לוח הזמנים הקבוע בתקנות: כתב הגנה בתוך 30 ימים מהמצאת התביעה; מועד הדיון אמור להיקבע לא יאוחר מ־30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון; ופסק הדין ניתן ככלל בתום הדיון או בתוך 14 ימים. משך ההליך בפועל תלוי בהמצאה, בהחלטות בית המשפט ובנסיבות התיק, ולכן אין התחייבות למספר ימים כולל.
מה מכינים מראש? הסכם שכירות, נסח או אסמכתה לזכות בנכס, הודעות הפרה וביטול, התכתבויות, ראיות לאי־תשלום או לאי־פינוי, אישורי מסירה ותצהיר תומך. תביעות כספיות, חובות ונזקים נתבעים בהליך נפרד.
מהי תביעה לפינוי מושכר?
זהו הליך ייעודי במסלול דיון מהיר לפינוי נכס מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו. הסעד המבוקש בו הוא השבת החזקה בנכס למשכיר. אם קיימת גם דרישה לתשלום שכר דירה, פיצוי מוסכם, נזק לנכס או חשבונות שלא שולמו, ניתן להגיש בגינה תביעה נפרדת בלי לצרף אותה לתביעת הפינוי.
ההליך אינו מאפשר עשיית דין עצמי. גם כאשר ההפרה ברורה, יש לפעול לפי הסכם השכירות והדין, למסור התראות מתאימות לפי הנסיבות, להגיש את התביעה ולהמציא אותה כדין לשוכר.
תביעה לפינוי מושכר לפי תקנה 81
תקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת הוראות מיוחדות ומקוצרות:
- בתביעה מבקשים את סעד הפינוי בלבד; סעדים כספיים מוגשים בנפרד.
- כתב ההגנה מוגש בתוך 30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה.
- הנתבע אינו רשאי להגיש במסגרת המסלול תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.
- לא מתקיימת ישיבת קדם־משפט.
- מועד הדיון אמור להיקבע לא יאוחר מ־30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.
- במסלול דיון מהיר, פסק הדין ניתן ככלל בתום הדיון ולכל המאוחר בתוך 14 ימים, בכפוף לחריגים שבדין.
המועדים נספרים מאירועים שונים—ובעיקר ממועד ההמצאה וממועד כתב ההגנה—ולכן אין להסיק מהם שפסק דין יינתן תמיד בתוך 60 או 74 ימים ממועד ההגשה. עיכוב בהמצאה, בקשות ביניים או החלטת בית המשפט עשויים להשפיע על משך התיק.
מידע מעשי והגשה מופיעים בשירות הרשמי של הרשות השופטת: הגשת כתב תביעה בדיון מהיר. לנתבעים: הגשת כתב הגנה.
מה קורה לאחר פסק הדין?
אם השוכר אינו מקיים את פסק הדין, המשכיר יכול לפתוח תיק לביצוע פסק דין לפינוי מושכר. ככלל, ניתן לפתוח את התיק לאחר 15 ימים ממועד פסק הדין או המצאתו, לפי העניין. לאחר פתיחת התיק נמסרת לחייב אזהרה הכוללת הודעת פינוי, ובתקופת האזהרה—20 ימים—הוא יכול להתפנות מרצונו. הפינוי בפועל טעון בקשה והחלטה של רשם ההוצאה לפועל. ראו בקשת זוכה לפינוי דייר.
תביעה לפינוי מושכר – מקרים מתאימים
לשם השלמת התמונה, נציג מספר מקרים קצרים ופשוטים בהם הגשת תביעה לפינוי מושכר הינה אפשרית. נבהיר כבר בשלב זה כי במציאות, המקרים מורכבים יותר ועמומים יותר ויש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין בהגשת תביעות אלו.
1. אי פינוי הדירה במועד
פלוני משכיר דירה לאלמוני במחיר של 5,000 שקלים בחודש. בחוזה השכירות נפסק כי תקופת השכירות היא ל-12 חודשים. בחלוף 12 חודשים, אלמוני לא מתפנה מהדירה. חלפו חודשיים ואלמוני עדיין בדירה ומסרב להתפנות ממנה. זאת, על אף שלא נחתם כל חוזה חדש בינו לבין פלוני. אלמוני ממשיך להעביר לפלוני העברה בנקאית על סך 5,000 ₪. במקביל, שכר הדירה בשוק עלה ל-5,500 שקלים.
במקרה המוצג, פלוני יוכל להגיש תביעה מהירה לפינוי מושכר כנגד אלמוני. עם זאת, הוא לא יוכל להגיש תביעת פיצויים על הנזק הכלכלי שנגרם לו. תביעה שכזו הוא יוכל להגיש בהליך נפרד.
2. אי תשלום דמי שכירות
כעת, נניח כי כעבור 6 חודשים, ביטל אלמוני את הוראת הקבע שלו. הוא לא משלם את שכר הדירה המוסכם, ובכל זאת הוא נותר בדירה. ככל שפלוני יהיה מעוניין בכך, הוא יוכל להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד אלמוני. לחלופין, ביכולתו להגיש תביעה רגילה אשר תכליתה אכיפת החוזה, השלמת התשלומים מצדו של אלמוני ואף תשלום פיצויים במקרים הרלוונטיים.
3. הפרת תנאי מהותי בהסכם השכירות
לבסוף, נתאר מקרה בו אלמוני המשיך לשלם, אך הוא אימץ שני כלבים וחתול והכניס אותם לדירה. חוזה השכירות קובע כי אין להכניס חיות מחמד לדירה וכן כי הפרת תנאי זה תיחשב להפרה יסודית של תנאי מתנאי החוזה. גם כאן, יוכל פלוני לטעון כי מדובר בהפרה יסודית ומשכך הוא יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר. יש לציין כי טענה זו מעט מחודשת יותר ביחס לטענות הקודמות שהוצגו. לכן פלוני יצטרך לשטוח את טיעוניו כמו שצריך ולהתכונן לדיון כראוי, בעזרת עורך דין מקרקעין העוסק בתחום.
תביעה לפינוי מושכר עקב הפרה צפויה
אחד המקרים המסקרנים והראויים ביותר הוא תביעה לפינוי מושכר עקב הפרה צפויה של הסכם השכירות. מה זה אומר מבחינה פרקטית? אם השוכר פונה אליכם ואומר לכם:
- אי תשלום דמי השכירות – מציין שאין בכוונתו לשלם בחודש הבא או שהוא לא יכול לשלם בחודש הבא "אני לא הולך לשלם לכם בחודש הקרוב".
- אי פינוי במועד – מציין מילים כמו "אני לא יוצא מהדירה".
- לא מסכים להעלאת מחיר באופציה או בסיום ההסכם
- קיזוז עצמי – מקזז את שכר הדירה על דעת עצמו ובניגוד להסכם.
- כוונה ליצור הפסד כספי למשכיר – הורס את הדירה או שאומר שבכוונתו להרוס אותה.
- כל מקרה אחר שעתיד להפר את הסכם השכירות
המשמעות היא שלא צריך לחכות שדבר כזה יקרה – אלא ניתן להגיש מיד תביעה לפינוי מושכר. החסכון בזמן, והרצינות שמשתקפת מעצם הגשת התביעה תפחיד אנשים מלהפר את הסכם השכירות, ותשרת אותכם בפינוי המושכר בזמן קצר משמעותית מאשר להמתין להפרה בפועל!
תביעה לפינוי מושכר דוגמא
ככלל, נוסח התביעות לפינוי מושכר דומה מאוד. טענת המשכיר תהיה אחת מ-3 הטענות שהועלו במקרים שהוצגו לעיל. המשכיר יטען כי השוכר שוהה בדירה לאחר תום החוזה ומסרב להתפנות ממנה, השוכר לא משלם שכר דירה או לחלופין ייטען כי הוא הפר תנאי מהותי מתנאי החוזה. בשל כך, על בית המשפט להורות על פינוי השוכר. כתב תביעה לפינוי מושכר מוגש לפי הטופס ולפי הדרישות של תקנות סדר הדין האזרחי, וצריך לצרף אליו את הסכם השכירות, את הודעות ההפרה והביטול ותצהיר. הנחיות להגשה מופיעות בדף השירות של הרשות השופטת, "הגשת כתב תביעה בדיון מהיר". נשמח לבדוק אתכם את נסיבות המקרה ולהכין את כתב התביעה.
כמה עולה תביעה לפינוי מושכר?
העלות אינה סכום אחיד. היא עשויה לכלול אגרת בית משפט המתעדכנת מעת לעת, מסירת כתבי בי־דין, שכר טרחת עורך דין, ולעיתים גם הוצאות פתיחת תיק וביצוע פינוי בהוצאה לפועל. שכר הטרחה מושפע ממורכבות ההפרה, מספר הנתבעים, הצורך בראיות או בבקשות דחופות והאם נדרש הליך אכיפה לאחר פסק הדין.
נכון לבדוק את האגרה העדכנית במועד ההגשה ולקבל הצעת שכר טרחה כתובה שמפרטת אם היא כוללת התראה, כתב תביעה, המצאה, דיון, תגובות, פסק דין והוצאה לפועל. תביעה כספית בגין חובות או נזקים היא הליך נפרד ועלותה נבחנת בנפרד.
תביעה לפינוי מושכר עם עו"ד אלקיים
הדייר לא יוצא לכם מהדירה? הגישו נגדכם תביעה לפינוי מושכר? פנו אל עורך דין אושר אלקיים. עו"ד אלקיים עוסק בדיני מקרקעין ושכירות, ומייצג משכירים ושוכרים בתביעות לפינוי מושכר. קבעו פגישה ראשונית לבדיקת המקרה שלכם.
