השאלה כיצד למסות רכישת דירה להריסה היא שאלה חשובה ובעלת השלכות מס רחבות היקף. האם הדירה נחשבת לדירת מגורים וחבות המס צריכה להיות בהתאם, או מגרש המיועד לבנייה ושיעורי המס יהיו אחרים? מה האינטרס שלכם – שחבות המס תהיה לפי דירת מגורים או לפי מגרש לבנייה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בנושא.
רכישת דירה להריסה – דירת מגורים או קרקע לבנייה?
חוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס רכישה שונים לדירת מגורים, לשאר נכסים ולמקרקעין המיועדים לבנייה. ההבדלים בין שיעורי המס דרמטיים, ועל כן, כאשר רוכשים דירה להריסה, חשוב להבין כיצד נכון לסווג את הקרקע – בתור דירת מגורים, או בתור מגרש מקרקעין. לשאלת הסיווג יכולה להיות השפעה של מאות אלפי שקלים על חבות המס שלכם. לכן, בשלב הראשון, חשוב להבין מה האינטרס שלכם (או במילים אחרות – מה הכוונה!) בעסקה – כיצד אתם תרצו שהיא תסווג, כעסקה לרכישת דירת מגורים, או כעסקה לרכישת מקרקעין.
מס רכישה על דירה להריסה – מה הכי משתלם עבורכם?
כדי להבין מהו הסיווג של העסקה שאתם תעדיפו, יש להכיר את שיעורי המס לעסקאות השונות. לא נעמיק בשיעורים אלו אלא נציגם בקצרה:
- דירת מגורים יחידה: פטור מלא ממס רכישה עד לכ-2 מיליוני שקלים, שיעורי מס נמוכים מעבר לכך
- דירת מגורים שאינה דירה יחידה: 8% עד 6,055,070 ₪, 10% על היתרה
- מגרש לבנייה: 6% ממחיר המגרש עם אופציה להחזר של 1/6 מהמס בתנאי שהדירה תיבנה תוך שנתיים
המשמעות של הדברים, ברורה. אם הדירה שאתם רוכשים לצרכי הריסה ובנייה מחדש היא דירתכם היחידה, כדאי לכם שהעסקה תסווג כעסקה לרכישת דירת מגורים.
אם בבעלותכם דירות נוספות, תעדיפו לסווג את העסקה כעסקה לרכישת קרקע וחבות המס שלכם תהיה בהתאם.
אם כן, לא ניתן לקבוע כי תמיד עדיף לסווג רכישת דירה להריסה כעסקה לרכישת קרקע או שתמיד עדיף שהיא תסווג כעסקה לרכישת דירת מגורים. הדבר תלוי בנסיבות העניין ועל כן יש להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין ולעצב את העסקה בהתאם לאינטרסים שלכם.
מס רכישה על דירה להריסה או רכישת דירה הרוסה – בחינה אובייקטיבית ובחינה סובייקטיבית
חוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס שונים לדירת מגורים. ואולם, כיצד ניתן להכריע במועד הרכישה האם מדובר בדירה למגורים אם לאו? התשובה לכך ניתנה באחד מפסקי הדין המכוננים בנושא, ע"א 278/84 דליה פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין. באותו פסק דין, נולד המבחן הדו-שלבי. מבחן אובייקטיבי, לצד מבחן סובייקטיבי. המבחן האובייקטיבי פשוט יחסית. האם הדירה יכולה לשמש למגורים? אם הדירה שרכשתם ראויה למגורים, הרי שצלחתם את המבחן האובייקטיבי. לעומת זאת, אם רכשתם דירה להריסה כאשר הדירה במצב רעוע שאינו מאפשר מגורים, לא תעמדו בדרישות המבחן האובייקטיבי והעסקה תסווג כעסקה לרכישת קרקע. מבחן מסובך יותר הוא המבחן הסובייקטיבי. במסגרת מבחן זה, יש לבחון מה הייתה כוונת הרוכש ביום הרכישה ולמסות את העסקה בהתאם.
אם כוונת הרוכש הייתה רכישת דירה להריסה ולא למגורים, יש למסות את הדירה בשיעור של 6% (עם אופציה להחזר כאמור לעיל) ממחירה. מנגד, אם לא ניתן להוכיח כוונה שכזו והדירה עומדת בדרישות המבחן האובייקטיבי, הרי שהעסקה תחויב במס לפי שיעורי המס לדירת מגורים. שני פסקי דין מנחים בפסיקה בעניין המבחן הסובייקטיבי, הם ו"ע 58675-09-14 פריאנטה נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב וכן ו"ע 6584-05-21 דביר ואחרים נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז.
בשני פסקי הדין הללו נדונה פרשנות המבחן הסובייקטיבי, כפי שנציג להלן. אגב, הם מדגימים בצורה יפה את הרצונות המנוגדים של הרוכשים לסיווג העסקה לרכישת דירה להריסה – כרכישת דירה למגורים או כרכישת קרקע.
פריאנטה נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
בעניין פריאנטה עסקו ברוכשים שרכשו דירה ישנה בתל אביב לצורך רכישתה ובניית דירה אחרת תחתיה. תחילה, דיווחו הרוכשים ללשכת מיסוי מקרקעין שמבחינתם מדובר בדירה למגורים, שכן הם סברו כי זוהי דירתם היחידה ולכן ייהנו משיעורי מס נמוכים. ואולם, לאחר שהתברר להם כי מבחינת רשויות המס בבעלותם דירות נוספות, הם ביקשו לתקן את שומת המס ולקבוע כי מדובר בעסקה לרכישת קרקע, שכן בכוונתם להרוס את הבית ולבנות מבנה חדש תחתיו. מנהל מיסוי מקרקעין התנגד לבקשה לתיקון השומה. במנהל טענו כי מדובר בניסיון פסול לתכנון מס בדיעבד ולאחר שהרוכשים הצהירו כי מדובר ברכישת דירה למגורים, הם לא יוכלו לתקן את השומה ולטעון לפתע כי מדובר ברכישת דירה להריסה. ועדת הערר החליטה, בסופו של דבר, לקבל את עמדת הרוכשים והורתה למנהל מיסוי מקרקעין לסווג את העסקה כעסקה לרכישת קרקע.
חברי הוועדה נימקו את עמדתם בכך שהיה ברור מראש כי בכוונת הרוכשים להרוס את המבנה ולבנות מבנה חדש תחתיו, ולכן גם אם התנהלות הרוכשים הייתה לא תקינה בכלל כאשר דיווחו תחילה כי מדובר בעסקה לרכישת דירת מגורים, צריך לתקן את השומה ולחייב אותם לפי רכישת דירה להריסה. עם זאת, הוועדה קבעה ברוב דעות כי המבחן הסובייקטיבי אינו סובייקטיבי לחלוטין. כלומר, לא ניתן להתמקד בכוונת הרוכשים בלבד ויש לצפות גם לביצוע אובייקטיבי של ההריסה. לכן, דעת הרוב קבעה כי על הרוכשים להרוס את המבנה תוך חצי שנה מיום מתן פסק הדין (שניתן כ-3 שנים לאחר רכישת הדירה להריסה) אם ברצונם לסווג את העסקה כעסקה לרכישת קרקע ולא כעסקה לרכישת דירת מגורים.
מסקנות – על מנת לבחון את מסלול המס המיטיב יש לבחון את המס לא רק בטרם העסקה, אלא גם איך הוא יתגלגל לאחר העסקה. בהינתן העובדה שאדם רוכש בית שבכוונתו להרוס אותו, יהיה עליו להראות "שובל פירורים" שמוביל למסקנה שהוא באמת מתכנן להרוס את הבית.
דביר ואחרים נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז
באותו מקרה, הרוכשים קנו דירה להריסה אך השכירו אותה במשך שנתיים. הדירה הייתה דירתם היחידה ולכן היה להם אינטרס מובהק לסווג אותה כעסקה לרכישת דירת מגורים (הפוך מהאינטרס בפריאנטה). לעומת זאת, מנהל מיסוי מקרקעין סבר כי כוונת הרוכשים כבר ביום הרכישה הייתה להרוס את הבית ולבנות תחתיו בית חדש ולכן סיווגה את העסקה לרכישת דירה להריסה כרכישת קרקע, וקבעה שיעור מס של 6% (עם אופציה להחזר של 1/6 מהמס כפי שהסברנו לעיל).
הפעם, וועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה כי מבחינה סובייקטיבית, מדובר בקניית דירה להריסה. לכן, צדק המנהל עת קבע כי יש למסות את העסקה לפי עסקה לרכישת מקרקעין ולא לפי עסקה לרכישת דירת מגורים. הסיבה היא שכוונת הרוכשים ביום הרכישה הייתה להרוס את הדירה. העובדה שלאחר מכן הנכס הושכר שנתיים קודם להריסתו, אינה מעלה ואינה מורידה. על כן, בהתאם להלכת פרידמן ועל פי העקרונות שהותוו בעניין פריאנטה, נקבע שהעסקה אינה עומדת במבחן הסובייקטיבי לרכישת דירת מגורים ושיעורי המס נקבעו לפי עסקה לרכישת קרקע.
תכנון מס ברכישת דירה להריסה
למדנו כי רכישת דירה להריסה תחויב בשיעורי מס לדירת מגורים או בשיעורי מס לרכישת קרקע בהתאם למבחן האובייקטיבי ולמבחן הסובייקטיבי, הבוחן את מטרת הרוכשים ביום הרכישה. האינטרס של הרוכשים משתנה בהתאם לנסיבות העניין. המסקנה היא שתכנון נכון של העסקה מראש, כך שתעמוד או לא תעמוד במבחנים שהצגנו, תוכל להשליך דרמטית על חבות המס בעסקה. מכיוון שכך, אנו ממליצים בחום להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה ולתכנן את העסקה בהתאם. הכל, כמובן, על פי חוק ובהתאם להוראות הדין.
רכישת דירה להריסה – אושר אלקיים משרד עו"ד
חושבים לקנות דירה להריסה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בליווי עסקאות לרכישת דירות להריסה. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית לבחינת סיווג העסקה וחבות מס הרכישה.
