנם הוא זה המממן את המגורים החלופיים לדיירי הבניין, אך על הדיירים עצמם מוטלת המלאכה למצוא מגורים חלופיים. זאת, ביחס לדיירים צעירים. אולם עבור דיירים וותיקים, כפי שנראה מיד, היזם צריך למצוא דירת תמורה בעצמו. מומלץ לאזרחים הוותיקים ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין כדי לוודא כי הם אכן מקבלים את המגיע להם.
זכויות קשישים תמ"א 38/2 – דירת תמורה
פרויקט תמ"א 38/2 יוצר קושי מיוחד עבור אזרחים ותיקים, עבורם הנדידות בין דירתם הנוכחית לבין חלופת מגורים וחזרה לדירה המשופצת, אינה פשוטה כלל. בשל כך, נקבעו בחוק ביחס לתמ"א 38/2 זכויות קשישים המציעות להם תמורה נוחה יותר מזו המוצעת לכלל הדיירים.
עבור דיירים בני 70 ומעלה, אשר התגוררו בנכס לפחות שנתיים רצופות לפני מועד החתימה, חייב היזם לספק דירת תמורה. דירת התמורה תהיה דירה חלופית בבניין שעבר התחדשות עירונית, בשווי דומה לשווי הצפוי של דירת האזרח הוותיק לאחר השלמת הליכי תמ"א 38/2.
כך, במקום לעזוב את ביתו למשך הבנייה ולשוב אליו עם השלמתה, הקשיש מקבל דירה שכבר עברה הליכי התחדשות עירונית במקום דירתו ונחסכים ממנו מעברים מיותרים. בנוסף לדירת התמורה, על היזם להציע לאזרח הוותיק לפחות אחת מהחלופות הבאות, לבחירת היזם, והאזרח הוותיק יבחר בין דירת התמורה לבין החלופה שהוצעה לו:
כללי תמ"א 38/2 הנוגעים לזכויות קשישים קובעים כי הקשיש יבחר בין קבלת דירת התמורה לבין החלופה האחרת שיציע לו היזם. אם כן, לפי תמ"א 38/2 זכויות קשישים, בידיו של האזרח הוותיק לבחור בין דירת התמורה לבין החלופה האחרת שהציע היזם.
אם האזרח הוותיק בן 75 ומעלה ביום החתימה הראשונה על עסקה (או שהוא חולה סופני או מקבל גמלת סיעוד), היזם חייב להציע לו את החלופה הראשונה (בית אבות, דירה חלופית או תשלום).
זכויות קשישים – סירוב סביר?
חוקי ההתחדשות העירונית קובעים כי בהסכמה של 66% מבעלי הדירות, ניתן יהיה לכפות הליכי תמ"א 38/2 על המיעוט המתנגד להליכים. זאת, אלא אם כן סירובו של דייר להליכי תמ"א 38/2 יהיה סירוב סביר. במסגרת תמ"א 38/2 זכויות קשישים, נקבע כי סירובו של אזרח ותיק שלא הוצעו לו החלופות המוצגות לעיל ייחשב לסירוב סביר.
לכן, במקרים בהם היזם לא הציע לאזרחים ותיקים דירת תמורה או חלופה אחרת מאלו שהוצגו, הרי שהקשיש יוכל לסרב לפינוי בינוי מבלי שהסירוב יוכרז כסירוב לא סביר, על כל המשתמע מכך. כשהוצעו לאזרח הוותיק דירת תמורה ולפחות אחת מהחלופות האמורות, ולבן 75 ומעלה החלופה הראשונה, ובכל זאת הוא מסרב, ניתן לטעון שסירובו בלתי סביר.
המשמעות של הכרזה זו היא חשיפת הסרבן לתביעות פיצויים מצד הדיירים האחרים בבניין, על כך שמנע מהם, שלא כדין, את השבחת הנכס שלהם.
אושר אלקיים משרד עורכי דין לתמ"א 38/2
מתוכננים הליכי תמ"א 38/2 בבניין שלכם? לא מעוניינים בהליכים אלו או סבורים שלא הוצעו לכם חלופות מתאימות? רוצים לברר עוד על זכויותיכם? קבעו פגישת ייעוץ במשרדנו. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ויעניק לכם סיוע מקיף בכל הקשור להליכי תמ"א והתחדשות עירונית.
