שילמתם למתווך עמלה למרות שלא הייתם צריכים? גיליתם שהמתווך לא גילה לכם פרטים מהותיים על שהיה עליו לגלות לכם? במקרים אלו ואחרים, תוכלו להגיש תביעה נגד המתווך שלכם. התביעה תהיה לתשלום פיצויים, על פי רוב בסכום דמי התיווך אך לעיתים אף בסכומים משמעותיים יותר. להלן נסקור את הסיבות השונות בגינן ניתן לתבוע את המתווך שלכם.
למה להגיש תביעה נגד המתווך?
ניתן להגיש תביעה נגד מתווך כאשר המתווך קיבל עמלת תיווך בגין שירות שביצע שלא כדין או באופן רשלני/זדוני, וכן עבור נזקים שיצר במהלך הזמן בעת שיווק הדירה. בנוסף, ניתן להגיש תביעה במקרה ששילמתם עמלת תיווך בשכירות והמתווך לא היה זכאי לכך.
תפקידו של המתווך הוא לסגור עבורכם את העסקה הטובה ביותר. עליו להגיש לכם את כל הצעות המחיר, לתמחר קונים זה עם זה, לחשוף את הנכס לכמה שיותר רוכשים פוטנציאליים ובסופו של יום – עליו לייצג את האינטרס שלכם בצורה הטובה ביותר.
המתווך נחשב ליד הארוכה שלכם, כלומר לשלוח שלכם שפועל למענכם, ומכיוון שכך טובתכם צריכה לעמוד לנגד עיניו והוא מחויב לפעול בהתאם. במקרים בהם המתווך לא פועל באופן האמור, ניתן ואף רצוי להגיש תביעה נגד המתווך שלכם. אם המתווך לא מילא את חובתו והדבר גרם לכם לנזק, הרי שאתם זכאים לפיצויים על הנזק שנגרם לכם.
אם שילמתם למתווך דמי תיווך על העסקה, ובין אם בחרתם לבטל את הסכם התיווך או לאו, הנזק המוחשי שלכם מהעסקה הוא דמי התיווך ששילמתם. ככל שעוד לא שילמתם לו, ההוצאות שהוצאתם לקראת המכירה הן הנזק שלכם.
עילת התביעה נגד המתווך
ישנן מספר רב של עילות תביעה נגד מתווכים, בין היתר: חוסר תום לב במשא ומתן, חוסר הגינות ויושרה, אי גילוי מידע אישי, ניסוח מסמכים משפטיים, גרימת נזק ברשלנות ועילות תביעה נוספות. כפי שאתם וודאי יודעים, תביעות משפטיות דורשות עילה קונקרטית ובכלל זאת גם תביעה נגד מתווך.
בתביעה נגד מתווך, תצטרכו לטעון כי המתווך הפר חובה ספציפית וכי הפרת חובה זו היא שהובילה לנזק. החובה הרלוונטית לתביעות כנגד מתווכים, היא חובתם לפעול בהגינות ובזהירות בעסקה, לפי סעיף 8 לחוק המתווכים – 1996. אם המתווך לא יפעל כך הוא יפר את חובתו וככל שההפרה תגרום לכם לנזק, אתם תהיו זכאים לפיצויים.
בנוסף, חוזה תיווך הוא חוזה לכל דבר ועניין ולפי סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, כריתתו וקיומו כפופים לחובת תום הלב. אם המתווך לא נהג בתום לב במשא ומתן לכריתת החוזה או בקיום החוזה עצמו, ניתן יהיה להגיש תביעה נגד המתווך. כעת, נכיר את המקרים השונים בהם מתווכים נוהגים שלא בתום לב.
מדובר ברשימה שפותחה בפסיקות בית המשפט לפי מקרים שהגיעו לפתחם, אך כמובן שייתכנו מקרים אחרים שייחשבו להפרת תום לב והפרת חובת ההגינות ואינם יימנו ברשימה להלן.
הפרת חובת ההגינות וחובת תום הלב
הפסיקה הכירה בכל אחת מההתנהגויות הבאות כהתנהגות שהפרה את חובת תום הלב או את חובת ההגינות בהן חב המתווך כלפי לקוחותיו:
- מתווך שלא העביר הצעות מחיר למוכר
- המתווך חשב שהוא יוכל לקבל הצעה גבוהה יותר ולכן לא העביר הצעה למוכר שהוא דווקא היה שמח בה. בעשותו כן המוכר הפסיד קונה איכותי, ונאלץ למכור בהמשך במחיר נמוך יותר.
- מתווך שהסתיר מהמוכר או מהרוכש מידע מהותי על העסקה
- המתווך המייצג את הרוכש ידע כי יש בדירה חריגות בנייה ולא דיווח זאת
- מתווך שמשכנע את המוכר להוריד מחיר שלא בתום לב
- המתווך משכנע את המוכר להוזיל את המחיר אל מתחת למחיר השוק ואז מוכר את הדירה לקרוב שלו
- מתווך המתנה את שירותיו בדמי תיווך גבוהים במיוחד
יש לזכור שבתי המשפט דורשים נסיבות חריגות יחסית כדי להכיר בהתנהגות כהפרה של חובות תום הלב וההגינות.
כל אחד מהמקרים הללו ומהמקרים הדומים להם בנסיבותיהם, ייחשב למקרה בו הופרו חובות תום הלב וההגינות מצד המתווך. לאור זאת, הלקוח יוכל להגיש תביעה נגד המתווך.
מתווך המנסח מסמכים משפטיים
אחד מהאיסורים הבולטים ביותר על מתווך בהתאם לסעיף 12 לחוק המתווכים הוא ניסוח מסמכים משפטיים. מתווך אשר מנסח ו/או מנסה לנסח מסמכים בעלי אופן משפטי מאבד את זכאותו לדמי תיווך אף אם היה הגורם היעיל בעסקה. כאשר מתווך מנסה להגדיל את עצמו ולהראות ידע זה בסדר.
אבל מתווך לא היה ולא יהיה לעולם תחליף לעורך דין. ישנן עשרות סיבות לכך, והעיקרית שבהם היא לעניין ההכשרה. מתווך צריך לעבור מבחן אחד בלבד, אשר ניתן ללמוד אליו מספר ימים או שבועות וזהו. לאחר מכן הוא מוסמך כמתווך ללא כל הגבלת זמן או חובת התמחות נוספת.
עורך דין צריך ללמוד תואר ראשון, לסיים אותו בהצלחה, לעשות התמחות של שנה וחצי, לעבור מבחן הסמכה בעל אחוזי מעבר נמוכים, ולאחר מכן הוא מקבל רישיון. גם לאחריו, מרבית עורכי הדין נשארים מספר שנים שכירים על מנת לצבור ניסיון.
לכן, למתווך אסור "להתחזות" לעורך דין, או לסייע במסמכים משפטיים, כי ההשלכות יכולות להיות הרסניות. במקרה בו ינסח מסמכים משפטיים, לרבות זכרון דברים, הסכם מכר, מסמך התחייבות או כל מסמך אחר – המתווך לא יהא זכאי לכל עמלת תיווך בגין פעולות – אף אם היה הגורם היעיל בעסקה.
הפרת חוזה תיווך
עילה נוספת להגשת תביעה נגד מתווך, היא עילת הפרת החוזה. הסכם בלעדיות בתיווך, מחייב את המתווך לנקוט בפעולות תיווך קבועות דוגמת פרסום בעיתונות, בדיגיטל ובשלטים של הנכס וכן הזמנת מתווכים ורוכשים פוטנציאליים אל הנכס. מתווך שלא עמד בחובות אלו ייחשב למי שהפר את התחייבויותיו החוזיות. במקרים אלו, הלקוח יוכל לתבוע מהמתווך, בעזרת עורך דין מקרקעין, את הנזק שנגרם לו.
תביעה נגד מתווך – כמה עולה?
שכר הטרחה בהגשת תביעה נגד מתווך נע בין מאות שקלים בודדים להכנת כתב תביעה קטן, ומאות אלפי שקלים בעסקאות ענק, וזאת בהתאם למורכבות התיק וניסיונו של עורך הדין. לקוח המגיש תביעה נגד מתווך, יתבע פיצויים בשווי הנזק שהמתווך גרם לו.
אם הנזק שנגרם הוא מכירת הדירה במחיר הנמוך ממחיר השוק, למשל, תוכלו לתבוע פיצויי התאמת שווי, כלומר פיצוי בגובה הפער שבין מחיר המכירה לבין מחיר השוק. במקרים אחרים, ניתן יהיה לתבוע פיצויי הסתמכות בשווי דמי התיווך. כל מקרה – והנזק שנגרם בו.
תביעה נגד מתווך – משרד עו"ד אושר אלקיים
המתווך שלכם גרם לכם לנזק? מעוניינים להגיש תביעה נגד המתווך שלכם? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הוא כלכלן ומשפטן העוסק בדיני מקרקעין, ובכלל זה בתביעות בתחום התיווך. עו"ד אלקיים וצוות המשרד ישמחו לבחון את המקרה שלכם ולייצג אתכם בהליך.
