הפרויקט של קבוצת הרכישה מתעכב? מתי ניתן להגיש תביעה נגד הגורם המארגן? האם ניתן לתבוע ישירות את הקבלן ובעלי המקצוע? ומה לעשות אם עלויות הפרויקט רק הולכות ומתייקרות? תביעות בתחום קבוצות הרכישה הן מהמורכבות בתחום המקרקעין. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב בתחום.
קבוצות רכישה: מידע כללי
קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים לרכישת קרקע ובניית דירות במשותף, במטרה לחסוך בעלויות דרך עקיפת היזם המסורתי. ברעיון נשמע אטרקטיבי, ולעיתים הוא אכן כזה. אך בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר מקרים שבהם הפער בין ההבטחות לבין המציאות הוביל לתביעות ולנזקים כבדים לרוכשים.
קבוצת רכישה לעומת רכישה מיזם: מה ההבדל המשפטי?
זהו אחד הדברים החשובים ביותר שכל מי ששוקל להצטרף לקבוצת רכישה צריך להבין מראש. הגורם המארגן אינו נחשב למוכר לפי חוק המכר, מה שמפחית משמעותית את מידת האחריות שלו כלפי חברי הקבוצה ומצמצם את עילות התביעה העומדות לרוכשים.
| רכישת דירה מיזם | קבוצת רכישה |
| היזם נחשב למוכר לפי חוק המכר | הגורם המארגן אינו נחשב למוכר |
| הגנות מלאות לפי חוק המכר (דירות) | הגנות מוגבלות יותר על הרוכש |
| אחריות ברורה לאיחור ולליקויים | אחריות מפוזרת בין גורמים שונים |
| פיצוי סטטוטורי על איחור | פיצוי תלוי בניסוח החוזה בלבד |
| תביעה ישירה נגד גוף אחד | תביעות מול מספר גורמים במקביל |
זו אינה סיבה לא להצטרף לקבוצת רכישה, אך היא בהחלט סיבה להיכנס אליה עם עיניים פקוחות ועם ייצוג משפטי מתאים מהיום הראשון.
עילות תביעה של קבוצת רכישה: נגד מי ניתן לתבוע?
| דוגמאות | עילות תביעה נפוצות | נגד מי ניתן לתבוע |
| שיווק יחידות מעל המאושר, עיכובים בירוקרטיים | הטעיה, מצגי שווא, הפרת תום לב | הגורם המארגן |
| פגמים במבנה, אי–עמידה במפרט | ליקויי בנייה, איחור, חריגה מתקציב | הקבלן המבצע |
| ליקויי תכנון שהתגלו בדיעבד | רשלנות מקצועית, פיקוח לקוי | אנשי מקצוע |
| פרישה ללא הסדרת חובות | הפרת הסכם שיתוף, נזק לפרויקט | חבר שפרש |
תביעות נגד הגורם המארגן
מוגשות בגין הטעיה, מצגי שווא או הפרת חובת תום הלב במהלך שיווק הפרויקט. דוגמה שכיחה: שיווק מספר דירות גדול יותר ממה שאושר בפועל, או התמהמהות בהליכים בירוקרטיים שהובילה לעיכוב של שנה ומעלה. שתי הדוגמאות הן עילות תביעה ממשיות שנדונו בפסיקה.
תביעות נגד הקבלן המבצע
עומדות לרשות הרוכשים גם במסגרת קבוצת רכישה. ניתן לתבוע בגין ליקויי בנייה, איחורים במסירה או חריגה מהתקציב ומהמפרט שסוכם.
תביעות נגד אנשי המקצוע
אדריכלים, מהנדסים ומנהלי פרויקט חשופים לתביעות בגין ליקויי תכנון או פיקוח לקוי. לעיתים הנזק הגדול ביותר בפרויקט נגרם דווקא בשלב התכנון ומתגלה שנים לאחר מכן.
תביעות נגד חברי קבוצה שהפרו התחייבויות
פרישה של חבר ללא הסדרת חובות או אי-תשלום במועד מהווים עילת תביעה מצד שאר חברי הקבוצה. פרישה בלתי צפויה יכולה לשבש את לוחות הזמנים ואת התקציב של הפרויקט כולו.
תוצאות אפשריות של תביעת קבוצת רכישה
- פיצוי כספי: בגין נזקים כמו עליית עלויות, ירידת ערך או הוצאות מיותרות.
- צווי ביצוע: המחייבים גורם מסוים לבצע פעולה, כגון השלמת עבודות בנייה.
- ביטול הסכמים: במקרים קיצוניים של הפרות מהותיות.
- הסדרי פשרה: הכוללים פתרונות יצירתיים לבעיות מורכבות. בפועל, חלק גדול מהתיקים מסתיים בפשרה מחוץ לבית המשפט.
כמשרד עורכי דין המלווה רוכשים בתביעות כנגד קבוצות רכישה, הגעה לבית המשפט היא אצלנו מוצא אחרון. לא אחת די במכתבי התראה כדי להגיע לתוצאות הוגנות. אך כשנדרש, לא נהסס לנהל את התביעה עד תומה.
כיצד מגנים על עצמכם לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה?
שאלה זו מגיעה אלינו לעיתים קרובות מאנשים שעדיין בשלב השיקול. התשובה הקצרה: הגנה טובה מתחילה הרבה לפני חתימת ההסכם.
בדיקת הגורם המארגן: וודאו את הניסיון, הרקורד ואת הפרויקטים הקודמים שביצע.
בחינת הסכם השיתוף: הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה צריך לכלול מנגנונים ברורים לפרישה, לתשלומים ולפתרון סכסוכים.
ליווי משפטי מהיום הראשון: עורך דין שמלווה אתכם לפני החתימה יכול לזהות סעיפים בעייתיים ולשמור על זכויותיכם לאורך כל הדרך.
בדיקת מצב הרישוי: וודאו שהקרקע מיועדת לבנייה וכי ההיתרים המתאימים כבר בידי הגורם המארגן.
תביעה של קבוצת רכישה: משרד עו"ד אושר אלקיים
נקלעתם לסכסוך בתוך קבוצת רכישה או שאתם מרגישים שהגורם המארגן אינו עומד בהתחייבויותיו? תביעות בתחום קבוצות הרכישה הן מהמורכבות בתחום המקרקעין, ומצריכות ליווי של עורך דין העוסק הן בנדל"ן והן בליטיגציה. משרד עו"ד אושר אלקיים עוסק בשני התחומים.
משרד עו"ד אושר אלקיים מלווה רוכשים בתביעות מסוג זה, מניווט בסבך החוזי מול קבלנים, בנקים וחברות ביטוח, דרך גיבוש אסטרטגיית תביעה אפקטיבית, ועד לייצוג בפני בית המשפט כשנדרש. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מה הדרך הנכונה עבורכם.
