אם אתם מחפשים קרקע להשקעה בראשון לציון, משרד עורכי דין אושר אלקיים ושות', העוסק בדיני מקרקעין, יכול ללוות אתכם בבדיקת הכדאיות ובביצוע הרכישה. לאור הביקוש הגבוה והשיווק המוגבר של קרקעות לבנייה בעיר, חשוב מאוד שתדעו מה מתרחש ברגעים אלה ממש במתחמים המרכזיים ואילו דברים צריך לקחת בחשבון מבעוד מועד. אם אתם רוצים ללמוד ולדעת יותר על מהותה של קרקע חקלאית – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר על קרקע חקלאית למכירה.
השקעה בקרקע להפשרה בראשון לציון
אם נתקלתם במודעה שמספרת לכם על הזדמנות פז שלא תחזור להשקעה בקרקעות האחרונות והנחשקות ביותר בראשל"צ – אל תפספסו את המאמר הזה. קרקעות חקלאיות (כלומר כאלה שטרם עברו שינוי ייעוד ולכן לא הופשרו לבנייה) לרוב נרכשות באמצעות קבוצות רכישה או גורמים פרטיים, שמחפשים אחר קרקעות באזורים המבוקשים ביותר ומנצלים את ממונם וקשריהם כדי להניח את האצבע על מקומות אסטרטגיים.
אלא שככל שהיצע הקרקעות החקלאיות הולך ופוחת, כך מתקשים המשקיעים למצוא קרקעות רלוונטיות באזורים המבוקשים, על אחת כמה וכמה כאשר התמחור הנוכחי או העתידי שלהן גבוה במיוחד בעיר ראשון לציון. הדבר הוביל יזמים ובעלי עניין רבים לשווק לציבור הרחב אלפי דונמים להשקעה בקרקעות חקלאיות, כאשר בצד פוטנציאל התשואה המפתה קיימים כמה וכמה סיכונים ועלויות שחשוב להכיר מבעוד מועד.
לאור אלה, הערכת ההשקעה נדרשת לבדיקה מוקדמת מאיש מקצוע מנוסה בלבד. בראש הסיכונים הללו ניצבת סכנת ההפשרה למטרה שאינה רווחית כמצופה או סכנת ההפקעה המובילה להפסד כספי משמעותי.
המתחמים המרכזיים להשקעה בראשון לציון
ישנם מספר מתחמים בהם יזמים ומארגנים מוכרים קרקעות חקלאיות להשקעה בראשון לציון – בין היתר מתחם רמז, משולש נים, מתחם ה1000 ומתחם ה2000. רוב הקרקעות מוגדרות חקלאיות ולא יופשרו בשנים הקרובות.
עתודות הבנייה הפוטנציאליות האחרונות בראשון לציון משכו אליהן בעשור האחרון יזמים רבים, המפרסמים הזדמנות להשקעה בקרקעות מקומיות – מרביתן אינן זמינות לבנייה מיידית ולכן מתאימות להשקעה ארוכת טווח בלבד. באמצעות בדיקה נכונה, מקיפה ומקצועית של ההצעה שתקבלו, נוכל להעריך את כדאיות ההשקעה בקרקעות הרלוונטיות.
מתחם רמז
מתחם רמז (סמוך לשכונת רמז וקניון עזריאלי, ליד היציאה לכביש 4 ו-431) הוא חלקת אדמה בשטח של מאות דונמים המחולקת למספר חלקים, עם ייעודים שונים, אשר חלקם עשויים להיות שונים בתכלית ממה שמפרסמים לרוכשים. במתחם רמז ישנם מספר חלקים, אשר בכוונת העירייה להפשיר את חלקם לבנייה למגורים, אך בחלקם עשויים להיות הפקעות עבור בנייה של המטרו החדש שיעבור בגוש דן.
כלומר, חלק מהקרקעות במתחם רמז מיועדות להפקעה לצורך הקמת דיפו, והפיצוי בגינן עשוי להיות נמוך משמעותית מהמחיר שבו הן משווקות כיום.
אם אתם שוקלים לרכוש קרקע במתחם רמז, מומלץ ליצור קשר עם עורך דין שיבחן עבורכם את שווי הקרקע והתוכניות החלות עליה.
משולש נים
המתחם הממוקם במזרח ראשל"צ (קרוב לכביש 431 וליד הקניות של עזריאלי ראשונים) חולש על 233,410 מ"ר, כלומר הוא מהווה עתודת קרקע משמעותית לעתידה של ראשון לציון. בעבר קודמה תוכנית בניין עיר שנועדה להפשיר את הקרקע למגורים, אך תוכנית זו נדחתה לפני מספר שנים וכיום אינה רלוונטית.
על פי תוכנית המתאר של העיר ראשון לציון לשנת 2030 (רצ/2030) – הקרקע מיועדת למגורים, אך עדיין יש צורך להגיש תוכנית לאישור הוועדה המחוזית, שכאמור טרם הוגשה. גם הקרקע הזאת נחשבת לקרקע להשקעה בראשון לציון שאמורה להיות רלוונטית להשקעה רק בעוד מספר שנים, ואינה זמינה לבנייה מיידית.
מתחם 1000 (מתחם האלף)
מי מאיתנו לא ראה את הפירסומות של עיריית ראשון לציון או של היזמים על חלקת האדמה המרכזית להשקעה של ראשון לציון? מתחם 1000 בראשון לציון נקרא כך כי הוא חולש על כ- 1,000 דונם בדרום-מערב העיר, בקו שני לים.
הזכות לחלק גדול מהשטחים שייכת לעירייה, אך שטחים גדולים במתחם כבר הועברו עוד בשנות ה-60 לידיים פרטיות, ומאז עברו ממספר קטן של אנשים למאות ואלפי מחזיקים שונים. לצידם, מתווספים משקיעים נוספים שמזהים את הפוטנציאל העתידי. מתחם זה מיועד לשילוב בין דיור, מסחר ותעסוקה ופנאי ומחולק לשלושה חלקים מרכזיים לשם כך:
מתחם א' (החלק הצפוני) שבו ייבנו מבני משרדים ובו עיקר הזכויות של עיריית ראשון לציון. מתחם ב' שמשלב בין משרדים לכ-600 דירות למגורים. מתחם ג' (החלק הדרומי) שבו ייבנו בעיקר בתי מגורים ובו עיקר הזכויות הן של גורמים פרטיים.
נכון להיום היזמים ממתינים להפקדת התוכנית וצופים להתנהלות מקבילה בין יזמים, קבלנים וקבוצות רכישה (פיתוח עצמאי). בשטחים המיועדים לבנייה מסחרית כבר נרכשו שטחים מאת חברות גדולות במשק.
ונרחיב – משרדנו כבר טיפל במספר עסקאות רכישה של פרויקטים למגורים ומסחר במתחם 1000 (בעיקר בדיאגנול הצפוני), בפרויקטים של אלקטרה ואחרים, אך מרבית הקרקע עדיין לא ניתנת לבנייה, וקיים סיכוי בלתי מבוטל כי בעת הרכישה / המכירה יחולו מיסים בשווי משמעותי ביותר (מס שבח / רכישה היטל השבחה / היטלים נוספים).
לקריאה על מיסים בעת קנייה והעברה של קרקעות חקלאיות, אתם מוזמנים לקרוא כאן
מתחם 2000 (מתחם האלפיים)
המתחם נמצא בחלקה אחרונה במערב העיר, סמוך לים ומיועד לבנייה רוויה המשלבת גם בתים נמוכי קומה, משרדים, מרכזים מסחריים ומוסדות ציבור. השקעה בקרקעות כאן תתאים למשקיעים סבלניים שמזהים הזדמנות לתשואה משמעותית בתוך כמה שנים. העירייה מחזיקה בבעלות של 50% מהקרקעות במקום ועל כן קידמה יחסית ביעילות את תהליך ההפשרה.
יחד עם זאת, משרדנו מצא כי קיימים מספר יזמים שמבטיחים כי הקרקע זמינה לבנייה מיידית ומכילה זכויות גדולות בהרבה מאשר קיים בפועל, ובכך פועלים להטעיית משקיעים בקרקעות חקלאיות בראשון לציון בפועל.
האם משתלם לחפש קרקע להשקעה בראשון לציון?
כל עוד קרקע להשקעה בראשון לציון לא קיבלה אישור סופי מהוועדה הארצית, היא עדיין נחשבת כקרקע חקלאית שלא ניתן לבנות עליה דבר. יחד עם זאת, עם תחילת הגשת האישורים וקידום תהליך שינוי הייעוד של הקרקע, מחירה עולה ולכן עלויות ההשקעה הנוכחיות במתחמים המרכזיים כבר אינן זולות כפי שהיו בתחילת הדרך, לפני כמה שנים ואולי גם עשורים.
יצוין כי אלמנטים רבים נוספים משפיעים על שווי הרכישה בפועל וביניהם מיקום הגוש והחלקה וצפי התשואה ממנה בעתיד.
זהירות מרכישת רסיסי קרקע!
יזמים וחברות להשקעה בקרקעות חקלאיות בראשון לציון וביניהם גם אלה שפועלים במתחמי האלף והאלפיים בראשון לציון, מציעים למשקיעים לרכוש שטחים קטנים של 10, 25 או 50 מ"ר וזאת על בסיס "הבטחה" לפיה כל יחידת קרקע מהווה זכות רעיונית לדירה או לחנות מסחרית, וזאת על סמך זכויות בניה ומכפילי בנייה עתידיים שאינם ודאים כלל.
בפועל שטחים אלה לא יוכלו להניב את התשואה שהובטחה מהם, ובמרבית הפעמים הרוכשים מגלים זאת רק כאשר הם יידרשו לשלם סכומים נוספים עבור השקעתם. אנו ממליצים בחום לבחון באמצעות עו"ד מקצועי את ההשקעה הפוטנציאלית טרם הקנייה. משרדנו מלווה רוכשים בבדיקת עסקאות לרכישת קרקע להשקעה לפני הרכישה.
